Comment acheter une maison en Grèce en tant qu’étranger

Les étapes d’achat en Grèce

Commençons tout d’abord par comprendre le parcours d’achat d’une maison en Grèce. Sans êtres très différents des autres pays d’Europe, l’achat immobilier en Grèce comporte quelques petites particularités :

1. Recherche du bien : Rien de surprenant, on commence toujours par la recherche ! Le plus simple, et surtout si vous êtes à l’étranger, est d’utiliser des plateformes immobilières comme Green acres qui recensent de nombreuses annonces de différentes agences pour trouver des biens à vendre. Si vous manquez de temps ou que vous n’êtes pas très à l’aise avec le marché grec, vous pouvez aussi faire appel à un chasseur de maison.
2. Obtenir un numéro AFM (numéro fiscal grec) : Ce numéro est indispensable pour effectuer toute transaction financière en Grèce et sera nécessaire tout au long du processus d’achat.
3. Engager un avocat spécialisé en droit immobilier : Contrairement aux pays d’Europe du nord comme la France, le notaire n’a qu’un rôle très limité dans la transaction immobilière. Il est donc indispensable de prendre un avocat spécialisé afin de vérifier les documents de propriété, s’assurer qu’il n’y a pas de dettes rattachées au bien, et garantir que la transaction est sécurisée. Rappelez-vous bien que jusqu’à 2018, il n’y avait pas de cadastre en Grèce. Afin d’éviter de mauvaises surprises, on insiste bien sur l’importance de prendre un avocat local !
4. Signature d’un contrat de réservation : Une fois le bien choisi, vous pouvez signer un contrat de réservation. Cela donne à votre avocat le temps d’effectuer toutes les vérifications nécessaires sur la propriété avant de finaliser l’achat.
5. Contrat de promesse de vente : Ce contrat engage les deux parties et nécessite un acompte, généralement compris entre 5 % et 10 % du prix d’achat.
6. Acte de vente : La finalisation de l’achat se fait devant un notaire, avec le paiement du solde et la remise des clés.
7. Enregistrement du bien : En Grèce, votre nouvelle propriété doit être enregistrée auprès du bureau des registres fonciers pour garantir la reconnaissance légale de votre achat. Cet enregistrement a un coût, qu’il est important de prendre en compte dans votre budget !
8. Prendre en compte les frais additionnels : Prévoyez environ 8 à 10 % du prix d’achat total pour couvrir les taxes de transfert de propriété, les honoraires du notaire, de l’avocat et de l’agent immobilier.

Procédures et réglementations pour acheter en Grèce

Obtenir un numéro AFM

Le Numéro d’Identification Fiscale (AFM) est indispensable pour toute transaction financière en Grèce, y compris l’achat de biens immobiliers et l’ouverture d’un compte bancaire. Vous pouvez obtenir un AFM auprès d’un bureau des impôts grec ou via un représentant légal si vous n’êtes pas encore résident. Ce numéro vous permettra d’effectuer des démarches administratives essentielles pour mener à bien votre projet d’investissement.

Ouvrir un compte bancaire

Ouvrir un compte bancaire en Grèce est une étape cruciale pour gérer vos transactions immobilières et vos finances. Pour ce faire, vous aurez besoin des documents suivants :

• Un passeport ou une carte d’identité,
• Une preuve de résidence (locale ou dans votre pays d’origine),
• Votre numéro AFM.

La plupart des grandes banques grecques, comme Alpha Bank ou National Bank of Greece, offrent des services adaptés aux étrangers et facilitent les démarches pour ouvrir un compte.

Obtenir un prêt immobilier

Obtenir un prêt immobilier pour acheter une propriété en Grèce n’est pas impossible, mais peut se montrer très compliqué, surtout si vous n’êtes pas résidents. Les banques grecques, si elles acceptent, ont des critères de prêt assez stricts, notamment pour les acheteurs étrangers. En général, les établissements financiers exigent un apport personnel d’environ 30 à 40 % du prix d’achat total. Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt, il est recommandé de préparer un dossier solide comprenant vos justificatifs de revenus, vos relevés bancaires, et une preuve de solvabilité. Il est également judicieux de faire appel à un courtier en crédit qui connaît bien le marché grec et peut vous orienter vers les banques les plus adaptées à votre profil. Enfin, si vous avez un bon historique de crédit dans votre pays d’origine, cela pourra jouer en votre faveur lors des négociations avec les banques grecques.

