קיקלדות 2025: פארוס ונקסוס
וילות עם נוף לים מול בתים בכפר
בקיקלדות, המחסור והטופוגרפיה משפיעים על המחירים. הווילות עם נוף לים בפרוס/נקסוס מוצגות בערכים גבוהים, במיוחד עם גישה לחוף ולבריכה. צפו למ »ר יוקרתי, עם יתרון לכיוון הבנייה ולהגנה מהרוח (מלטמי).
על פי הביקושים באתר Green-acres, ממוצע הנכסים המבוקשים ב-פרוס עומד על כ-583,000 אירו (שטח ממוצע מדווח: 942 מ »ר, מחיר ממוצע 619 אירו/מ »ר), בעוד שב-נקסוס הממוצע הוא כ-362,000 אירו ל-129 מ »ר (כ-2,806 אירו/מ »ר). מדדים אלו מאשרים קיום של סגמנט יוקרתי ברור בפרוס, ושוק ביניים בנקסוס שבו שטח וקונפיגורציית הנכס משפיעים משמעותית על המחיר למ »ר.
- וילות עם נוף לים: עלות רכישה לרוב גבוהה יותר, לעיתים גישה תלולה, תחזוקת בריכה/גינה צפויה.
- בתים בכפר: קסם, קירבה לשירותים, גגות מרפסת. שיפוצים שכיחים (בידוד, אינסטלציה), מומלץ מעקב עם בעלי מקצוע מקומיים.
- אטרקטיביות להשכרה: ביקוש בינלאומי גבוה, תמונות « גלויה », לו »ז עונת שיא שמתמלא מוקדם.
בתים בכפר ששופצו היטב מהווים כניסה נגישה יותר משווילות היוקרתיות, עם שכירות יציבה במרכזי הכפרים.
לחץ עונתי ותשואות
הלחץ העונתי חזק (יוני–ספטמבר), עם תפוסה גבוהה ליד קו החוף ובמרכזים ההיסטוריים.
- תשואה ברוטו: לרוב גבוהה יותר בדירות קטנות וממוקמות טוב (1–2 חדרי שינה), הודות למחירי לילה גבוהים.
- עונתיות מודגשת: הכנסות מרוכזות ב-12–16 שבועות; עונה רגועה יותר מחוץ לעונה, מלבד נכסים בסמוך לנמלים ומתחמי קייט/גלישה.
- ניהול: מומלץ ניהול מקצועי לשמירה על איכות ומוניטין אונליין; יש להיערך להוצאות ניהול.
בקרב רוכשים זרים, הקיקלדות מושכות בעיקר צרפתים (17% מהביקושים), עם מחיר חציוני של כ-360,000 אירו ומחיר חציוני למ »ר של כ-3,000 אירו — מדד שימושי לכיול ההצעה והשיווק.
הדודקאנס 2025: רודוס וקוס
דירות בעיר מול חוף הים
ברודוס/קוס, הפער בין מחיר לאיכות חיים מושך. דירות בעיר (עיר רודוס, עיר קוס) מעניקות נגישות לשירותים, בתי חולים ושדה תעופה, בעוד שעל החוף בתים ומגורים קטנים נמכרים במחירים נוחים יותר מאשר בקיקלדות.
הפרסומים עבור רודוס מציגים דירות ממוצעות בגודל גדול יותר (מחירים ושטחים גבוהים יותר בחלק מהסגמנטים), מה שמעיד על שוק מגוון במיוחד – מדירות עירוניות אופטימליות ועד וילות יוקרה על קו המים.
- עיר: בנייני מגורים עם מעלית וחניות שכיחים יותר, עלויות משותפות, ביקוש שנתי יציב יותר להשכרה.
- חוף הים: מבחר משפחתי רחב, חופים נגישים, חשיפה לרוח משתנה לפי המפרצים.
- שיפוצים וריהוט: זמני ביצוע קצרים יותר בזכות שוק מסודר של בעלי מלאכה וספקים.
לרכישה ראשונה, דירה בעיר מאפשרת אופטימיזציה של התקציב ומפשטת ניהול, תוך שמירה על קרבה לחוף. 🏖️
שוק משני וזמינות
השוק המשני מספק מלאי רב יותר מהקיקלדות, וברוב המקרים יש אפשרות למו »מ לפי מצב, שנה ומיקום.
- מחזור: משך מכירה בינוני; איכות (נוף, שיפוץ, חניה) עושה את ההבדל.
- הזדמנויות: בנייני 1990–2010 שמורים היטב, בתים בכפר לשדרוג, וילות קטנות בשכונות חדשות.
- שירותים: נוטריונים, מהנדסים ומנהלי נכסים זמינים בקלות – שימושי במיוחד ללא-תושבים.
בדודקאנס, רוכשים זרים בולטים גם כן — צרפת מהווה כ-18% מהביקושים, עם מחיר חציוני נגיש (כ-210,000 אירו ומחיר חציוני למ »ר כ-2,333 אירו). הפרופיל הזה מסביר בין היתר את ההנגשה הפיננסית והתשואה ל-€ המושקעת לעומת הקיקלדות.
השוואה רוחבית
מחירי רכישה, עלויות ניהול ותחזוקה
- רכישה
– פארוס/נקסוס: פרמיה משמעותית על נוף לים ומגרשים לבנייה; תחרות בינלאומית.
– רודוס/קוס: סף כניסה נמוך יותר במאפיינים דומים; מבחר רב יותר. - הוצאות רכישה (בסדרי גודל): מס העברת נכס, נוטריון, מרשם מקרקעין ותיווך מתווספים; הוסיפו כרית ביטחון בתכנון המימון.
- הוצאות תפעול: ועד בית (מעלית, שטחים משותפים), ארנונה מקומית (ENFIA), תחזוקת בריכה/גינה, ביטוחים, שירותים.
- ניהול השכרה: 15–25% מהשכר דירה בשירות מלא, בהתאם להיקף; ניקיון וכביסה בתוספת. נכסים « מוכנים למגורים » ממקסמים תפוסה.
- עבודות: בכפרי הקיקלדות, תשומת לב להגבלות שימור; בדודקאנס, הרישוי לרוב פשוט יותר לפי אזור.
נזילות במכירה לפי אי
- פארוס/נקסוס: נזילות גבוהה במיקומים פרימיום (נוף, גישה, גימור); נכסים שגרתיים רחוקים מהמרכז נמכרים באיטיות.
- רודוס/קוס: שוק רחב, רוכשים בינלאומיים ומקומיים; מכירה נוחה בשכונות מבוססות ובניינים מנוהלים היטב.
- עמידות מחירים: כתובות איקוניות בקיקלדות עמידות יותר למחזוריות; הדודקאנס מפצה בתשואה גבוהה יותר ל-€ שהושקע.
- אסטרטגיית יציאה: חפשו נכסים « מובן מאליו » (חניה, שטח חיצוני, מוארת) להבטחת מכירה חוזרת ותשואה להשכרה.
