Mercado 2025 en Calcídica Este
El segmento costero alrededor de Ierissos, Ouranoupoli y el islote de Ammouliani sigue impulsado por la demanda internacional, con un marcado interés por las propiedades listas para alquilar y con vistas despejadas. El aumento de los precios se ha normalizado: se prevé una progresión moderada en 2025, impulsada por la primera línea de mar y las propiedades renovadas.
En cuanto al presupuesto, prevea en general un 7–10 % de gastos de adquisición (tasa de transferencia ~3 %, notario, catastro/registro, abogado, agencia). Los proyectos se financian principalmente con fondos propios, ya que los bancos locales siguen siendo selectivos para los no residentes.
Pequeñas comunidades y casas adosadas
La oferta más frecuente:
- Apartamentos de 1–3 habitaciones (50–80 m²) en pequeñas residencias sin ascensor, con gastos comunitarios bajos.
- Casas adosadas en urbanizaciones de 4 a 12 unidades, pequeños jardines y aparcamientos compartidos.
- Terrazas con vista al mar muy buscadas para alquiler vacacional.
Puntos de atención: certificado energético (reformas 200–400 €/m² para superar el umbral), aislamiento acústico y conformidad catastral/topográfica.
Islote de Ammouliani: raro y buscado
Ammouliani es un micro-mercado insular accesible en ferry desde Tripiti (unos minutos). La oferta es estructuralmente limitada y las propiedades « a pie de mar » son escasas, lo que sostiene los precios. 🌅
Las parcelas con derechos de edificación y las casas renovadas con amarre cercano muestran una prima notable respecto al continente.
Precios & productos por zona
Los rangos a continuación son órdenes de magnitud observados a finales de 2024 – principios de 2025, excluyendo productos ultra-lujo o situaciones excepcionales. Varían según estado, pendiente, acceso a la playa, planta y ausencia de vistas obstruidas.
Ierissos/Ouranoupoli: vistas al mar vs segunda línea
- Ierissos
• Apartamentos segunda línea: ~1 100–1 700 €/m² (residencias años 1980–2000).
• Apartamentos con vista al mar/planta alta: ~1 600–2 400 €/m².
• Casas adosadas recientes: ~2 000–2 800 €/m² segunda línea; ~2 500–3 200 €/m² con vistas. - Ouranoupoli
• Apartamentos/casas segunda línea: ~2 200–3 200 €/m² según estado y acceso al puerto.
• Vista al mar, grandes terrazas: ~3 200–4 500 €/m².
• Villas cerca de la primera línea: ~5 000–7 000 €/m² para productos premium.
Diferenciales clave:
- La vista al mar suele añadir +15 a +35 % frente a segunda línea.
- El acceso directo a la playa o a menos de 5 min a pie puede aumentar +10 a +20 % más.
- Una propiedad energéticamente renovada se vende más rápido y sostiene el precio por m².
Para completar estos rangos, aquí las medias observadas en las búsquedas recientes del sitio Green-Acres, útiles como referencias locales:
- Ierissos — media de solicitudes: 389 000 € para una superficie media declarada de 200 m² (≈1 945 €/m²).
- Ouranoupoli — media de solicitudes: 384 000 € para una superficie media de 104 m² (≈3 692 €/m²), lo que recuerda que las propiedades portuarias y de primera línea elevan claramente los valores.
- Ammouliani — media de solicitudes: 612 000 € para una superficie media de 229 m² (≈2 672 €/m²), confirmando la prima insular mencionada anteriormente.
Ammouliani: casas a pie de mar
- Casas « a pie de mar » o casi primera línea: ~5 500–9 000 €/m² según playa, muelle e intimidad.
- Casas segunda línea/interior: ~3 000–4 500 €/m².
- Terrenos edificables (orientativo): ~60–250 €/m² de terreno según vistas, acceso y coeficiente de edificabilidad.
Consejos prácticos:
- Verificar servidumbres de acceso a playa y la edificabilidad (topógrafo indispensable).
- Anticipar la logística de gestión de alquiler en la isla (limpieza, ropa, traslados). 🛥️
- Con presupuesto ajustado, preferir una superficie pequeña bien ubicada antes que una casa grande alejada.
Rentabilidad & reventa
El alquiler vacacional sostiene parte de la demanda, pero el rendimiento depende mucho de la ubicación, presentación y gestión.
Verano fuerte, entretemporadas tranquilas
- Temporada alta de mediados de junio a principios de septiembre: tasas de ocupación 80–95 % en propiedades bien valoradas.
- Tarifas noches típicas (2 habitaciones): ~100–160 € en Ierissos; ~130–200 € en Ouranoupoli; ~160–220 € en Ammouliani.
- Fuera de temporada (octubre–mayo): 10–30 % de ocupación; considere estancias mensuales (400–900 €) para suavizar la curva.
- Rentabilidad bruta orientativa: ~4–6 %; hasta ~6–8 % para una propiedad « de postal » bien gestionada.
A considerar: registro fiscal, número de alquiler de corta duración, tasa turística, y presupuesto de explotación (limpieza, lavandería, conserjería ~18–28 % del CA si está externalizado).
Liquidez & plazos de venta
- Propiedades bien posicionadas en precio/calidad: 2–4 meses para encontrar comprador en 2025.
- Villas de alta gama o atípicas: 6–12 meses, a veces más según la estacionalidad de las visitas.
- Ammouliani: muy líquido en la primera línea, más selectivo en otras zonas.
Un último punto a integrar en el análisis: la composición de los compradores internacionales que incide en la demanda en Calcídica. Según extracciones recientes por país, Alemania representa la mayor parte de la demanda extranjera (~20 %), seguida de Rumanía y Bulgaria (≈11 % cada una). Estos compradores adquieren en promedio segundas residencias cuyo precio medio ronda los 200–230 k€ y superficies medias de unos 75–95 m². Esta internacionalización explica en parte la presión sobre las propiedades bien ubicadas y renovadas, y la necesidad de un posicionamiento cuidadoso en precio/producto.
Para los vendedores, esto significa: cuidar las fotos, documentar la conformidad y dirigirse a canales internacionales para captar a estos compradores. Para los compradores, priorizar la transparencia sobre los costes adicionales y anticipar la gestión del alquiler si se busca rentabilizar la compra.
