Panorama 2025 per isola
Lesvos/Chios: budget moderati
Due grandi isole, vive tutto l’anno, con prezzi spesso inferiori a quelli delle Cicladi. Perfetto per un primo acquisto insulare. 🙂
- Lesvos (Mitilene, Molyvos): case in pietra nei villaggi, piccole case costiere, alcune ville con vista mare. A Lesbo, la domanda estera osservata mostra una presenza tedesca e olandese significativa, spesso su immobili dal budget medio accessibile (dati Green Acres).
- Chios (Chora, Pyrgi, Mesta): villaggi medievali unici, costruzioni in pietra, forte identità. Ad esempio, la media degli immobili richiesti a Chora si aggira intorno ai 362.000 € per ~129 m² (prezzo/m² indicativo osservato), il che riflette tipologie miste tra seconde case e case di carattere.
- Riferimenti di prezzo indicativi (annunci locali 2024‑2025): ca. 800–1.800 €/m² per ristrutturato curato; 500–900 €/m² da ristrutturare; +20–40% in prima linea.
- Punti di forza: servizi completi, vita locale, costi di gestione moderati.
Samos/Ikaria: nicchie ricercate
Due mercati più discreti, apprezzati dagli amanti della natura e della tranquillità. Gli inventari sono più limitati, le proprietà di pregio vanno via velocemente. 🌿
- Samos (Vathy, Pythagoreio, Kokkari): case neoclassiche, ville sui colli, buon potenziale stagionale. Le medie osservate su Green Acres mostrano differenze tra i villaggi: per esempio Pythagoreio vede immobili richiesti attorno a 751.000 € per ampie superfici (≈462 m²), mentre Kokkari riflette segmenti più compatti e residenziali (medie anch’esse attorno a 362.000 € / 129 m² per le richieste rilevate).
- Ikaria (Agios Kirykos, Evdilos): offerta rara, domanda mirata « slow life », prezzi mantenuti sugli immobili pronti da vivere.
- Riferimenti di prezzo: Samos ca. 1.100–2.300 €/m² ristrutturato; Ikaria spesso 1.300–2.500 €/m² su immobili chiavi in mano.
- Punti di attenzione: topografia, accesso auto, permessi di ristrutturazione in zone tradizionali.
Prezzi & prodotti principali
Case di villaggio ristrutturate
Il cuore del mercato locale: fascino, pietra a vista e terrazze sul mare.
- Tipologie: 60–120 m², 2–3 camere, balcone/terrazza, talvolta cortile interno.
- Budget indicativo: 100.000–240.000 € secondo isola, vista e stato.
- Costo di ristrutturazione (qualità standard): ca. 700–1.200 €/m²; prevedere diagnosi strutturale & sismica.
- Da verificare: permessi pregressi, allacciamenti, prestazione energetica, accesso veicolare.
Piccoli edifici vicino ai porti
Ideale per abbinare locazione annuale e stagionale vicino ai servizi. ⚓
- Posizioni chiave: Mitilene (Lesvos), città di Chios, Vathy (Samos), Agios Kirykos/Evdilos (Ikaria), Myrina (Lemnos).
- Prodotti: 2 a 6 unità, superfici 25–70 m²; possibile presenza di negozi al piano terra.
- Prezzi usuali: spesso 1.000–2.000 €/m² secondo lo stato, rendimento lordo atteso 5–7%; netto 3–5% dopo oneri e gestione.
- Due diligence: conformità antincendio, condominio, rumore, permessi per affitti brevi.
Rendimenti & stagionalità
Estate sostenuta, primavera/autunno miti
La domanda culmina a luglio-agosto, con una buona « shoulder season » a maggio-giugno e settembre-ottobre. ☀️
- Occupazione: estate 80–95% nelle zone turistiche; 35–60% in mezza stagione; bassa in inverno fuori dai centri urbani.
- Tariffe medie (monolocale/casa 1‑2 cam.): ca. 70–140 €/notte secondo isola, vista e livello.
- Strategie: affittare tutto l’anno in città (studenti, sanitari, amministrazione) + stagionale sugli altri immobili.
Accessibilità (traghetti, aeroporti)
La accessibilità orienta la domanda e il tasso di occupazione.
- Aeroporti: Lesvos (Mitilene), Chios, Samos, Ikaria, Lemnos — collegamenti quotidiani con Atene; charter stagionali variabili.
- Traghetti: dal Pireo e Kavala; collegamenti inter‑isola utili per la multi‑destinazione.
- Consiglio pratico: se venite spesso, preferite un comune a meno di 45 min da un aeroporto/porto principale; calcolate in anticipo il Meltemi sul lato nord.
Nota: fasce di prezzo indicative basate su annunci, ritorni da operatori locali 2024‑2025 e medie osservate sulla base Green Acres; verificare in loco con notaio/ingegnere.
