Les différents impôts liés à la résidence en Grèce
1. Impôt sur la Propriété Immobilière (ENFIA)
L’ENFIA est un impôt annuel payé par les propriétaires en Grèce, calculé sur la valeur fiscale du bien immobilier. En 2024, cet impôt est constitué de deux volets : une taxe principale basée sur la surface, l’emplacement et l’usage du bien, et une taxe supplémentaire applicable aux propriétés de grande valeur (généralement celles évaluées au-dessus de 250 000 €). Le taux moyen de l’ENFIA varie entre 0,1 % et 1,15 %, selon la valeur de la propriété et sa localisation. Sachez que la valeur est recalculée chaque année au 1er janvier.
Calculer l’ENFIA est très compliqué, nous vous conseillons de faire appel à l’administration fiscale grecque, ou tout simplement à votre notaire, pour vous aider à l’estimer.
L’ENFIA peut se payer annuellement ou en cinq versements mensuels répartis de septembre à janvier.
2. Droit de mutation immobilière (TAP)
Lors de l’achat d’une maison, les acheteurs doivent payer un droit de mutation immobilière, également appelé « Taxe de Transfert de Propriété ». Ce droit s’élève à 3,09 % de la valeur déclarée (et non du prix d’achat) du bien, pour les biens anciens ou les biens neufs construits avant 2006.
Pour les propriétés construites après 2006, acquises directement auprès d’un constructeur, une TVA de 24 % est appliquée à la place du droit de mutation, sauf si des exemptions spécifiques s’appliquent (comme l’acquisition pour résidence principale).
3. Impôt sur les plus-values
Actuellement, aucune taxe sur les plus-values immobilières n’est appliquée pour les ventes réalisées, et ce au moins jusqu’au 31 décembre 2024. Cette mesure, introduite par le gouvernement grec en 2020 pour soutenir le marché immobilier face à la pandémie, devait initialement prendre fin en 2022, mais elle a ensuite été prolongée d’une année supplémentaire.
Si la loi change, vous serez soumis à un impôt sur les plus-values. Cet impôt ne s’applique qu’aux propriétés détenues depuis moins de cinq ans. Le taux est fixé à 15 % sur les plus-values réalisées, avec des déductions possibles en fonction des coûts d’améliorations ou d’investissements réalisés sur le bien immobilier.
4. Impôt sur le revenu locatif
Si vous louez votre résidence secondaire, les revenus générés sont soumis à l’impôt grec sur le revenu locatif. Les taux d’imposition en 2024 varient selon les montants perçus :
- 15 % pour des revenus locatifs annuels jusqu’à 12 000 €.
- 35 % pour les revenus compris entre 12 001 € et 35 000 €.
- 45 % pour les revenus supérieurs à 35 001 €.
Les propriétaires peuvent déduire certaines dépenses liées à la gestion du bien (entretien, réparations, frais de gestion) afin de réduire leur base imposable.
Le régime fiscal pour les retraités étrangers
La Grèce a mis en place un régime fiscal attractif pour les retraités étrangers souhaitant s’installer dans le pays. Pour bénéficier de ce régime, il faut :
- Avoir des revenus de pension provenant de l’étranger.
- Transférer sa résidence fiscale en Grèce (séjourner plus de 183 jours par an en Grèce).
- Ne pas avoir été résident fiscal en Grèce pendant 5 des 6 dernières années précédant le transfert.
Les retraités étrangers bénéficient d’un taux forfaitaire de 7% sur les pensions et les revenus étrangers. Ce régime peut durer jusqu’à 15 ans.
Le régime fiscal pour les investisseurs fortunés (HNWI)
Un taux forfaitaire de 100 000 € par an est appliqué pour les personnes fortunées transférant leur résidence fiscale en Grèce. Les investisseurs doivent prouver un investissement d’au moins 500 000 € dans l’immobilier ou d’autres actifs en Grèce pour bénéficier de ce régime.
Droits de succession et transmission de propriété
En Grèce, les droits de succession varient en fonction de la relation entre le défunt et l’héritier. Les enfants et les conjoints bénéficient d’un taux réduit (5 % à 10 %) et d’abattements fiscaux importants. Les étrangers résidant en Grèce peuvent également rédiger un testament stipulant que la loi successorale de leur pays d’origine s’applique, offrant ainsi plus de flexibilité dans la gestion des héritages.
Autres considérations fiscales
TVA sur les services
En plus de la TVA appliquée à l’achat immobilier neuf, il est important de noter que la plupart des services liés à la gestion de votre propriété, comme les travaux de rénovation ou l’entretien, sont soumis à une TVA de 24 %.
Exemptions pour les résidents permanents
Si vous devenez résident permanent en Grèce après plusieurs années de résidence, certaines exemptions fiscales peuvent s’appliquer à votre résidence principale, notamment des réductions sur l’ENFIA ou des taux d’imposition réduits sur les revenus locatifs.
Conclusion
Bien que la fiscalité sur les résidences secondaires en Grèce puisse sembler complexe, elle reste relativement favorable comparée à d’autres pays européens, surtout si vous envisagez d’investir à long terme. En 2024, la Grèce continue d’offrir de nombreuses opportunités attractives pour les étrangers souhaitant investir dans l’immobilier, que ce soit pour des vacances, des revenus locatifs ou une retraite paisible. Pour une optimisation fiscale et une meilleure compréhension des implications légales, il est fortement recommandé de consulter des experts locaux en immobilier et fiscalité.