Lire notre article sur le prêt immobilier en Grèce

Les frais supplémentaires

Comme nous en parlions précédemment, l’achat d’une maison en Grèce comporte de nombreux frais qui sont peu visibles au premier abord :

• Les frais de déplacements : si vous ne vivez pas en Grèce, pensez bien à inclure les coûts de vos déplacements dans votre budget.
• La TAP est la fameuse taxe de transfert de propriété. Elle est calculée par le notaire en fonction de la valeur de la propriété.
• Les frais d’avocat équivalent à 2%, calculé sur la valeur de la propriété.
• Les frais de notaire car oui, même si le notaire joue un petit rôle, il a lui aussi des honoraires qui montent à un taux moyen de 1% à 2% du prix du bien.
• Les honoraires de l’agence immobilière correspondent en moyenne à 2% à 3% de la valeur de la propriété.

Impôts et succession

Les conventions fiscales entre la France et la Grèce

La France et la Grèce ont signé une convention fiscale visant à éviter la double imposition des résidents français qui possèdent des biens immobiliers en Grèce. Cette convention est conçue pour empêcher que les revenus générés par votre propriété en Grèce, tels que les loyers ou les plus-values en cas de vente, ne soient imposés deux fois : une fois en Grèce et une fois en France. En général, les impôts sont payés en priorité dans le pays où se trouve le bien (la Grèce) et des mécanismes de crédit d’impôt permettent de neutraliser l’imposition en France. Cependant, il est important de consulter un expert fiscal pour bien comprendre les implications de cette convention et vous assurer de respecter vos obligations fiscales dans les deux pays. Cela vous permettra d’éviter toute surprise et de bénéficier pleinement des avantages de l’investissement immobilier en Grèce.

L’impôt foncier en Grèce

En tant que propriétaire d’un bien immobilier en Grèce, vous devrez vous acquitter de l’impôt foncier annuel, appelé « ENFIA » (Immovable Property Tax). Cet impôt est calculé en fonction de divers facteurs tels que la valeur cadastrale de la propriété, sa localisation, la surface habitable, et l’âge du bâtiment. Les taux varient généralement entre 0,1 % et 1,15 % de la valeur estimée de la propriété. Si vous possédez plusieurs biens en Grèce, vous devrez également payer un impôt complémentaire en fonction de la valeur totale de votre patrimoine immobilier. Il est important de bien se renseigner sur ces obligations fiscales avant l’achat et de prévoir ces coûts dans votre budget annuel pour éviter toute mauvaise surprise.

Lire notre article sur la fiscalité immobilière en Grèce

Succession et héritage

En Grèce, il est important de planifier la transmission de vos biens immobiliers, surtout si vous êtes étranger. Bien que la Grèce ait un système d’imposition sur les successions, les héritiers directs (enfants, conjoints, parents) sont souvent exonérés de certaines taxes, notamment les droits de succession. Il est possible de rédiger un testament qui spécifie que la loi successorale de votre pays d’origine s’applique, offrant ainsi plus de flexibilité dans la gestion de votre patrimoine.

Lire notre article sur la succession en Grèce

Le Golden Visa

Le Golden Visa grec est une option particulièrement attractive pour les investisseurs étrangers. Ce programme permet d’obtenir un permis de résidence en échange d’un investissement immobilier d’au moins 250 000 €. Il offre de nombreux avantages, dont le droit de voyager librement dans l’espace Schengen et d’ouvrir des perspectives pour la résidence permanente après quelques années.

Lire notre article sur sur le Golden Visa en Grèce

Les pièges à éviter

L’achat d’une maison en Grèce peut être un investissement très intéressant, mais il est essentiel de connaître les pièges potentiels pour éviter les mauvaises surprises. Entre les problèmes de titres de propriétés, les frais cachés, les taxes locales ou les restrictions de construction, il est important de faire très attention lors d’un achat !

Consultez notre article sur la question, et n’hésitez pas à faire appel à un avocat pour éviter toute mauvaise surprise ! Une approche prudente et bien informée est la clé pour réussir votre achat immobilier.

Conclusion

Investir en Grèce offre une combinaison unique de qualité de vie, potentiel touristique et stabilité économique. Que vous cherchiez une résidence secondaire, un investissement locatif ou un lieu pour préparer votre retraite, la Grèce offre un cadre idéal pour réaliser vos projets. En suivant les procédures locales et en respectant les réglementations, vous pouvez investir en toute sécurité dans ce magnifique pays méditerranéen. N’hésitez pas à consulter des professionnels locaux pour vous accompagner à chaque étape et maximiser votre succès en Grèce.