2025-ös piac Kelet-Halkidikiben
A tengerparti szegmens Ierissos, Ouranoupoli és az Ammouliani-sziget körül továbbra is nemzetközi kereslet által vezérelt, jelentős érdeklődéssel a bérbeadásra azonnal alkalmas, panorámás ingatlanok iránt. Az árnövekedés normalizálódott: 2025-re mérsékelt emelkedéssel számoljunk, amelyet a vízparti és a felújított ingatlanok húznak.
Költségvetés szempontjából összességében 7–10 % szerzési költséggel kalkuláljon (átruházási adó ~3 %, közjegyző, telekkönyv, ügyvéd, ügynökség). A tranzakciók többsége önerőből történik, helyi bankok a nem rezidensek tekintetében továbbra is szelektívek.
Kis társasházak & sorházak
A leggyakoribb kínálat:
- 1–3 szobás (50–80 m²) lakások kisebb liftnélküli társasházakban, alacsony közös költséggel.
- Sorházi egységek 4–12 házas lakóparkokban, kis kertekkel és közös parkolóval.
- Tengerre néző teraszok nagyon keresettek szezonális bérbeadás céljára.
Figyelni kell: energetikai tanúsítvány (felújítás 200–400 €/m², hogy szintet ugorjon), hangszigetelés, földhivatali/topográfiai megfelelőség.
Ammouliani-sziget: ritka és keresett
Ammouliani kompjárattal pár perc alatt elérhető Tripitiből, egy szigeti mikropiac. Az ajánlat szerkezetileg korlátozott, a „vízparti” ingatlanok ritkák, ami tartja az árakat. 🌅
Az építési joggal rendelkező telkek, valamint a víz közelében felújított házak lényeges prémiumot képviselnek a szárazföldhöz képest.
Árak & kínálat zónánként
Az alábbi sávok a 2024 végi – 2025 eleji tipikus tartományok, nem tartalmazzák az ultra-luxus vagy rendkívüli helyzeteket. Fekvés, lejtés, strandelérés, emelet, belátás függvényében változnak.
Ierissos/Ouranoupoli: tengerre néző vs második vonal
- Ierissos
• Második vonalbeli lakások: ~1 100–1 700 €/m² (1980–2000 közötti társasházak).
• Tengerre néző/emelt szintű lakások: ~1 600–2 400 €/m².
• Újabb sorházak: ~2 000–2 800 €/m² második vonal; ~2 500–3 200 €/m² tengerre nézővel. - Ouranoupoli
• Második vonalbeli lakások/házak: ~2 200–3 200 €/m² állapottól és kikötői hozzáféréstől függően.
• Tengerre néző, nagy teraszos: ~3 200–4 500 €/m².
• Tengerpart közeli villák: ~5 000–7 000 €/m² prémium kategóriában.
Fő különbségek:
- A tengerre néző általában +15–35 %-kal drágább, mint a második vonal.
- Közvetlen strandelérés vagy <5 perces séta további +10–20 % prémiumot jelenthet.
- Energetikailag felújított ingatlan gyorsabban elkel, és jobban tartja az árát m²-re vetítve.
Ezekhez a sávokhoz a Green-Acres friss keresési átlagaiból álljon itt néhány helyi viszonyítási pont:
- Ierissos — átlagos keresett ár: 389 000 € 200 m²-es medián lakásmérettel (≈1 945 €/m²).
- Ouranoupoli — átlagos keresett ár: 384 000 € 104 m² mediánnal (≈3 692 €/m²), ami mutatja, hogy a kikötői és tengerparti ingatlanok jóval feljebb húzzák az árakat.
- Ammouliani — átlagos keresett ár: 612 000 € 229 m² medián lakásmérettel (≈2 672 €/m²), megerősítve a fenti szigeti prémiumot.
Ammouliani: vízparti házak
- „Vízparti” vagy csaknem tengerparti házak: ~5 500–9 000 €/m² strand, móló és intimitás függvényében.
- Második vonal/belső házak: ~3 000–4 500 €/m².
- Építési telkek (irányadó): ~60–250 €/m² telekár nézet, hozzáférés, beépíthetőség szerint.
Gyakorlati tippek:
- Strandhozzáférési szolgalmak, beépíthetőség ellenőrzése (feltétlenül szükséges földmérő!).
- A szigeten a bérbeadási logisztikát (takarítás, ágynemű, transzfer) időben tervezni kell. 🛥️
- Amennyiben adott a költségkeret, inkább kisebb, jó helyen lévő lakást vegyen, mint nagyobb, de távolabbi házat.
Hozamok & továbbértékesítés
A szezonális bérbeadás a kereslet egy részét adja, ugyanakkor a megtérülés erősen függ a fekvéstől, prezentációtól és menedzsmenttől.
Erős nyár, csendesebb holtszezon
- Főszezon június közepétől szeptember elejéig: 80–95 % foglaltság a jól értékelt ingatlanoknál.
- Jellemző éjszakánkénti árak (2 szobás lakás): ~100–160 € Ierissos; ~130–200 € Ouranoupoli; ~160–220 € Ammouliani.
- Holtszezon (október–május): 10–30 % foglaltság; érdemes megfontolni havi kiadást (400–900 €) a görbe kiegyenlítéséhez.
- Irányadó bruttó hozam: ~4–6 %; akár ~6–8 % is elérhető egy jól menedzselt, „képeslap értékű” ingatlannál.
Szükséges: adóregisztráció, rövid távú bérleti szám, idegenforgalmi adó, üzemeltetési költség (takarítás, mosoda, concierge ~18–28 % az árbevételből, ha külső szolgáltató látja el).
Likviditás & értékesítési idő
- Jól árazott, jó minőségű ingatlanoknál: 2–4 hónap vevőkeresés 2025-ben.
- Felső kategóriás vagy egyedi villáknál: 6–12 hónap, néha több, a látogatások szezonális eloszlása miatt.
- Ammouliani: a vízparton nagyon likvid, máshol szelektívebb a piac.
Egy utolsó szempont: az Chalkidiki nemzetközi vevőinek összetétele jelentősen befolyásolja a keresletet. Friss, országokra bontott lekérdezések alapján Németország adja a külföldi érdeklődők első számú forrását (~20 %), majd Románia és Bulgária következik (≈11 % egyenként). Ezek a vásárlók átlagosan 200–230 ezer euró értékű, 75–95 m² körüli második otthont vásárolnak. Ez a nemzetköziesedés magyarázza részben a jó helyen lévő, felújított ingatlanok iránti keresleti nyomást, és hogy miért kell gondos ár/termék pozícionálás.
Az eladók számára ez azt jelenti: jó minőségű fotók, dokumentált megfelelőség, és nemzetközi csatornák célzása a vevői eléréshez. A vevőknek javasolt az összes járulékos költséggel számolni és előre gondolkodni a bérbeadáson, ha az ingatlan kiadását tervezi.
