Lo Stato dell’Epiro nel 2025
Il mercato rimane contrastato tra la costa turistica e l’entroterra. I tempi di vendita si riducono vicino alle spiagge, mentre restano stabili in montagna.
I tassi si normalizzano, sostenendo la domanda nazionale, e l’accessibilità migliora grazie all’aeroporto di Aktion (Preveza) e all’Egnatia Odos. ✈️
- Tendenza dei prezzi: lieve aumento sulla costa, stabilità o moderato a Ioannina e in montagna.
- Offerta: limitata a Parga/Sivota per le proprietà con vista mare; più scelta a Ioannina.
- Affitto: forte stagionalità sulla costa; domanda studentesca e ospedaliera a Ioannina.
Domanda interna vs internazionale
A Ioannina, la domanda è principalmente greca (prima casa, studenti, medici). Le famiglie cercano bilocali/trilocali ben posizionati.
A Parga, Preveza e Sivota, la clientela internazionale è visibile (Italia, Francia, Germania, diaspora). Predilige la vicinanza alla spiaggia e la vista mare. 🌊
- Domestica: budget razionale, preferenza per immobili impeccabili o recenti.
- Internazionale: ricerca di fascino, spazi esterni e gestione locativa semplice.
Per dettagliare il profilo degli acquirenti stranieri nel dipartimento di Preveza, la sintesi delle richieste mostra una predominanza tedesca (27% delle domande), seguita da Israele (9%) e Paesi Bassi (7%). Gli acquirenti tedeschi cercano spesso proprietà intorno ai 280.000 € in media, il che illumina il posizionamento di prezzo per seconde case e affitti di fascia alta.
Costa vs montagna: cicli differenziati
La costa segue il ciclo turistico: prezzi correlati ai flussi estivi e all’aerotrasporto. La ristrutturazione di qualità viene valorizzata.
In montagna (Zagori, Tzoumerka), mercato di nicchia: volumi bassi, valore patrimoniale delle case in pietra e domanda stabile. 🏔️
- Costa: maggiore liquidità, ma concorrenza sugli affitti a breve termine.
- Montagna: costi di ristrutturazione da prevedere; potenziale per gîtes di charme.
I dati delle richieste osservate sui portali dedicati confermano il premio della costa: medie di prezzo al m² superiori a 4.000 €/m² sono rilevate localmente per Parga e Sivota, mentre le zone di montagna restano intorno ai 2.800–3.000 €/m² a seconda dello stato e dell’accessibilità.
Prezzi per zona: Ioannina, Preveza, Parga
Le seguenti fasce sono indicative per l’inizio 2025 e variano in base a stato, vista, accesso e superfici.
Ioannina centro/periferia: appartamenti & bilocali
- Centro città: appartamenti d’epoca ristrutturati a 1.300–1.900 €/m²; da rinfrescare 900–1.200 €/m².
- Prima periferia (università/ospedale): recenti a 1.200–1.600 €/m².
- Bilocali 45–60 m²: budget consueti 60.000–110.000 € secondo quartiere e piano.
Per quanto riguarda l’affitto a lungo termine, un bilocale ben posizionato può raggiungere 4–5% lordo grazie alla domanda studentesca e medica.
Parga/Preveza: case vicine alle spiagge
- Parga: case/villette con vista mare a 2.500–4.000 €/m²; piccole ville 2–3 camere spesso 350.000–700.000 €. Per dettagliare il mercato delle richieste, la media rilevata sulle proprietà ricercate a Parga è di circa 1.085.000 € (≈4.238 €/m²), segno di una selezione di immobili di fascia alta e superficie ampia.
- Preveza città: case di città/a schiera a 1.800–2.600 €/m²; periferia immediata 1.500–2.200 €/m². Le richieste elencate mostrano una media globale elevata in valore assoluto (1.546.000 € prezzo medio su immobili spesso di ampia superficie), che riflette la presenza di seconde case e prodotti premium.
- Terreno + costruzione: da circa 1.800–2.400 €/m² chiavi in mano, escluso il terreno premium.
Per l’affitto stagionale, una casa ben valutata vicino alla spiaggia punta spesso a 5–8% lordo, con picchi estivi. 📈
Prodotti & rendimenti tipici
Case in pietra da ristrutturare (Zagori)
Molto richieste per il loro fascino, richiedono un approccio al budget rigoroso e il rispetto delle regole patrimoniali.
- Acquisto: edifici da ristrutturare a 400–900 €/m² a seconda dello stato e dell’accesso.
- Lavori: struttura + finiture spesso 800–1.500 €/m² (pietra, isolamento, serramenti).
- Uso: residenza di charme o gîte; potenziale 6–9% lordo se posizionamento di fascia alta.
Le richieste rilevate per Zagori mostrano una media dei prezzi richiesti di circa 362.000 €, cioè circa 2.806 €/m² in base alle superfici dichiarate — un riferimento utile per calibrare budget e spesa lavori. Maggiori informazioni regionali su Zagori.
Piccole residenze lato mare (Sivota)
Monolocali/bilocali in piccola residenza con piscina o accesso a cala: formato ricercato e facile da gestire a distanza.
- Budget: circa 120.000–250.000 € secondo superfici, vista e dotazioni. In parallelo, la media delle richieste nella zona di Sivota è di circa 439.000 € (≈4.262 €/m²), riflettendo la ricerca per immobili con vista o dotazioni di alto livello.
- Spese: tipicamente 30–80 €/mese escluse utenze.
- Rendimento: 5–7% lordo in stagione con calendario ottimizzato.
Da verificare: regolamento condominiale, licenza per affitti turistici, certificazione energetica e collegamenti aeroportuali. 🌞
Prima dell’acquisto, fate svolgere un controllo tecnico (ingegnere), verificate catasto e permessi e prevedete costi di acquisto e tassazione locale (ENFIA). Un accompagnamento professionale semplifica il percorso. ✅
