キクラデス諸島 2025：パロス＆ナクソス
海の見えるヴィラ vs 村の家
キクラデス諸島では、希少性と地形が価格を押し上げます。海の眺めがあるヴィラはパロス/ナクソスで高値となりやすく、特にビーチやプールへのアクセスがある場合は顕著です。高級な㎡単価を想定し、方角やメルテミ（風）対策も価値に上乗せされます。
Green-acresの需要データによると、パロスでの物件希望価格平均は約583,000ユーロ（平均面積942㎡、㎡単価平均619ユーロ）、ナクソスでは平均362,000ユーロ/129㎡（約2,806ユーロ/㎡）。これらの指標から、パロスには明確な高級セグメントが存在し、ナクソスは実用面積や物件構成により㎡単価が大きく左右される中間市場であることが示されます。
- 海の見えるヴィラ: 高額予算が必要、傾斜地アクセスがあり、プール/庭管理を要見込み。
- 村の家: 魅力的でサービスが近い、屋上テラス付き。改修必須（断熱・配管）で地元職人のサポート推奨。
- 賃貸の強み: 国際的需要、高い写真映え、ハイシーズンの予約が早期に埋まる。
きちんと改装された村の家は、大型ヴィラより安価な参入となり、村中心部で安定した賃料収入が期待できます。
夏季の賑わいと収益性
夏季の賑わいは強烈で（6〜9月）、海沿いや歴史地区では高稼働率となります。
- 表面利回り: 立地良好なコンパクト物件（1-2部屋）で特に高く、宿泊料も高め。
- 季節変動: 収入は12〜16週間に集中。オフシーズンは静かだが、港やカイト/サーフィンスクール近辺は例外。
- 運営: 品質維持とネット評価のためにプロ管理推奨。管理費は別途見込むこと。
外国人バイヤーに関しては、キクラデスは主にフランス人（需要の17%）が多く、中央値は約360,000ユーロ、㎡単価約3,000ユーロ—戦略・ターゲティングの指標となります。
ドデカネス諸島 2025：ロドス＆コス
都市アパートメント vs 海沿い物件
ロドス/コスでは、価格と生活質のバランスが良好です。都市のアパート（ロドスタウン、コスタウン）は利便性・病院・空港がそろい、海沿いは戸建や小規模レジデンスがキクラデスより柔軟な価格で出ています。
ロドスの物件は大型が多い傾向（高価格・大面積セグメントあり）、都市型最適化アパートから高級ヴィラまで多様な市場です。
- 都市部: エレベーター・駐車場付き共有住宅多め、管理費も分担、年間賃貸需要が安定。
- 海沿い: 家族向け多数、ビーチアクセス良好、湾による風向きあり。
- 工事・家具: 職人・業者市場が充実しており納期短縮可能。
初購入には都市部アパートが予算最適＆管理も容易、ビーチにも近接。🏖️
中古市場と供給状況
中古市場はキクラデスより選択肢が多く、状態・築年・場所次第で価格交渉余地も大きいです。
- 回転率: 売却期間は中程度、眺望・リフォーム・駐車場付きが決め手。
- チャンス: 1990-2010年築の良好マンション、改装要村住宅、新興分譲地の小型ヴィラ。
- サービス: 公証人・土木技師・管理業者が手配しやすく、非居住者にも有用。
ドデカネスも外国人バイヤー率が高く（仏約18%）、中央値はかなり手ごろ（約21万ユーロ、㎡単価約2,333ユーロ）。参入容易＆収益性の高さが、キクラデス諸島との違いです。
横断比較
取得価格・経費・運営
- 取得
– パロス/ナクソス: 海の眺望・建築可用地のプレミア大。国際競争も。
– ロドス/コス: 同等タイプで参入価格低め、選択肢も多め。 - 購入費用（目安）: 移転税・公証人・登記登録・仲介料が加算され、資金計画時はバッファが必要。
- 経費: 共有費（エレベーター・共用部）、ENFIA地方固定資産税、ヴィラはプール/庭管理、保険・光熱費など。
- 賃貸管理: フル委託の場合家賃の15-25%が目安、清掃・リネンは別。条件良好な物件は高稼働率。
- 工事: キクラデス村では歴史保全規制に注意。ドデカネスは区域ごとの許可も比較的スムーズ。
島ごとの売却流動性
- パロス/ナクソス: プレミア立地（眺望・アクセス・仕上げ）は流動性高。外れ地は売却長期化。
- ロドス/コス: 市場規模大、国内外バイヤーも多く、確立地区や良管理物件は流動的に売却可。
- 価格の耐性: キクラデスの象徴的物件はサイクル変動に強く、ドデカネスはより高い収益性で補完。
- エグジット戦略: 「明確な魅力」（駐車場・屋外・採光）ある物件選びは再販売＆賃貸価値確保に有利。
