Mercato 2025 nella Calcidica Est
Il segmento costiero intorno a Ierissos, Ouranoupoli e l’isolotto di Ammouliani continua ad essere trainato dalla domanda internazionale, con un interesse marcato per gli immobili pronti per l’affitto e per le viste aperte. L’aumento dei prezzi si è normalizzato: previsti aumenti moderati nel 2025, trainati dal fronte mare e dagli immobili ristrutturati.
Per il budget, prevedete globalmente il 7-10% di costi d’acquisizione (tassa di trasferimento ~3%, notaio, catasto/registro, avvocato, agenzia). I progetti sono finanziati soprattutto con capitale proprio, poiché le banche locali rimangono selettive nei confronti dei non residenti.
Piccole proprietà condominiali e case a schiera
L’offerta più frequente:
- Appartamenti da 1-3 vani (50–80 m²) in piccoli condomini senza ascensore, spese ridotte.
- Case a schiera in complessi da 4 a 12 unità, piccoli giardini e parcheggi condivisi.
- Terrazze con vista mare ricercatissime per l’affitto stagionale.
Punti di attenzione: certificazione energetica (ristrutturazioni 200–400 €/m² per migliorare la classe), isolamento acustico e conformità catastale/topografica.
Isolotto di Ammouliani: raro e ricercato
Ammouliani è un micro-mercato insulare accessibile in traghetto da Tripiti (pochi minuti). L’offerta è strutturalmente limitata e gli immobili « piedi nell’acqua » sono rari, fattore che sostiene i prezzi. 🌅
Le parcelle con diritti edificatori e le case ristrutturate con ormeggio vicino presentano un premio notevole rispetto alla terraferma.
Prezzi & prodotti per zona
Le fasce riportate di seguito sono ordini di grandezza osservati tra fine 2024 e inizio 2025, esclusi immobili ultra-lusso o con situazioni esclusive. Variano a seconda dello stato, della pendenza, dell’accesso alla spiaggia, del piano e dell’assenza di vis-à-vis.
Ierissos/Ouranoupoli: vista mare vs seconda linea
- Ierissos
• Appartamenti seconda linea: ~1 100–1 700 €/m² (residenze anni ‘80–2000).
• Appartamenti con vista mare/piano alto: ~1 600–2 400 €/m².
• Case a schiera recenti: ~2 000–2 800 €/m² seconda linea; ~2 500–3 200 €/m² con vista. - Ouranoupoli
• Appartamenti/case seconda linea: ~2 200–3 200 €/m² a seconda delle condizioni e dell’accesso al porto.
• Vista mare, grandi terrazze: ~3 200–4 500 €/m².
• Ville vicino al fronte mare: ~5 000–7 000 €/m² per i prodotti premium.
Differenziali chiave:
- La vista mare spesso aggiunge +15 a +35% rispetto alla seconda linea.
- L’accesso diretto alla spiaggia o a piedi <5 minuti può aumentare ancora del +10 a +20%.
- Un immobile ristrutturato dal punto di vista energetico si vende più rapidamente e sostiene il prezzo al m².
Per integrare queste fasce, ecco le medie emerse dalle richieste recenti su Green-Acres, utili come riferimento locale:
- Ierissos — media delle richieste: 389 000 € per una superficie mediana dichiarata di 200 m² (≈1 945 €/m²).
- Ouranoupoli — media delle richieste: 384 000 € per una superficie mediana di 104 m² (≈3 692 €/m²), a riprova che gli immobili sul porto e fronte mare sostengono nettamente i valori.
- Ammouliani — media delle richieste: 612 000 € per una superficie mediana di 229 m² (≈2 672 €/m²), confermando il premio insulare descritto sopra.
Ammouliani: case pieds dans l’eau
- Case « piedi nell’acqua » o quasi-fronte mare: ~5 500–9 000 €/m² secondo spiaggia, molo e privacy.
- Case seconda linea/interno: ~3 000–4 500 €/m².
- Terreni edificabili (indicativo): ~60–250 €/m² di terreno secondo vista, accesso e coefficiente di edificabilità.
Consigli pratici:
- Verificare servitù di accesso alla spiaggia e edificabilità (topografo indispensabile).
- Anticipare la logistica della gestione affitti sull’isola (pulizie, biancheria, trasferimenti). 🛥️
- Con un budget limitato, preferire una piccola superficie ben posizionata rispetto a una casa grande ma distante.
Rendimenti & rivendita
L’affitto stagionale sostiene parte della domanda, ma la performance dipende molto da posizione, presentazione e gestione.
Estate forte, stagioni intermedie tranquille
- Piena stagione metà giugno → inizio settembre: tasso di occupazione 80–95% per gli immobili ben recensiti.
- Tariffe notturne tipiche (bilocale): ~100–160 € a Ierissos; ~130–200 € a Ouranoupoli; ~160–220 € a Ammouliani.
- Fuori stagione (ottobre–maggio): 10–30% di occupazione; valutate soggiorni mensili (400–900 €) per ammorbidire la curva.
- Rendimento lordo indicativo: ~4–6%; fino a ~6–8% per un immobile « cartolina » ben gestito.
Da prevedere: registrazione fiscale, numero per affitti a breve termine, tassa di soggiorno e budget operativo (pulizie, lavanderia, concierge ~18–28% del fatturato se esternalizzato).
Liquidità & tempi di vendita
- Immobili ben posizionati prezzo/qualità: 2–4 mesi per trovare acquirente nel 2025.
- Ville di alto livello o particolari: 6–12 mesi, talvolta di più a seconda della stagionalità delle visite.
- Ammouliani: molto liquida sul fronte mare, più selettiva altrove.
Un ultimo punto da integrare nell’analisi: la composizione degli acquirenti internazionali che pesa sulla domanda nella Calcidica. Secondo estrazioni recenti per paese, la Germania rappresenta la fetta principale della domanda estera (~20%), seguita da Romania e Bulgaria (≈11% ciascuna). Questi acquirenti comprano in media seconde case dal prezzo mediano intorno a 200–230k € e superfici mediane di circa 75–95 m². Questa internazionalizzazione spiega in parte la pressione sugli immobili ben posizionati e ristrutturati e la necessità di un corretto posizionamento prezzo/prodotto.
Per i venditori questo significa: curare le foto, documentare la conformità e progettare la comunicazione su canali internazionali per attrarre questi acquirenti. Per gli acquirenti: privilegiare la trasparenza sui costi accessori e anticipare la gestione locativa se si conta sulla redditività dell’acquisto.
