Tržište 2025. na istočnoj Halkidiki
Priobalni pojas oko Ierissosa, Ouranoupolija i otočića Ammouliani i dalje privlači međunarodnu potražnju, uz izražen interes za nekretnine spremne za iznajmljivanje i otvorene poglede. Porast cijena se normalizirao: očekuje se umjereni rast u 2025., predvođen prvom linijom uz more i renoviranim objektima.
Što se tiče budžeta, ukupni troškovi kupnje iznose uglavnom 7–10 % (prijenos poreza ~3 %, bilježnik, katastar/registar, odvjetnik, agencija). Projekti se većinom financiraju iz vlastitih sredstava, jer su lokalne banke i dalje selektivne za nerezidente.
Male zgrade i dvojne kuće
Najčešća ponuda:
- Stanovi 1–3 sobe (50–80 m²) u manjim zgradama bez lifta, s niskim režijama.
- Dvojne/trostrane kuće u naseljima od 4 do 12 jedinica, s malim vrtovima i zajedničkim parkiralištima.
- Terase s pogledom na more vrlo su tražene za sezonski najam.
Važni aspekti: energetska učinkovitost (renovacije 200–400 €/m² za povećanje razreda), zvučna izolacija i katastarska/topografska usklađenost.
Otočić Ammouliani: rijetkost i traženost
Ammouliani je mali otočki mikro-tržište, dostupno trajektom iz Tripitija (par minuta). Ponuda je strukturno ograničena, a nekretnine « prva linija uz more » su rijetke, što podupire cijene. 🌅
Parcele s pravom gradnje i renovirane kuće s vezom u blizini postižu značajnu premiju naspram kopna.
Cijene i tipovi po zonama
Sljedeći rasponi su okvirni i odnose se na kraj 2024. – početak 2025., izuzev ultra-luksuznih ili izuzetnih situacija. Variraju ovisno o stanju, nagibu terena, pristupu plaži, katu i otvorenosti pogleda.
Ierissos/Ouranoupoli: pogled na more vs druga linija
- Ierissos
• Stanovi u drugom redu do mora: ~1 100–1 700 €/m² (zgrade 1980–2000).
• Stanovi s pogledom na more/na višim katovima: ~1 600–2 400 €/m².
• Novije dvojne kuće: ~2 000–2 800 €/m² druga linija; ~2 500–3 200 €/m² s pogledom. - Ouranoupoli
• Stanovi/kuće druga linija: ~2 200–3 200 €/m², ovisno o stanju i pristupu luci.
• Pogled na more, velike terase: ~3 200–4 500 €/m².
• Vile blizu mora: ~5 000–7 000 €/m² za premium objekte.
Ključne razlike:
- Pogled na more često povećava cijenu za +15 do +35 % u odnosu na drugu liniju.
- Izravan pristup plaži ili udaljenost <5 min pješice može podići vrijednost dodatno za +10 do +20 %.
- Energetski obnovljena nekretnina brže se prodaje i održava cijenu po m².
Kao dopunu ovih raspona, ovo su prosjeci na temelju nedavnih upita na portalu Green-Acres, korisni za lokalnu orijentaciju:
- Ierissos — prosječna potražnja: 389 000 € za deklariranu srednju površinu od 200 m² (≈1 945 €/m²).
- Ouranoupoli — prosječna potražnja: 384 000 € za srednju površinu od 104 m² (≈3 692 €/m²), potvrđujući da luke i prva linija uz more osjetno podižu vrijednosti.
- Ammouliani — prosječna potražnja: 612 000 € za srednju površinu od 229 m² (≈2 672 €/m²), što potvrđuje insularnu premiju iznad navedenu.
Ammouliani: kuće uz samo more
- Kuće « uz samo more » ili gotovo prvi red: ~5 500–9 000 €/m² ovisno o plaži, pristaništu i privatnosti.
- Kuće druga linija/unutra: ~3 000–4 500 €/m².
- Građevinska zemljišta (indikativno): ~60–250 €/m² ovisno o pogledu, pristupu i koeficijentu gradnje.
Praktični savjeti:
- Provjeriti služnosti pristupa plaži i mogućnost gradnje (neophodan geodet).
- Upravljanje najmom na otoku zahtijeva logistikom (čišćenje, posteljina, transferi). 🛥️
- Ako je budžet ograničen, radije birajte manju, dobro pozicioniranu nekretninu nego veliku udaljenu kuću.
Povrat i preprodaja
Sezonski najam podržava dio potražnje, no rezultati jako ovise o lokaciji, prezentaciji i upravljanju.
Jako ljeto, mirna predsezona i posezona
- Glavna sezona sredina lipnja → početak rujna: popunjenost 80–95 % za kvalitetno ocijenjene nekretnine.
- Tipične cijene po noći (dvosobni): ~100–160 € u Ierissosu; ~130–200 € u Ouranoupoliju; ~160–220 € na Ammoulianiju.
- Izvan sezone (listopad–svibanj): 10–30 % popunjenosti; uzmite u obzir mjesečni najam (400–900 €) za izravnavanje prihoda.
- Indikativni bruto prinos: ~4–6 %; do ~6–8 % za « početnu razglednicu » kod izvrsnog upravljanja.
Obvezno: fiskalna registracija, broj za kratkoročni najam, boravišna taksa i operativni budžet (čišćenje, praonica, concierge ~18–28 % prihoda ako je eksternalizirano).
Likvidnost i vrijeme prodaje
- Dobro pozicionirane nekretnine (cijena/kvaliteta): 2–4 mjeseca do prodaje u 2025.
- Luksuzne ili specifične vile: 6–12 mjeseci, ponekad i više ovisno o sezonalnosti posjeta.
- Ammouliani: vrlo likvidan na prvoj liniji uz more, selektivan na drugim lokacijama.
Još jedan važan aspekt analize je sastav međunarodnih kupaca koji diktiraju potražnju u Halkidiki regiji. Prema nedavnim izvještajima po zemljama, Njemačka čini prvi udio stranih upita (~20 %), slijede Rumunjska i Bugarska (≈11 % svaka). Ti kupci najčešće kupuju nekretnine za odmor, čija se medijalna cijena kreće oko 200–230 tisuća € i površina od 75–95 m². Upravo ta internacionalizacija dijelom objašnjava pritisak na dobro pozicionirane i renovirane nekretnine, te potrebu za pravilnim odabirom cijene i proizvoda.
Za prodavatelje to znači: urediti fotografije, dokumentirati usklađenost i ciljati međunarodne kanale za dosezanje tih kupaca. Za kupce: biti transparentan oko dodatnih troškova i unaprijed planirati upravljanje najmom ako želite maksimizirati ulaganje.
