Pasar 2025 di Chalkidiki Timur
Segmen pesisir di sekitar Ierissos, Ouranoupoli, dan pulau Ammouliani tetap didorong oleh permintaan internasional, dengan minat kuat untuk properti siap sewa dan pemandangan terbuka. Kenaikan harga telah menjadi normal: perkirakan kenaikan moderat di 2025, didorong oleh garis depan pantai dan properti yang telah direnovasi.
Dari sisi anggaran, umumnya sediakan 7–10% biaya akuisisi (pajak transfer ~3%, notaris, kadaster/register, pengacara, agen). Proyek kebanyakan didanai dengan dana sendiri karena bank lokal tetap selektif terhadap non-residen.
Kondominium Kecil & Rumah Susun
Penawaran paling umum:
- Apartemen 1–3 kamar (50–80 m²) di residensial kecil tanpa lift, biaya bulanan rendah.
- Rumah susun dalam kompleks 4 sampai 12 unit, kebun kecil dan parkir bersama.
- Terasa dengan pemandangan laut sangat dicari untuk sewa musiman.
Hal yang perlu diperhatikan: diagnosa energi (renovasi 200–400 €/m² untuk peningkatan), isolasi suara, dan kesesuaian kadaster/topografi.
Pulau Ammouliani: Langka dan Dicari
Ammouliani adalah pasar mikro di pulau yang dapat diakses dengan feri dari Tripiti (beberapa menit). Penawarannya secara struktural terbatas dan properti « langkah dari pantai » sangat langka, yang mendorong harga tetap tinggi. 🌅
Lahan dengan hak bangun dan rumah yang direnovasi dengan dermaga terdekat menunjukkan premium signifikan dibanding daratan.
Harga & Produk per Zona
Kisaran di bawah ini adalah perkiraan yang diamati akhir 2024 – awal 2025, tidak termasuk produk ultra-mewah atau situasi luar biasa. Kisaran ini bervariasi tergantung kondisi, kemiringan, akses pantai, lantai, dan tanpa pandangan langsung tetangga.
Ierissos/Ouranoupoli: pemandangan laut vs baris kedua
- Ierissos
• Apartemen baris kedua: ~1.100–1.700 €/m² (hunian tahun 1980–2000).
• Apartemen dengan pemandangan laut/lantai tinggi: ~1.600–2.400 €/m².
• Rumah susun baru: ~2.000–2.800 €/m² baris kedua; ~2.500–3.200 €/m² dengan pemandangan. - Ouranoupoli
• Apartemen/rumah baris kedua: ~2.200–3.200 €/m² tergantung kondisi dan akses pelabuhan.
• Pemandangan laut, teras besar: ~3.200–4.500 €/m².
• Vila dekat garis depan pantai: ~5.000–7.000 €/m² untuk produk premium.
Diferensial kunci:
- Pemandangan laut sering menambah +15 hingga +35% dibanding baris kedua.
- Akses langsung ke pantai atau berjalan <5 menit bisa menaikkan lagi +10 hingga +20%.
- Properti yang telah direnovasi energi terjual lebih cepat dan mendukung harga per m².
Untuk melengkapi kisaran ini, berikut rata-rata yang diamati dari permintaan terbaru di situs Green-Acres, berguna sebagai tolok ukur lokal:
- Ierissos — rata-rata permintaan: 389.000 € untuk luas median yang dilaporkan 200 m² (≈1.945 €/m²).
- Ouranoupoli — rata-rata permintaan: 384.000 € dengan luas median 104 m² (≈3.692 €/m²), menegaskan bahwa properti pelabuhan dan garis depan pantai benar-benar mendorong nilai ke atas.
- Ammouliani — rata-rata permintaan: 612.000 € untuk luas median 229 m² (≈2.672 €/m²), mengonfirmasi premium pulau yang disebutkan di atas.
Ammouliani: rumah langkah dari pantai
- Rumah « langkah dari pantai » atau hampir garis depan pantai: ~5.500–9.000 €/m² tergantung pantai, dermaga, dan privasi.
- Rumah baris kedua/interior: ~3.000–4.500 €/m².
- Lahan bisa dibangun (indikatif): ~60–250 €/m² tanah tergantung pemandangan, akses, dan koefisien bangunan.
Tips praktis:
- Periksa hak akses pantai dan dapat dibangunnya (topograf wajib).
- Antisipasi logistik pengelolaan sewa di pulau (kebersihan, linen, transfer). 🛥️
- Dengan anggaran terbatas, prioritaskan luas kecil yang letaknya bagus daripada rumah besar yang jauh.
Imbal Hasil & Penjualan Kembali
Sewa musiman mendukung sebagian permintaan, namun performa sangat bergantung pada lokasi, penampilan, dan pengelolaan.
Musim panas kuat, musim transisi sepi
- Musim penuh pertengahan Juni → awal September: tingkat hunian 80–95% untuk properti dengan rating baik.
- Tarif malam khas (2 kamar): ~100–160 € di Ierissos; ~130–200 € di Ouranoupoli; ~160–220 € di Ammouliani.
- Luar musim (Oktober–Mei): hunian 10–30%; pertimbangkan sewa bulanan (400–900 €) untuk meratakan pendapatan.
- Imbal hasil bruto indikatif: ~4–6%; hingga ~6–8% untuk properti « kartu pos » yang dikelola baik.
Yang perlu disiapkan: pendaftaran pajak, nomor sewa jangka pendek, pajak penginapan, dan anggaran operasional (kebersihan, laundry, concierge ~18–28% dari omzet jika disubkontrakkan).
Likuiditas & Lama Penjualan
- Properti dengan harga/kualitas tepat: 2–4 bulan untuk laku di 2025.
- Vila mewah atau unik: 6–12 bulan, kadang lebih lama tergantung musim kunjungan.
- Ammouliani: sangat likuid di garis depan pantai, lebih selektif di tempat lain.
Hal terakhir yang perlu dimasukkan dalam analisa: komposisi pembeli internasional yang mempengaruhi permintaan di Chalkidiki. Berdasarkan ekstraksi negara terbaru, Jerman menempati porsi terbesar permintaan asing (~20%), diikuti Rumania dan Bulgaria (≈11% masing-masing). Mereka rata-rata membeli rumah kedua dengan harga median sekitar 200–230 ribu € dan luas median sekitar 75–95 m². Internasionalisasi ini sebagian menjelaskan tekanan pada properti berlokasi baik dan direnovasi, serta perlunya penetapan harga/produk yang cermat.
Bagi penjual, ini berarti: perhatikan foto, dokumentasi kepatuhan, dan bidik kanal internasional untuk menjangkau pembeli ini. Bagi pembeli, prioritaskan transparansi biaya tambahan dan antisipasi pengelolaan sewa jika ingin mendapatkan pengembalian dari pembelian.
