Le marché 2025 en Attique
Rénovations du centre & locations meublées
Le centre d’Athènes poursuit sa mue : immeubles des années 60‑80, grands volumes et balcons deviennent des terrains de jeu pour la rénovation. La demande en meublé longue durée et en séjours moyens (3–12 mois) progresse, portée par les actifs mobiles et étudiants internationaux. 🏛️
Les locations de courte durée restent attractives dans les hyper‑centres, mais la réglementation évolue par quartiers et copropriétés. Avant d’acheter, vérifiez les règles locales (quotas, syndics, permis). Anticipez aussi les coûts d’efficacité énergétique (fenêtres, isolation, chauffage).
- Viser des copropriétés avec ascenseur, bon entretien et balcon exploitable.
- Privilégier la lumière, les plans rationnels et les étages élevés.
- Hypothèses prudentes de rendement brut souvent entre 3,5 % et 5,5 % en meublé longue durée selon l’état et l’emplacement.
Côte sud : prime “vue mer” stable
Sur la « Riviera d’Athènes » (Glyfáda → Vouliagméni), la prime vue mer reste globalement stable grâce à une offre rare et à des projets d’aménagement qui améliorent les promenades littorales. 🌊
Le neuf performant (classe A/A+) se vend vite ; l’ancien bien situé conserve sa valeur s’il offre terrasse, stationnement et calme. Les biens de premier front affichent un surcoût marqué, surtout à Vouliagméni.
- Premier front vs 2e ligne : écart fréquent de +25 à +50 % selon la vue et l’accès plage.
- Points de vigilance : nuisances saisonnières, orientation au vent, copropriétés avec charges soutenues.
- Opportunités : appartements à moderniser à 2e/3e ligne, ou maisons mitoyennes avec patio.
Prix & écarts par micro‑zones
Pour se repérer sur les prix par micro‑zone, les moyennes observées sur Green‑acres permettent d’affiner les hypothèses budgétaires et de ciblage.
Athènes : Koukaki/Kolonaki/Pangrati
- Koukaki (Acropole/Philopappou) : très demandé par les urbains et visiteurs. Sur la base des annonces, les prix moyens demandés tournent autour de 284 000 € pour une surface moyenne de 69 m² (≈ 4 116 €/m²) — voir la fiche Koukaki. Rénové, un 2‑3 pièces lumineux se valorise nettement ; à rénover, décotes intéressantes sur rez‑de‑chaussée et étages bas.
- Kolonaki (quartier chic) : prix soutenus pour les surfaces familiales et les immeubles emblématiques. Moyenne demandée ≈ 657 000 € pour 111 m² (≈ 5 919 €/m²) — plus d’infos sur Kolonaki. Les petites surfaces rénovées partent vite si l’ascenseur et la vue sont au rendez‑vous.
- Pangrati (vivant, cafés, musées) : arbitrage pertinent pour un bon rapport prix/emplacement ; moyenne demandée ≈ 362 000 € pour 129 m² (≈ 2 806 €/m²) — détails sur Pangrati. Forte profondeur de marché pour 40–80 m².
Ces repères montrent que les rénovations premium et vues dégagées tirent les prix vers le haut, tandis que les étages bas et copropriétés fatiguées créent des opportunités d’achat.
Glyfáda/Voula/Vouliagméni : fronts de mer
- Glyfáda : mix urbain/plage. Moyenne demandée ≈ 576 000 € pour 122 m² (≈ 4 721 €/m²) — fiche Glyfáda. Terrazze et parking privatif très valorisés.
- Voula : plus résidentiel, bon compromis prix/calme. Moyenne demandée ≈ 1 089 000 € pour 164 m² (≈ 6 640 €/m²) — voir Voula.
- Vouliagméni : adresse prestige (marina, criques). Moyenne demandée ≈ 1 427 000 € pour 158 m² (≈ 9 032 €/m²) — panorama des annonces sur Vouliagméni. Les biens pied dans l’eau atteignent des sommets.
En pratique, les écarts entre premier front et 2e ligne se mesurent en milliers d’euros par m² ; prévoir aussi des charges de copropriété plus élevées dans les résidences de standing.
Îles proches d’Attique
Égine : maisons & terrains
À 40–70 minutes du Pirée, Égine combine accessibilité et charme. Les annonces moyennes affichent des tickets élevés pour les superficies généreuses : moyenne demandée ≈ 1 700 000 € pour 323 m² (≈ 5 263 €/m²) — voir Égine. Vérifiez coefficient d’édification et accès avant d’investir.
- Biens recherchés : maisons de 80–150 m² avec extérieur, proche des bourgs (Égine‑ville, Perdika, Agia Marina).
- Terrains : attention aux accès, pentes, réseau eau/électricité et vues protégées.
- Location saisonnière robuste l’été ; demande locale le reste de l’année pour des séjours moyens.
Hydra/Spetses : rareté & prestige
Hydra et Spetses sont des marchés de rareté. Moyennes demandées : Hydra ≈ 2 233 000 € pour 145 m² (≈ 15 400 €/m²) — fiche Hydra ; Spetses ≈ 810 000 € pour 144 m² — voir Spetses. Les contraintes logistiques et patrimoniales augmentent les coûts de rénovation.
- Hydra : maisons en pierre, escaliers et vues carte postale. Contraintes de rénovation et logistique (matériaux transportés par bateau/âne) à intégrer.
- Spetses : villas élégantes et proximités plages. Très bonne liquidité sur les biens irréprochables.
- Locatif : forte saison estivale, mais saisonnalité marquée et gestion opérationnelle à organiser.
Acheteurs étrangers : qui cherche l’Attique ?
La demande étrangère en Attique est significative et diversifiée : principaux pays acheteurs (part des demandes) — Israël 14 %, États‑Unis 12 %, France 10 %, Allemagne 8 %, Canada/Italie/Royaume‑Uni/Australie/ Pologne/Chypre autour de 3 % chacun. Les prix médians observés varient sensiblement d’un pays à l’autre, ce qui influe sur les typologies recherchées (surface, budget, saisonnalité).
Ces données aident à calibrer un positionnement (location saisonnière vs résidence secondaire vs résidentiel longue durée) et à anticiper la liquidité sur la revente.
Conseils pratiques : valider les servitudes, le statut patrimonial, l’accès aux réseaux, et faire expertiser la structure (humidité, toitures). Un ingénieur local et un avocat sont indispensables pour sécuriser le dossier.
