תמונת מצב 2025 באפירוס
השוק ממשיך להיות מגוון בין החוף התיירותי לאזורי הפנים. זמני המכירה מתקצרים ליד החופים, בעוד שבהרים הם נשארים יציבים.
הריביות מתאזנות, דבר שמגביר את הביקוש המקומי, ונגישות האזור משתפרת בזכות שדה התעופה אקציון (פרווזה) וכביש אגנאטיה אודוס. ✈️
- מגמת מחירים: עלייה קלה לאורך החוף, יציבות או עלייה קלה ביואנינה ובהרים.
- היצע: מוגבל בפרגה/סיבוטה לנכסים עם נוף לים; היצע גדול יותר ביואנינה.
- השכרה: עונתיות גבוהה לאורך החוף; ביואנינה ביקוש מצד סטודנטים ואנשי רפואה.
ביקוש מקומי מול בינלאומי
ביואנינה הביקוש הוא בעיקר יווני (מגורים קבועים, סטודנטים, רופאים). משפחות מחפשות דירות 2–3 חדרים ממוקמות היטב.
בפרגה, פרווזה וסיבוטה ניכרת נוכחות לקוחות בינלאומיים (איטליה, צרפת, גרמניה, תפוצות יוון). חלקם מחפשים קרבה לים ונוף. 🌊
- מקומי: תקציב רציונלי, העדפה לנכס במצב מצוין או חדש.
- בינלאומי: חיפוש אחר קסם, חיצוניות ואפשרות ניהול השכרה פשוטה.
בסקירת פרופיל הרוכשים הזרים במחוז פרווזה נמצא רוב גרמני (27% מהביקוש), לאחר מכן ישראל (9%) והולנד (7%). רוכשים גרמנים מחפשים בדרך כלל נכסים סביב 280,000 אירו בממוצע – נתון שמשקף מיצוב מחירים לאחוזות יוקרה והשכרות יוקרתיות.
חוף מול הר: מחזורי שוק שונים
החוף צמוד לעונת התיירות: המחירים מושפעים מזרם הקיץ וטיסות. חידוש ובנייה איכותית זוכים לערך מוסף.
בהרים (זאגורי, צומרקה), מדובר בשוק נישה: היקפים נמוכים, ערך מוסף לבתים מאבן, וביקוש יציב. 🏔️
- חוף: נזילות גבוהה יותר, אך תחרות גדולה בהשכרה קצרת טווח.
- הרים: יש להיערך להוצאות שיפוץ; פוטנציאל בצימרים יוקרתיים.
הנתונים שנאספו מאתרי נדל »ן ייעודיים מראים עדיפות בולטת לחוף: מחירים ממוצעים מעל 4,000 אירו למ »ר בפרגה ובסיבוטה, בעוד שאזורי ההר נשארים בדרך כלל ב-2,800–3,000 אירו למ »ר, בהתאם למצב ולהנגשה.
מחירים לפי אזור: יואנינה, פרווזה, פרגה
הטווחים להלן משקפים את תחילת 2025 ונתונים לשינויים לפי מצב הנכס, נוף, גישה וגודל.
יואנינה מרכז/פריפריה: דירות ודירות 2 חדרים
- מרכז העיר: דירות ישנות משופצות ב-1,300–1,900 אירו/מ »ר; דירות הדורשות רענון 900–1,200 אירו/מ »ר.
- פרברים קרובים (אוניברסיטה/בית חולים): חדש ב-1,200–1,600 אירו/מ »ר.
- דירות 2 חדרים 45–60 מ »ר: התקציבים לרוב 60,000–110,000 אירו לפי שכונה וקומה.
בשוק ההשכרה לטווח ארוך, דירת 2 חדרים ממוקמת היטב עשויה להניב 4–5% ברוטו בזכות ביקוש סטודנטיאלי ורפואי.
פרגה/פרווזה: בתים ליד הים
- פרגה: בתים/וילות עם נוף לים ב-2,500–4,000 אירו/מ »ר; וילות קטנות 2–3 חדרי שינה בדרך כלל 350,000–700,000 אירו. מחירי הביקוש הנצפים בפרגה עומדים בממוצע על 1,085,000 אירו (≈4,238 אירו/מ »ר) — עדות למבחר נכסי יוקרה ושטחים גדולים יחסית.
- עיר פרווזה: בתים עירוניים/דו-משפחתיים ב-1,800–2,600 אירו/מ »ר; פריפריה קרובה 1,500–2,200 אירו/מ »ר. נתוני הביקושים מצביעים על מחיר ממוצע גבוה (מעל 1,546,000 אירו, לרוב לבתים גדולים ומפוארים), דבר שממחיש את נוכחות השוק היוקרתי באזור.
- קרקע + בנייה: החל מ-1,800–2,400 אירו/מ »ר (מפתח), לא כולל מגרשים יוקרתיים.
בהשכרה עונתית, בית עם דירוג טוב וקרוב לים משיג לרוב 5–8% ברוטו, עם שיאים בקיץ. 📈
מוצרים ותשואות טיפוסיים
בתים מאבן לשיפוץ (זאגורי)
הנכסים האלו מבוקשים בזכות האופי שלהם ודורשים תכנון תקציבי מוקפד וכן עמידה בתנאים תכנוניים.
- רכישה: מבנים לשיפוץ ב-400–900 אירו/מ »ר, בהתאם למצב ולהנגשה.
- עבודות: שלד + גמרים לעיתים 800–1,500 אירו/מ »ר (אבן, בידוד, נגרות).
- שימוש: מגורי נופש או צימר; פוטנציאל 6–9% ברוטו אם מדובר בנכס יוקרתי.
הביקושים בזאגורי מראים מחיר ביקוש ממוצע של 362,000 אירו — כ-2,806 אירו/מ »ר לפי השטח המדווח — מדד שימושי לתכנון תקציב והשקעה בשיפוץ. מידע אזורי נוסף בזאגורי.
דירות קטנות ליד הים (סיבוטה)
סטודיואים/דירות 2 חדרים במתחמים קטנים עם בריכה או גישה למפרץ – פורמט מבוקש וקל לניהול מרחוק.
- תקציבים: בדרך כלל 120,000–250,000 אירו תלוי בגודל, נוף ורמת הפאר. ממוצע הביקושים באזור סיבוטה עומד על כ-439,000 אירו (≈4,262 אירו/מ »ר), נתון המשקף דרישה לנכסים איכותיים במיוחד או עם נוף לים.
- הוצאות ניהול: בדרך כלל 30–80 אירו לחודש לא כולל צריכה אישית.
- תשואה: 5–7% ברוטו בהשכרה עונתית בלוח שנה מלא.
מה לבדוק: תקנון הבניין, רישיון השכרה תיירותית, תקן אנרגטי, ונגישות לנמל התעופה. 🌞
לפני רכישה, בצעו בדיקה הנדסית (מהנדס), בדקו טאבו ורישיון, וצפו מראש את כל עלויות הרכישה והמיסוי המקומי (ENFIA). ליווי מקצועי יקל על התהליך. ✅
