צילום השוק 2025 בסלוניקי
השוק נשאר דינמי ב-2025, מגובה בביקוש המקומי, סטודנטים ולקוחות בינלאומיים שנמשכים לאיכות החיים. פתיחת המטרו מחזקת שכונות עם נגישות טובה. 🌆
הטווחים למטה הם אינדיקטיביים, מבוססים על עסקאות שנעשו לאחרונה ומודעות שפורסמו בתחילת 2025. הם משתנים לפי מצב הנכס, קומה, נוף ויעילות אנרגטית.
לשם המחשה, ממוצעי הביקוש הנוכחיים מצביעים על מחיר חציוני של כ-193,000 € ומחיר ממוצע למ »ר סביב 1,582 €/מ »ר – נתון התואם את הטווחים בשכונות הפריפריה המקושרות היטב שצויינו מעלה.
- המרכז ההיסטורי / אנו פולי: בניינים ישנים ושיפוצים עם אופי. • לא משופץ: ~1,700–2,400 €/מ »ר • משופץ: ~2,400–3,200 €/מ »ר • נוף לים/אתרים: עשוי לעלות על 3,500 €/מ »ר.
- קו הים (Nea Paralia) ומרכז הפרימיום: נכסים נדירים, נופים פתוחים. • דירות חדשות או משופצות לחלוטין: ~3,000–4,800 €/מ »ר.
- שכונות פריפריאליות מקושרות היטב: אלטרנטיבה תקציבית טובה. • ~1,500–2,300 €/מ »ר לפי הבניין ומרחק מהתחנה.
שיפוצים במרכז & תשואות
הלב ההיסטורי מציע פוטנציאל ערך דרך שיפוץ: בידוד, נגרים, חשמל, מעלית, חללים משותפים. 🛠️
- Capex צפוי: 300–800 €/מ »ר לשיפוץ סטנדרטי, יותר לשיפוץ איכותי במיוחד.
- השכרה: טווח ארוך לסטודנטים/מקצועיים סביב ~3.5–4.5% ברוטו; טווח בינוני (3–6 חודשים) עשוי להגיע ~4.5–6.0% בניהול אקטיבי.
- יתרונות: ביקוש חזק, תפוסה גבוהה; נקודות זהירות: בתים ישנים, בדיקות רעידות אדמה ואנרגיה.
קלמאריה: קו חוף אטרקטיבי
קלמאריה משלבת טיילת חוף, מסחר, בתי ספר ונגישות נוחה הודות למטרו. אידאלי למגורים כל השנה ולהשקעה איכותית. 🚇
עם זאת, שימו לב שחלק מערכי הבסיס שנאספו נראים פגומים (שדות שטח/מחיר למ »ר לא עקביים): תמיד בדקו שטחים וחשב בעצמכם את המחיר למ »ר לכל נכס.
- חדש/מודרני (A/A+) עם נוף: ~3,200–4,500 €/מ »ר; קו שני: ~2,700–3,600 €/מ »ר.
- ישן שמור היטב: ~2,200–3,000 €/מ »ר לפי קומה, חניה וכיוון.
- תשואות למשפחות בטווח הארוך: ~3.0–4.2% ברוטו; עליית הערך נובעת מהנדירות על קו החוף.
קסנדרה מול סיטוניה: טווחי מחירים 2025
בחלקידיקי, חצי האי הראשון קסנדרה יותר תוסס; סיטוניה פראית ודיסקרטית. המחירים משקפים את ההבדלים. 🏖️
הממוצעים בדפי האזור תומכים בכך: בקסנדרה הממוצע הוא כ-2,806 €/מ »ר, בעת שבסיטוניה הממוצע גבוה, סביב 3,826 €/מ »ר — דגש לכך שתחומים מבוקשים בסיטוניה דוחפים את המחיר כלפי מעלה.
- קסנדרה
- קו ראשון/גישה ישירה לים: ~2,800–4,500 €/מ »ר (בתי נופש/דירות).
- קו שני/5–10 דק’ ברגל: ~2,100–3,200 €/מ »ר.
- פנים הארץ (כפרים): ~1,400–2,200 €/מ »ר (בתי כפר, מגורים קטנים).
- סיטוניה
- קו ראשון/נוף גלויה מרחיבת לב: ~2,400–4,000 €/מ »ר.
- קו שני: ~1,800–2,800 €/מ »ר.
- פנים ירוק: ~1,300–2,100 €/מ »ר.
קו חוף מול פנים הארץ: פערי מחירים
- פרמיית חוף: +20 עד +50% בין קו ראשון לפנים הארץ, לעיתים אף יותר בחוף יוקרתי במיוחד.
- דוגמה: בית 90 מ »ר ב-3,300 €/מ »ר קו ראשון לרוב שווה כ-2,200 €/מ »ר בכפר 10–15 דק’ מהים.
- גורמים מרכזיים: גישה ישירה לים, נוף, חוף חול/חלוקי נחל, שירותים בהליכה, היתר להשכרה.
בית נופש מול מגורים שנתיים
- נופש: מכוון חופשות, מזגן, מרחבים חיצוניים; שימו לב לניהול עונת שיא ולריהוט יציב.
- שנתי: חימום יעיל, בידוד, אחסנה, קרבה לבתי ספר/חנויות; עלויות אנרגיה צפויות יותר.
- השכרה: תפוסה 10–16 שבועות/שנה על החוף; בפנים הארץ שכר דירה יציב אך נמוך יותר.
סיכונים והזדמנויות
התכוננו למגבלות המקומיות כדי להבטיח את הפרויקט וערך הנכס שלכם לטווח הארוך. ✅
בתים משותפים, חניה ורעש
- בתים משותפים: בדקו קרנות, החלטות לביצוע, תקינות מעלית והוצאות אמיתיות.
- חניה: מקום פרטי בסלוניקי/קלמאריה מוסיף ערך ומצמצם תקופות ריקות.
- רעש: ברים, דרכי גישה ועונות תיירות; העדיפו בידוד כפול וכיוון מתאים.
נדירות קרקעות בקו ראשון
- היצע מוגבל: מעט אדמות לבניה; הלחץ מתרכז בשיפוץ ובקו שני.
- רגולציה: מגבלות חופיות, אזורים מוגנים (Natura 2000), היתרים ומרחק מהים חובה לשמור.
- עמידות: גובה, שחיקה, זרימות; בקשו בדיקת קרקע ודוח סיכונים.
- פוטנציאל: נדירות + איכות בנייה = שמירת ערך טובה ונזילות גבוהה במכירה. 📈
טיפ Green Acres: אשרו מחירים לפי נכסים « שנמכרו », דוח הנדסי והערכת שכר דירה ריאלית לפי הסגמנט הרלוונטי.
