2025年一目で分かる：西ギリシャのバランス
アハイア（パトラス）：地元需要＋学生
パトラスは雇用圏、大学、港を兼ね備えています。賃貸需要は労働者と学生により安定しています。🧑🎓
- 新学期ごとの定期的な再契約の流れ。
- 注目エリア：中心部、アギオス・ニコラオス、リオン（キャンパスや橋に近い）。
- 立地の良い小規模物件は比較的流動性が高い市場。
外国人買主の動きについて：Green Acresでの需要から、フランスがトップ（海外需要の約13%、中央値価格約13万ユーロ、中央値面積100㎡）、次いでイスラエルとポーランド（各12%）—小型物件や賃貸向け物件への国際的な関心の現れ。
エトリア＝アカルナニア（ナフパクトス／メソロンギ）：穏やかなシーズン需要
ナフパクトスはアテネからの週末リゾートや家族連れの夏季観光客を引き寄せます。メソロンギは静かなラグーン都市として手頃な選択。🏖️
- ナフパクトスでは短期滞在需要が増加傾向だが、過熱はしていない。
- メソロンギ：主居住向けでは価格・面積のバランスが良好。
- コリント湾沿岸：眺望、アクセス、海岸沿線の騒音のバランスを考慮。
取引データから現時点ではエトリア＝アカルナニアで外国人主体の購入プロファイルは見られず、国内・家族層が主な顧客層を維持。
エリダ（ピルゴス／カタコロ）：家族向け海岸
ピルゴスやアマリアダ周辺では、家族が大きな面積を好みます。カタコロは寄港地としてイオニア海の景色とビーチが魅力。🌊
- 注目セグメント：庭付き住宅、ビーチ近くのアパート。
- 夏の短期賃貸は補助的、オフシーズンは静か。
- 海沿い以外では価格と質のバランスが良い。
エリダでは外国人需要のデータからドイツ人比率が高く（海外需要の約41%）、中央値価格は約21.8万ユーロ、中央値面積120㎡（㎡単価約1,817ユーロ）。特にアマリアダはセカンドハウス需要が集中（平均約21.9万ユーロ／120㎡、㎡単価約1,825ユーロ）。
㎡単価、エリア別
パトラス中心部 vs 郊外（アハイア）
2025年参考価格帯、プレミア物件除く：
- 中心部／人気エリア：約1,600～2,400ユーロ／㎡；新築2,600～3,200ユーロ／㎡。
- 郊外（リオン、カステロカンポス等）：約1,100～1,600ユーロ／㎡。
- キャンパス近いワンルーム／1LDK：即賃貸向けは5～10%のプレミア。
トレンド：長期賃貸とリノベ済物件の希少性により穏やかな上昇。
ナフパクトス＆コリント湾沿岸（エトリア＝アカルナニア）
- ナフパクトス中心／港：約1,900～2,700ユーロ／㎡；海沿いリノベ済2,800～3,500ユーロ／㎡。
- メソロンギ：約900～1,300ユーロ／㎡（状態とラグーン近さによる）。
- 内陸村落：約700～1,100ユーロ／㎡；眺望良好でも価格は抑えめ。
価格決定要素：眺め、駐車スペース、湾岸道路の騒音。
ピルゴス、アマリアダ＆エリダ海岸
- ピルゴス／アマリアダ中心地：約800～1,200ユーロ／㎡。
- カタコロやシーサイド：約1,800～2,600ユーロ／㎡（眺望やアクセスにより）。
- クルータ＆ビーチ：約1,500～2,200ユーロ／㎡；築浅住宅に高い需要。
ポイント：建築品質と省エネ性能による差が大きい。Green Acresの指標も一部海岸エリアでは1,800ユーロ／㎡を超える中央値を示しており、好立地の海沿いはプレミアが発生。
2025年注目の物件は？
パトラスのアパート、早期利回り狙い
- 間取り：35～60㎡、バルコニー・設備キッチン・エアコン完備。
- 立地：リオン、中心部、キャンパス・病院方面バス路線。
- 目標：表面利回り5～7%（学生・若手向け賃貸）。
- 付加価値：軽微リノベ（塗装・浴室・照明）で賃貸化を加速。
カラブリタ村の戸建（山岳地帯）
カラブリタは山岳リゾートで、石造りの住居や小規模住宅が混在。❄️
- 特長：冬・夏の二重シーズン（スキー、ハイキング）。
- 主な改修：断熱・建具・暖房・省エネランク獲得を目指す。
- 戦略：週末短期賃貸に特化、表面利回り4～6%（グレードによる）。
カタコロ側の土地、海眺望
- ターゲット：緩い傾斜・既存アクセス・接続容易な区画。
- 法的要件：建ぺい率、海岸境界後退、森林区域か。
- 目安予算：美しい眺望で約5万ユーロ～、抜け感ある区画はプレミア。
アドバイス：売買契約前に地盤調査や負担義務を確認しましょう。🧭
西ギリシャの利回り＆売却
パトラス長期、ナフパクトス短期
- パトラス（12か月）：1LDK/2LDK家具付き約350～550ユーロ／月、2LDK/3LDKファミリー向け約500～750ユーロ／月。
- ナフパクトス（季節賃貸）：ハイシーズン約80～140ユーロ／泊、立地次第で稼働率55～75%。
- エリダ海岸：夏4～6週の集中賃貸、セカンドハウスへの有効な補完収入。
豆知識：ダブルマーケティング（学生＋夏季）を狙える立地なら有効。
価値を上げる要素：アクセス、眺め、リノベの質
- アクセス：リオ＝アンティリオ、オリンピア街道、パトラス＝ピルゴスの近接で移動時間短縮。
- 眺め・採光：南・西向き、上階や丘陵地が高評価。
- リノベ：水回り・キッチン・断熱、省エネラベル取得で資産価値向上。
- 機能性：エレベーター、駐車場、屋外スペースは売却時の決め手に。
注目すべきシグナル
インフラ（パトラス港、リオ＝アンティリオ橋）
- パトラス港：拡張計画とフェリー／ローロー交通が地域雇用に影響。⚓
- リオ＝アンティリオ橋：混雑や料金、日常移動へのインパクト。🌉
- 道路網：パトラス＝ピルゴスの進展、オリンピア方面も接続強化中。
- 鉄道：アテネ方面の接続改善を計画中、一部地域は事前期待で価格上昇も。
エリダ海岸の観光圧力
- カタコロ：クルーズ寄港、季節的流入、短期賃貸では適切運用が好機。
- 環境：水資源管理・海岸保全、許認可に影響する場合も。
- 短期賃貸規制：地域ごとの制限には要注意。
補足：これらの価格帯・トレンドはあくまで目安。ミクロマーケットや物件ごとの状態が結果に大きく影響します。🔎
