שוק 2025 בצ’לקידיקי מזרח
המקטע החופי סביב יריסוס, אוראנופולי והאי אמוליאני נותר מונע מתיירות בינלאומית, עם עניין מוגבר בנכסים מוכנים להשכרה ובנופים פתוחים. עליית המחירים התייצבה: צפו לעלייה מתונה ב-2025, המובלת על ידי קו החוף ונכסים מחודשים.
בצד התקציב, תכננו כללית 7-10% הוצאות רכישה (מס העברה ~3%, נוטריון, טאבו/מרשם, עורך דין, סוכנות). הפרויקטים ממומנים בעיקר מהון עצמי, כאשר הבנקים המקומיים בררניים כלפי בלתי תושבים.
מבנים קטנים ובתים מדורגים
ההיצע השכיח ביותר:
- דירות 1–3 חדרים (50–80 מ »ר) בבניינים קטנים ללא מעלית, עם דמי ניהול נמוכים.
- בתים מדורגים בקומפלקסים של 4 עד 12 יחידות, עם חצרות משותפות וחניות.
- מרפסות עם נוף לים מבוקשות מאוד להשכרה עונתית.
נקודות לשים לב: תעודת אנרגיה (שיפוצים 200–400 אירו/מ »ר לשדרוג), בידוד אקוסטי, ותאימות לטאבו/מדידות.
האי אמוליאני: נדיר ומבוקש
אמוליאני הוא שוק קטן ונפרד, נגיש במעבורת מטריפיטי (כמה דקות נסיעה). ההיצע שם מבניו מצומצם, ונכסי « רגל על המים » נדירים – מה שמחזיק את המחירים גבוהים. 🌅
חלקות עם זכויות בנייה ובתים מחודשים עם עגינה קרובה מציגים פרמיה משמעותית ביחס ליבשת.
מחירים ומוצרים לפי אזור
הטווחים שלהלן משקפים שוק סוף 2024 – תחילת 2025, לא כולל מוצרים אולטרה-יוקרתיים או יוצאי דופן. הם משתנים לפי מצב, שיפוע, גישה לחוף, קומה וחוסר חזיתות לשכנים.
יריסוס/אוראנופולי: נוף לים מול קו שני
- יריסוס
• דירות קו שני: ~1,100–1,700 אירו/מ »ר (בניינים משנות ה-80–2000).
• דירות עם נוף לים/קומה גבוהה: ~1,600–2,400 אירו/מ »ר.
• בתים מדורגים חדשים: ~2,000–2,800 אירו/מ »ר קו שני; ~2,500–3,200 אירו/מ »ר עם נוף. - אוראנופולי
• דירות/בתים קו שני: ~2,200–3,200 אירו/מ »ר תלוי מצב וגישה לנמל.
• נוף לים, מרפסות גדולות: ~3,200–4,500 אירו/מ »ר.
• וילות קרובות לקו המים: ~5,000–7,000 אירו/מ »ר לנכסים פרימיום.
הבדלים עיקריים:
- נוף לים מוסיף לרוב +15 עד +35% בהשוואה לקו שני.
- גישה ישירה לחוף או הליכה <5 דקות יכולה להוסיף עוד +10 עד +20%.
- נכס עם שדרוג אנרגטי נמכר מהר יותר ותומך במחיר למ »ר.
להשלמת הטווחים אלה, אלו הממוצעים שנצפו בבקשות אחרונות באתר Green-Acres, שימושי כנקודות ייחוס מקומיות:
- יריסוס — ממוצע הבקשות: 389,000 € לשטח מדווח חציוני של 200 מ »ר (≈1,945 אירו/מ »ר).
- אוראנופולי — ממוצע הבקשות: 384,000 € לשטח חציוני 104 מ »ר (≈3,692 אירו/מ »ר), מה שמראה שנכסי נמל וקו חוף דוחפים את הערכים למעלה.
- אמוליאני — ממוצע הבקשות: 612,000 € לשטח חציוני 229 מ »ר (≈2,672 אירו/מ »ר), מאשר את הפרמיה של האי שנזכרה מעלה.
אמוליאני: בתים « רגל על המים »
- בתים « רגל על המים » או כמעט קו חוף: ~5,500–9,000 אירו/מ »ר תלוי חוף, מזח ופרטיות.
- בתים קו שני/פנימיים: ~3,000–4,500 אירו/מ »ר.
- קרקעות בנויות (אומדן): ~60–250 אירו/מ »ר לקרקע לפי נוף, גישה ומקדם בנייה.
טיפים מעשיים:
- לאמת זכויות גישה לחוף ואת אפשרות הבנייה (מודד הכרחי).
- להיערך לוגיסטית לניהול השכרה באי (ניקיון, כביסה, מעברים). 🛥️
- לתקציב מוגדר, עדיפה שטח קטן ממוקם היטב על פני בית גדול ורחוק.
תשואות ומכירה חוזרת
ההשכרה העונתית תומכת בחלק מהביקוש, אך הביצועים תלויים מאוד במיקום, הצגה וניהול.
קיץ חזק, תקופת מעבר שקטה
- עונה מלאה אמצע יוני → תחילת ספטמבר: תפוסה 80–95% בנכסים מדורגים טוב.
- מחירי לילה טיפוסיים (2 חדרים): ~100–160 אירו ביריסוס; ~130–200 אירו באוראנופולי; ~160–220 אירו באמוליאני.
- מחוץ לעונה (אוקטובר–מאי): 10–30% תפוסה; ניתן לשקול שהות חודשית (400–900 אירו) לאיזון העקומה.
- תשואה ברוטו משוערת: ~4–6%; אפילו ~6–8% לנכס « גלויה » מנוהל היטב.
יש להכין: רישום למס, מספר השכרה קצרת טווח, מס תיירות, ותקציב תפעול (ניקיון, כביסה, קונסיירז’ ~18–28% מההכנסה אם בהוצאה חיצונית).
נזילות וזמני מכירה
- נכסים במיצוב נכון מחיר/איכות: 2–4 חודשים למציאת קונה ב-2025.
- וילות יוקרה או מיוחדות: 6–12 חודשים, לעתים יותר – תלוי עונת ביקורים.
- אמוליאני: נזיל מאוד בקו המים, סלקטיבי יותר במקומות אחרים.
נקודה אחרונה לניתוח: הרכב הרוכשים הבינלאומיים שמשפיע על הביקוש בצ’לקידיקי. לפי חיתוכים עדכניים לפי מדינות, גרמניה מהווה את הנתח הראשון של הביקוש הזר (~20%), אחריה רומניה ובולגריה (≈11% כל אחת). הרוכשים קונים בעיקר דירות נופש במחירים חציוניים של 200–230 אלף אירו ושטחים חציוניים של 75–95 מ »ר. גורם זה מסביר לחץ מחירים על נכסים מחודשים ובעלי מיקום טוב, והצורך בתמחור ומיצוב קפדני.
למוכרים המשמעות: להקפיד על תמונות, תיעוד תאימות, ולפנות לערוצים בינלאומיים כדי לתפוס קהל זה. לקונים: שקיפות בהוצאות נוסף ותכנון ניהול השכרה מראש אם מבקשים תשואה מהקנייה.
