Kikladi 2025: Paros i Naxos
Vile s pogledom na more vs seoske kuće
U Kikladima, rijetkost i topografija utječu na cijene. Vile s pogledom na more u Parosu/Naxosu postižu visoke vrijednosti, osobito ako imaju pristup plaži i bazenu. Očekujte premium cijenu po m², s dodatnom vrijednošću za orijentaciju i zaštitu od vjetra (meltemi).
Prema potražnji zabilježenoj na Green-acres, prosječna vrijednost traženih nekretnina u Parosu iznosi oko 583.000 € (prosječna površina 942 m², prosječna cijena 619 €/m²), dok je u Naxosu prosjek oko 362.000 € za 129 m² (≈ 2.806 €/m²). Ove brojke potvrđuju postojanje izrazito premium segmenta na Parosu te srednjeg tržišta na Naxosu, gdje površina i konfiguracija nekretnina snažno utječu na cijenu po m².
- Vile s pogledom na more: češće veći budžet za kupnju, ponekad strmi pristup, treba računati na održavanje bazena/vrta.
- Seoske kuće: šarm, blizina sadržaja, krovne terase. Česti radovi (izolacija, vodovod), preporučuje se lokalna stručnost.
- Pogodnost za najam: jaka međunarodna potražnja, « razglednica » fotografije, kalendar visoke sezone brzo se puni.
Dobro renovirane seoske kuće nude dostupniji ulaz na tržište od velikih vila, s jakim najmovima u srcu mjesta.
Ljetni pritisak i povrat
Ljetni pritisak je snažan (lipanj–rujan), s visokim stopama popunjenosti uz obalu i u povijesnim središtima.
- Bruto prinos: obično viši na manjim, dobro smještenim jedinicama (1–2 sobe), zahvaljujući visokim cijenama noćenja.
- Naglašena sezonalnost: prihodi koncentrirani kroz 12–16 tjedana; mirnije izvan sezone, osim nekretnina blizu luka i škola za kite/surf.
- Upravljanje: preporučuje se profesionalno vođenje radi održavanja kvalitete i online reputacije; treba računati na upravljačke troškove.
Što se tiče stranih kupaca, Kikladi najviše privlače Francuze (17% upita), s medijanom cijene od oko 360.000 € i medijanom po m² od oko 3.000 € — koristan pokazatelj za prilagodbu ponude i marketinga.
Dodekanez 2025: Rodos i Kos
Stanovi u gradu vs obala
U Rodu/Kosu, omjer cijene i kvalitete života je privlačan. Stanovi u gradovima (grad Rodos, grad Kos) nude blizinu sadržaja, bolnica i zračne luke, dok na obali kuće i manje rezidencije idu po blažim cijenama nego na Kikladima.
Oglasi za Rodos pokazuju veće, prostranije nekretnine u prosjeku (više cijene i površine u pojedinim segmentima), što ilustrira raznolikost tržišta od optimiziranih urbanih stanova do luksuznih vila uz more.
- Grad: češće zgrade s liftom i parkingom, zajednički troškovi, stabilnija godišnja najam potražnja.
- Obala: brojni obiteljski objekti, dostupne plaže, lokalizirana izloženost vjetru ovisno o uvalama.
- Radovi i namještaj: često kraći rokovi zahvaljujući dobro razvijenom tržištu majstora i dobavljača.
Za prvu kupnju, gradski stan optimizira budžet i olakšava upravljanje, a plaže su i dalje blizu. 🏖️
Sekundarno tržište i dostupnost
Sekundarno tržište nudi obilniju ponudu nego na Kikladima, s više prostora za pregovore ovisno o stanju, godini gradnje i lokaciji.
- Promet: srednji rok prodaje; kvaliteta (pogled, renovacija, parking) čini razliku.
- Prilike: dobro očuvane zgrade iz 1990–2010, seoske kuće za modernizaciju, manje vile u novijim naseljima.
- Usluge: javni bilježnici, građevinski inženjeri i property manageri lako dostupni, korisno za nerezidente.
Na Dodekanezu je također puno stranih kupaca — Francuzi čine oko 18% upita, s medijanom cijene bitno pristupačnijom (≈ 210.000 € i medijan po m² ≈ 2.333 €). Ovaj profil djelomično objašnjava bolju dostupnost i povoljniji omjer prinos/uloženi € u usporedbi s Kikladima.
Usporedni pregled
Cijene kupnje, troškovi, upravljanje
- Kupnja
– Paros/Naxos: značajna premija za pogled na more i građevinska zemljišta; međunarodna konkurencija.
– Rodos/Kos: niži ulazni prag za sličnu tipologiju; više izbora. - Troškovi kupnje (orijentacijski): porez na prijenos, javni bilježnik, katastar/zemljišne knjige i agencija; predvidite sigurnosnu rezervu u financijskom planu.
- Troškovi: pričuva (lift, zajedničke površine), lokalni porez na nekretnine (ENFIA), održavanje bazena/vrta u vilama, osiguranja, režije.
- Upravljanje najmom: 15–25% najamnine u potpunoj delegaciji ovisno o usluzi; čišćenje i posteljina dodatno. Nekretnine « ključ u ruke » maksimiziraju popunjenost.
- Radovi: u kikladskim selima, pripazite na konzervatorska ograničenja; na Dodekanezu, dozvole su često fleksibilnije po zonama.
Likvidnost pri preprodaji ovisno o otoku
- Paros/Naxos: snažna likvidnost na vrhunskim lokacijama (pogled, pristup, završna obrada). Prosječne nekretnine izvan žarišta teže se prodaju.
- Rodos/Kos: veliko tržište, međunarodni i lokalni kupci; preprodaja teče glatko u etabliranim četvrtima i dobro vođenim zgradama.
- Otpornost cijena: kultne adrese na Kikladima bolje odolijevaju ciklusima; Dodekanez kompenzira boljim prinosom/uloženim €.
- Izlazna strategija: targetirajte « očite » nekretnine (parking, vanjski prostor, svjetlost) radi sigurnije preprodaje i vrijednosti za najam.
