2025年東ハルキディキの市場
イエリソス、ウラノウポリ、アムリアニ島周辺の沿岸部は、国際的な需要に支えられており、すぐに貸し出せる物件や眺望の良い物件への関心が高いです。価格の上昇は正常化し、2025年には穏やかな上昇が見込まれ、海沿いやリノベーション済み物件が相場を牽引します。
予算面では、取得費用全体でおおよそ7～10％をご用意ください（譲渡税約3％、公証人、登記・土地台帳、弁護士、仲介手数料）。プロジェクトの資金調達は主に自己資金で行われており、現地銀行は非居住者への融資には慎重です。
小規模共同住宅・テラスハウス
主な物件タイプ：
- エレベーターなしの小規模レジデンスにある1～3部屋（50～80㎡）のアパートメント、共益費が安い。
- 4～12戸の分譲地内にあるテラスハウス、小さな庭と共用駐車場付き。
- 海の眺めが楽しめるテラスは、バケーションレンタルで非常に人気。
注意点：エネルギー診断（グレードアップには㎡あたり200～400ユーロのリノベが必要）、防音性、登記・測量上の適合性。
アムリアニ島：希少価値と人気
アムリアニ島はトリピティからフェリーで数分でアクセスできる小規模な島嶼市場です。供給が構造的に限られており、「海辺直結」物件は希少であり、価格は高止まりしています。🌅
建築権付き土地や、近くに係留施設があるリノベーション済み住宅は、本土と比べて明らかにプレミアがつきます。
エリア別の価格・商品
以下のレンジは2024年末～2025年初頭に観測された概算であり、超高級や特別なケースを除きます。状態、傾斜、ビーチアクセス、階数、隣接物件の有無等により変動します。
イエリソス／ウラノウポリ：海眺望vsセカンドライン
- イエリソス
• セカンドラインのアパートメント： 約1,100～1,700 €/㎡（1980～2000年代レジデンス）
• 海眺望・高層階アパートメント： 約1,600～2,400 €/㎡
• 新しいテラスハウス：セカンドラインで約2,000～2,800 €/㎡、海眺望付きで約2,500～3,200 €/㎡ - ウラノウポリ
• セカンドラインのアパート・テラスハウス：状態や港へのアクセスによって約2,200～3,200 €/㎡
• 海眺望・大きなテラス： 約3,200～4,500 €/㎡
• 海沿い近くのヴィラ： プレミアム物件で約5,000～7,000 €/㎡
主な価格差：
- 海の眺めは、セカンドラインと比べて通常+15～+35％のプレミアがあります。
- ビーチ直結または徒歩5分以内でさらに+10～+20％上乗せ。
- エネルギー効率の良い改修済み物件は早く売却でき、㎡単価も維持しやすいです。
このレンジを補完するものとして、Green-Acresサイトにおける最近の問い合わせ平均値を参考までに：
- イエリソス—問い合わせ平均：389,000 €（中央値200㎡＝約1,945 €/㎡）
- ウラノウポリ—問い合わせ平均：384,000 €（中央値104㎡＝約3,692 €/㎡）。港や海沿い物件の価値の高さを反映。
- アムリアニ—問い合わせ平均：612,000 €（中央値229㎡＝約2,672 €/㎡）、上記の島プレミアを裏付けています。
アムリアニ：海辺直結の家
- 「海辺直結」またはほぼ海沿いの家：約5,500～9,000 €/㎡（ビーチ、桟橋、プライバシーによる）
- セカンドライン／内陸の住宅：約3,000～4,500 €/㎡
- 建築可能な土地（目安）：眺望、アクセス、建ぺい率により約60～250 €/㎡
実務上のアドバイス：
- ビーチアクセスのサービチュードおよび建設可能性を必ず確認（測量士必須）
- 島での賃貸管理ロジスティクス（清掃、リネン、運搬）も事前検討を🛥️
- 固定予算の場合、広い郊外の家よりも好立地の小規模物件を推奨します。
収益性 & 再販
バケーションレンタルが需要の一部を支えますが、収益性は立地、見せ方、管理体制に大きく左右されます。
夏が強く、中間季は静か
- ハイシーズン（6月中旬～9月初旬）：評価の高い物件で稼働率80～95％
- 典型的な2部屋物件の1泊料金：イエリソス約100～160 €、ウラノウポリ約130～200 €、アムリアニ約160～220 €
- オフシーズン（10～5月）：稼働率10～30％、月単位貸し（400～900 €）も検討し安定化を。
- 参考表面利回り：約4～6％、絵葉書物件など管理が良いと最大6～8％も。
要注意：税務登録、短期賃貸番号、宿泊税、運営経費（清掃・リネン・管理代行を外部委託すると粗利の約18～28％）も見込むこと。
流動性 & 売却までの期間
- 適正な価格・品質の物件：2025年は2～4か月で成約。
- 高級・個性的なヴィラ：6～12か月、訪問需要の季節変動でさらに時間がかかる場合あり。
- アムリアニ：海沿いは非常に流動的、他はより選別的。
最後に分析の際に考慮すべき点：東ハルキディキでの外国人買主構成です。最近の国別データによれば、ドイツが外国人需要の最多（約20％）、続いてルーマニアとブルガリア（それぞれ約11％）。これらの買主は中央値200～230千ユーロ、75～95㎡のセカンドハウスを購入する傾向。国際化が好立地・リノベ物件の需給逼迫や、価格と商品戦略の必要性に影響しています。
売却側は、写真の質や適合性書類を整え、国際的な販路にターゲットを絞るべきです。購入側は、付帯コストの透明化と、収益化を目指すなら賃貸管理体制の事前計画が重要です。
