Panorama 2025 por isla
Lesvos/Chios: presupuestos moderados
Dos grandes islas, animadas todo el año, con precios a menudo por debajo de los de las Cícladas. Perfectas para una primera compra insular. 🙂
- Lesvos (Mitilene, Molyvos): casas de pueblo de piedra, pequeñas casas costeras, algunas villas con vistas al mar. En Lesvos, las demandas extranjeras registradas muestran una presencia significativa de alemanes y holandeses, a menudo en propiedades con un presupuesto medio accesible (datos Green Acres).
- Chios (Chora, Pyrgi, Mesta): pueblos medievales únicos, construcciones de piedra, fuerte identidad. Como ejemplo, la media de propiedades solicitadas en Chora ronda los 362 000 € para ~129 m² (precio/m² indicativo observado), lo que ilustra tipologías mixtas entre viviendas secundarias y casas con carácter.
- Referencias de precios indicativos (anuncios locales 2024-2025): aprox. 800–1 800 €/m² para renovado de calidad; 500–900 €/m² para renovar; +20–40% en primera línea.
- Ventajas: servicios completos, vida local, costes de mantenimiento moderados.
Samos/Ikaria: nichos cotizados
Dos mercados más discretos, apreciados por los amantes de la naturaleza y la tranquilidad. El inventario es más limitado, las propiedades con carácter se venden rápido. 🌿
- Samos (Vathy, Pythagoreio, Kokkari): casas neoclásicas, villas en laderas, buen potencial estacional. Las medias registradas en Green Acres muestran diferencias según el pueblo: por ejemplo Pythagoreio presenta demandas sobre propiedades de unos 751 000 € para grandes superficies (≈462 m²), mientras que Kokkari ilustra segmentos más compactos y residenciales (medias también alrededor de 362 000 € / 129 m² en las demandas registradas).
- Ikaria (Agios Kirykos, Evdilos): escasez de oferta, demanda dirigida al « slow life », precios firmes en propiedades listas para entrar a vivir.
- Referencias de precios: Samos aprox. 1 100–2 300 €/m² renovado; Ikaria a menudo 1 300–2 500 €/m² en propiedades llave en mano.
- Puntos de atención: topografía, acceso en coche, permisos de reforma en zonas tradicionales.
Precios & productos destacados
Casas de pueblo renovadas
El corazón del mercado local: encanto, piedra vista y terrazas sobre el mar.
- Tipologías: 60–120 m², 2–3 dormitorios, balcón/terraza, a veces patio interior.
- Presupuesto indicativo: 100 000–240 000 € según isla, vistas y estado.
- Coste de reforma (calidad estándar): aprox. 700–1 200 €/m²; prever diagnóstico estructural y sísmico.
- A verificar: permisos anteriores, conexiones, eficiencia energética, acceso de vehículos.
Pequeños edificios cerca de los puertos
Ideal para combinar alquiler anual y vacacional cerca de los servicios. ⚓
- Ubicaciones clave: Mitilene (Lesvos), Chios ciudad, Vathy (Samos), Agios Kirykos/Evdilos (Ikaria), Myrina (Lemnos).
- Productos: 2 a 6 unidades, superficies 25–70 m²; posibles comercios en planta baja.
- Precios habituales: a menudo 1 000–2 000 €/m² según estado, rentabilidad bruta objetivo 5–7%; neta 3–5% tras gastos y gestión.
- Due diligence: conformidad antiincendios, copropiedad, ruido, permisos de alquiler vacacional.
Rentabilidad & estacionalidad
Verano fuerte, primavera/otoño suaves
La demanda alcanza su punto máximo en julio-agosto, con una buena « shoulder season » en mayo-junio y septiembre-octubre. ☀️
- Ocupación: verano 80–95% en zonas turísticas; 35–60% en media estación; baja en invierno fuera de centros urbanos.
- Tarifas medias (estudio/casa 1-2 hab.): aprox. 70–140 €/noche según isla, vistas y nivel.
- Estrategias: alquilar todo el año en ciudad (estudiantes, personal sanitario, administraciones) + vacacional para las otras unidades.
Accesibilidad (ferries, aeropuertos)
La accesibilidad orienta la demanda y la tasa de ocupación.
- Aeropuertos: Lesvos (Mitilene), Chios, Samos, Ikaria, Lemnos — conexiones diarias con Atenas; charters estacionales variables.
- Ferries: desde El Pireo y Kavala; conexiones interinsulares útiles para multidestino.
- Consejo práctico: si vas a venir a menudo, prioriza un municipio a menos de 45 min de un aeropuerto/puerto principal; anticipa el Meltemi en la fachada norte.
Nota: rangos de precios indicativos basados en anuncios, retorno de actores locales 2024-2025 y medias observadas en la base de datos Green Acres; verifica in situ con notario/ingeniero.
