Foto del mercato 2025 a Salonicco
Il mercato rimane dinamico nel 2025, sostenuto dalla domanda locale, dagli studenti e da una clientela internazionale attratta dalla qualità della vita. L’entrata in funzione della metropolitana rafforza i quartieri ben serviti. 🌆
Le fasce riportate qui sotto sono indicative, derivate da transazioni recenti e annunci osservati all’inizio del 2025. Variano in base allo stato, al piano, alla vista e alla classe energetica.
A titolo indicativo, le medie dei beni richiesti indicano un prezzo mediano attorno ai 193.000 € e un prezzo medio al m² vicino a 1.582 €/m², valore coerente con le fasce citate sopra per i quartieri periferici ben collegati.
- Centro storico / Ano Poli: vecchi edifici e ristrutturazioni di charme. • Non ristrutturato: ~1 700–2 400 €/m² • Ristrutturato: ~2 400–3 200 €/m² • Vista mare/monumenti: può superare 3 500 €/m².
- Lungomare (Nea Paralia) e ipercentro premium: immobili rari, viste aperte. • Appartamenti recenti o completamente ristrutturati: ~3 000–4 800 €/m².
- Quartieri periferici ben collegati: valida alternativa economica. • ~1 500–2 300 €/m² secondo l’edificio e la distanza dalle stazioni.
Riqualificazioni del centro & rendimenti
Il cuore storico offre un bacino di valore attraverso la ristrutturazione: isolamento, infissi, impianto elettrico, ascensore, parti comuni. 🛠️
- Capex da prevedere: 300–800 €/m² per una riqualificazione standard, di più per una ristrutturazione di alta gamma.
- Locazione: il lungo termine student/professionale mira a ~3,5–4,5 % lordo; il medio termine (3–6 mesi) può arrivare a ~4,5–6,0 % con una gestione attiva.
- Punti di forza: domanda solida, vacanza bassa; attenzione: condomini storici, verifiche sismiche ed energetiche.
Kalamaria: lungomare attraente
Kalamaria offre passeggiata lungomare, negozi, scuole e accesso facilitato dalla metropolitana. Ideale per la vita tutto l’anno e per un investimento patrimoniale. 🚇
Si noti, però, che alcuni valori aggregati del database sembrano corrotti (campi superficie/prezzo al m² incoerenti): verificate sempre le superfici e calcolate voi stessi il prezzo al m² di ogni scheda.
- Nuovo/recente (A/A+) con vista: ~3 200–4 500 €/m²; seconda fila: ~2 700–3 600 €/m².
- Vecchio ben tenuto: ~2 200–3 000 €/m² secondo piano, parcheggio ed esposizione.
- Rendimenti lungo termine familiari: ~3,0–4,2 % lordo; plusvalenza portata dalla rarità sul mare.
Kassandra vs Sithonia: fasce 2025
Nella Calcidica (Halkidiki), la prima penisola Kassandra è più animata; Sithonia è più selvaggia e riservata. I prezzi riflettono queste differenze. 🏖️
Le medie disponibili sulle pagine locali confermano questa logica: per Kassandra il valore medio osservato arriva a circa 2.806 €/m², mentre per Sithonia la media è più alta, intorno a 3.826 €/m² — segno che le zone più richieste di Sithonia spingono i prezzi verso l’alto.
- Kassandra
- Prima fila/accesso diretto alla spiaggia: ~2 800–4 500 €/m² (case/appartamenti vacanze).
- Seconda fila/5–10 min a piedi: ~2 100–3 200 €/m².
- Entroterra (villaggi): ~1 400–2 200 €/m² (case di paese, piccole residenze).
- Sithonia
- Prima fila/vista da cartolina: ~2 400–4 000 €/m².
- Seconda fila: ~1 800–2 800 €/m².
- Entroterra verde: ~1 300–2 100 €/m².
Lungomare vs entroterra: differenze di prezzo
- Valore aggiunto sul mare: +20 a +50 % tra prima fila e entroterra, talvolta di più per una caletta richiesta.
- Esempio: una casa di 90 m² a 3 300 €/m² in prima fila equivale spesso a 2 200 €/m² in un villaggio a 10–15 minuti dalla spiaggia.
- Fattori chiave: accesso diretto al mare, vista, spiaggia sabbia/ciottoli, servizi raggiungibili a piedi, permessi di affitto.
Case stagionali vs residenza tutto l’anno
- Stagionali: orientamento vacanza, aria condizionata, spazi esterni; attenzione alla gestione dell’alta stagione e all’arredo durevole.
- Tutto l’anno: riscaldamento efficace, isolamento, magazzino, vicinanza scuole/negozi; costi energetici più prevedibili.
- Locazione: l’occupazione va da 10 a 16 settimane/anno sul mare; nell’entroterra canoni più stabili ma più bassi.
Rischi & opportunità
Anticipate i vincoli locali per mettere al sicuro il vostro progetto e valorizzare il bene nel lungo periodo. ✅
Condominî, parcheggi, rumore
- Condominî: verificate fondo di riserva, lavori approvati, conformità ascensore e spese reali.
- Parcheggio: un posto privato a Salonicco/Kalamaria aggiunge valore e riduce il rischio di vacanza.
- Rumore: bar, strade e stagioni turistiche; scegliete doppi vetri e orientamento favorevole.
Rarità fondiaria in prima fila
- Offerta limitata: pochi terreni edificabili; la pressione si sposta sulla ristrutturazione e sulla seconda fila.
- Regolamenti: vincoli costieri, zone protette (Natura 2000), permessi e distanza dalla riva da rispettare.
- Resilienza: altimetria, erosione, ruscellamento; richiedete uno studio del suolo e la diagnosi dei rischi.
- Potenziale: rarità + qualità costruttiva = miglior tenuta del prezzo e liquidità in caso di vendita. 📈
Consiglio Green Acres: verificate i prezzi tramite comparabili « venduti », un audit tecnico e una simulazione realistica degli affitti in base al segmento scelto.
