L’instantané 2025 en Épire
Le marché reste contrasté entre littoral touristique et arrière-pays. Les délais de vente se raccourcissent près des plages, tandis qu’ils restent stables en montagne.
Les taux se normalisent, soutenant la demande nationale, et l’accessibilité progresse grâce à l’aéroport d’Aktion (Prévéza) et à l’Egnatia Odos. ✈️
- Tendance des prix : légère hausse sur la côte, stabilité à modérée à Ioannina et en montagne.
- Offre : limitée sur Parga/Sivota pour les biens vue mer; plus de choix à Ioannina.
- Location : forte saisonnalité sur le littoral; demande étudiante et hospitalière à Ioannina.
Demande domestique vs internationale
À Ioannina, la demande est majoritairement grecque (résidence principale, étudiants, médecins). Les familles ciblent les T2/T3 bien situés.
Sur Parga, Prévéza et Sivota, la clientèle internationale est visible (Italie, France, Allemagne, diaspora). Elle privilégie la proximité plage et la vue mer. 🌊
- Domestique : budget rationnel, préférence pour l’état impeccable ou le récent.
- Internationale : recherche de charme, extérieurs, et gestion locative simple.
Pour préciser le profil des acheteurs étrangers dans le département de Préveza, la synthèse des demandes montre une prédominance allemande (27 % des demandes), suivie par Israël (9 %) et les Pays-Bas (7 %). Les acheteurs allemands cherchent souvent des biens autour de 280 000 € en moyenne, ce qui éclaire le positionnement prix pour des résidences secondaires et locations haut de gamme.
Littoral vs montagne : cycles différenciés
Le littoral suit le cycle touristique : prix corrélés aux flux estivaux et à l’aérien. La rénovation premium y est valorisée.
En montagne (Zagori, Tzoumerka), marché de niche : volumes faibles, valeur patrimoniale des maisons de pierre, et demande stable. 🏔️
- Côte : liquidité plus forte, mais concurrence en location courte durée.
- Montagne : coûts de rénovation à anticiper; potentiel en gîtes de charme.
Les données de demandes observées sur les portails dédiés confirment la prime du littoral : des moyennes de prix au m² supérieures à 4 000 €/m² sont relevées localement pour Parga et Sivota, alors que les secteurs de montagne restent autour de 2 800–3 000 €/m² selon l’état et l’accès.
Prix par zone : Ioannina, Prévéza, Parga
Les fourchettes ci-dessous sont indicatives début 2025 et varient selon l’état, la vue, l’accès et les surfaces.
Ioannina centre/périphérie : appartements & T2
- Centre-ville : appartements anciens rénovés à 1 300–1 900 €/m²; à rafraîchir 900–1 200 €/m².
- Périphérie proche (université/hôpital) : récent à 1 200–1 600 €/m².
- T2 de 45–60 m² : budgets usuels 60 000–110 000 € selon quartier et étage.
Côté location longue durée, un T2 bien placé peut viser 4–5 % brut grâce à la demande étudiante et médicale.
Parga/Prévéza : maisons proches des plages
- Parga : maisons/villas vues mer à 2 500–4 000 €/m²; petites villas 2–3 ch. souvent 350 000–700 000 €. Pour situer le marché des demandes, la moyenne observée sur les biens recherchés à Parga ressort autour de 1 085 000 € (≈4 238 €/m²) — signe d’une sélection de biens haut de gamme et de surfaces importantes.
- Prévéza ville : maisons de ville/maisons mitoyennes à 1 800–2 600 €/m²; périphérie immédiate 1 500–2 200 €/m². Les demandes répertoriées montrent une moyenne globale élevée en valeur absolue (1 546 000 € de prix moyen sur des biens souvent de grande surface), ce qui reflète la présence de résidences secondaires et de produits premium.
- Terrain + construction : à partir d’environ 1 800–2 400 €/m² clé en main, hors foncier premium.
En location saisonnière, une maison bien notée proche plage vise souvent 5–8 % brut, avec des pics l’été. 📈
Produits & rendements typiques
Maisons de pierre à rénover (Zagori)
Très recherchées pour leur cachet, elles nécessitent une approche budgétaire rigoureuse et le respect des règles patrimoniales.
- Achat : bâtis à rénover à 400–900 €/m² selon état et accès.
- Travaux : structure + finitions souvent 800–1 500 €/m² (pierre, isolation, menuiseries).
- Usage : résidence de charme ou gîte; potentiel 6–9 % brut si positionnement haut de gamme.
Les demandes observées pour Zagori montrent une moyenne de prix demandés autour de 362 000 €, soit environ 2 806 €/m² selon les surfaces déclarées — un repère utile pour calibrer budget et enveloppe travaux. Plus d’informations régionales sur Zagori.
Petites copropriétés côté mer (Sivota)
Studios/T2 en petite résidence avec piscine ou accès crique : format prisé et facile à gérer à distance.
- Budgets : environ 120 000–250 000 € selon surface, vue et prestations. En parallèle, la moyenne des demandes dans la zone de Sivota se situe autour de 439 000 € (≈4 262 €/m²), reflétant des recherches pour des produits avec vue ou prestations élevées.
- Charges : typiquement 30–80 €/mois hors consommations.
- Rendement : 5–7 % brut en saisonnier avec calendrier optimisé.
À vérifier : règlement de copropriété, licence de location touristique, diagnostic énergétique, et desserte aéroportuaire. 🌞
Avant d’acheter, faites réaliser un contrôle technique (ingénieur), vérifiez cadastre et permis, et anticipez frais d’achat et fiscalité locale (ENFIA). Un accompagnement professionnel fluidifie le parcours. ✅
