Panorama 2025 po otoku
Lezbos/Hios: umjereni budžeti
Dvije velike, žive otoke tijekom cijele godine, često jeftinije od Ciklada. Savršeno za prvu otočnu kupnju. 🙂
- Lezbos (Mitilena, Molivos): kamene seoske kuće, manje obalne kuće, nekoliko vila s pogledom na more. Na Lezbosu je primijećena značajna prisutnost njemačkih i nizozemskih kupaca među stranim upitima, posebno za nekretnine sa srednjim i dostupnim budžetom (podaci Green Acres).
- Hios (Hora, Pirgi, Mesta): jedinstvena srednjovjekovna sela, kamenita gradnja, snažan identitet. Na primjer, prosječna tražena vrijednost nekretnina u Hori iznosi oko 362.000 € za ~129 m² (indikativna cijena/m²), što pokazuje miješane tipologije između vikendica i kuća s karakterom.
- Indikativne cijene (lokalni oglasi 2024‑2025): cca 800–1 800 €/m² za pažljivo renovirane; 500–900 €/m² za renovaciju; +20–40% za prvu morsku liniju.
- Prednosti: potpuna usluga, lokalni život, umjereni troškovi održavanja.
Samos/Ikaria: tražene niše
Dva diskretnija tržišta, popularna među ljubiteljima prirode i mira. Inventari su ograničeni, nekretnine s karakterom brzo se prodaju. 🌿
- Samos (Vathi, Pythagoreio, Kokkari): neoklasične kuće, vile na padinama, dobar sezonski potencijal. Prosjeci na Green Acres pokazuju razlike ovisno o selu: primjerice, u Pythagoreiu se traže nekretnine oko 751.000 € za veće površine (≈462 m²), dok Kokkari predstavlja kompaktniji, stambeni segment (prosječno također oko 362.000 € / 129 m² prema zabilježenim upitima).
- Ikaria (Agios Kirykos, Evdilos): rijetka ponuda, ciljano tržište « sporog života », cijene stabilne za spremne za useljenje.
- Indikativne cijene: Samos cca 1 100–2 300 €/m² za renovirane; Ikaria često 1 300–2 500 €/m² za « ključ u ruke » nekretnine.
- Napomene: topografija, pristup automobilom, dozvole za renovaciju u tradicionalnim zonama.
Cijene i najtraženiji proizvodi
Renovirane seoske kuće
Srce lokalnog tržišta: šarm, vidljivi kamen i terase s pogledom na more.
- Tipologije: 60–120 m², 2–3 spavaće sobe, balkon/terasa, ponekad unutarnje dvorište.
- Indikativni budžet: 100 000–240 000 € ovisno o otoku, pogledu i stanju.
- Trošak renovacije (standardna kvaliteta): cca 700–1 200 €/m²; obavezna strukturalna i potresna dijagnostika.
- Provjeriti: prethodne dozvole, priključke, energetsku učinkovitost, pristup vozilom.
Male zgrade blizu luka
Idealno za kombinaciju godišnjeg i sezonskog najma blizu svih usluga. ⚓
- Ključne lokacije: Mitilena (Lezbos), grad Hios, Vathi (Samos), Agios Kirykos/Evdilos (Ikaria), Myrina (Lemnos).
- Proizvodi: 2 do 6 jedinica, površine 25–70 m²; mogući poslovni prostori u prizemlju.
- Uobičajene cijene: često 1 000–2 000 €/m² ovisno o stanju, ciljani bruto prinos 5–7%; neto 3–5% nakon troškova i upravljanja.
- Due diligence: protivpožarna usklađenost, suvlasništvo, buka, dozvole za kratkoročni najam.
Povrat i sezonalnost
Jako ljeto, blagi proljeće/jesen
Potražnja je najveća u srpnju i kolovozu, uz dobru « ramensku sezonu » u svibnju-lipnju i rujnu-listopadu. ☀️
- Popunjenost: ljeti 80–95% u turističkim zonama; 35–60% u srednjoj sezoni; niska zimi izvan urbanih središta.
- Prosječne cijene (studio/kuća 1–2 sobe): cca 70–140 €/noć ovisno o otoku, pogledu i standardu.
- Strategije: cjelogodišnji najam u gradovima (studenti, zdravstveni radnici, uprava) + sezonski najam ostalih jedinica.
Dostupnost (trajekti, zračne luke)
Dostupnost utječe na potražnju i stopu popunjenosti.
- Zračne luke: Lezbos (Mitilena), Hios, Samos, Ikaria, Lemnos — dnevne veze s Atenom; sezonski čarteri variraju.
- Trajekti: iz Pireja i Kavale; međusobne otočke veze korisne za više destinacija.
- Praktičan savjet: ako često dolazite, birajte općinu na manje od 45 min od glavne zračne luke/luke; predvidite Meltem na sjevernoj obali.
Napomena: indikativni rasponi cijena temeljeni na oglasima, povratima lokalnih aktera 2024‑2025 i prosjecima na bazi Green Acres; provjerite na licu mjesta s bilježnikom/inženjerom.
