Markedet 2025 i Øst-Chalkidiki
Kystsegmentet rundt Ierissos, Ouranoupoli og øya Ammouliani opprettholdes av internasjonal etterspørsel, med særlig interesse for utleieklare boliger og uhindret utsikt. Prisstigningen har normalisert seg: forvent en moderat oppgang i 2025, drevet av strandlinje og renoverte boliger.
Når det gjelder budsjett, bør du generelt beregne 7–10 % kjøpskostnader (overføring ~3 %, notar, tinglysning/kadaster, advokat, megler). Prosjektene finansieres hovedsakelig med egenkapital, da lokale banker fortsatt er selektive for ikke-residenter.
Små sameier & rekkehus
Det vanligste tilbudet:
- Leiligheter med 1–3 rom (50–80 m²) i små bygg uten heis, lave felleskostnader.
- Rekkehus i boligfelt med 4 til 12 enheter, små hager og delte parkeringsplasser.
- Terrasser med havutsikt er svært ettertraktet for sesongutleie.
Viktige punkter: energisertifikat (renoveringskostnad 200–400 €/m² for å øke standarden), lydisolering og kadastral/topografisk samsvar.
Øya Ammouliani: sjelden og ettertraktet
Ammouliani er et eget lite øymarked, tilgjengelig med ferge fra Tripiti (noen minutter). Tilbudet er strukturelt begrenset og boliger « rette ved sjøen » er sjeldne, noe som holder prisene oppe. 🌅
Tomter med byggetillatelse og renoverte hus med nærhet til kai har et betydelig prispåslag mot fastlandet.
Priser & produkter per område
Prisintervallene nedenfor er omtrentlige nivåer observert sent 2024 – tidlig 2025, ekskludert ultra-luksus og unike beliggenheter. De varierer avhengig av tilstand, helning, tilgang til strand, etasje og mangel på innsyn.
Ierissos/Ouranoupoli: havutsikt vs andre linje
- Ierissos
• Leiligheter andre linje: ~1 100–1 700 €/m² (bygg fra 1980–2000-tallet).
• Leiligheter med havutsikt/høyt etasje: ~1 600–2 400 €/m².
• Nye rekkehus: ~2 000–2 800 €/m² andre linje ; ~2 500–3 200 €/m² med utsikt. - Ouranoupoli
• Leiligheter/rekkehus andre linje: ~2 200–3 200 €/m² avhengig av tilstand og havnetilgang.
• Havutsikt, store terrasser: ~3 200–4 500 €/m².
• Villaer nær strandlinjen: ~5 000–7 000 €/m² for premiumprodukter.
Nøkkelforskjeller:
- Havutsikt gir ofte +15 til +35 % sammenlignet med andre linje.
- Direkte strandtilgang eller mindre enn 5 minutters gange kan gi ytterligere +10 til +20 %.
- En energirenovet bolig selges raskere og holder kvadratmeterprisen oppe.
For å supplere disse intervallene, her er gjennomsnittene fra nyere søk på Green-Acres, som gir nyttige lokale referansepunkter:
- Ierissos — snitt etterspørsel: 389 000 € for et deklarert medianareal på 200 m² (≈1 945 €/m²).
- Ouranoupoli — snitt etterspørsel: 384 000 € for et medianareal på 104 m² (≈3 692 €/m²), noe som viser at havne- og strandboliger løfter prisene betraktelig.
- Ammouliani — snitt etterspørsel: 612 000 € for et medianareal på 229 m² (≈2 672 €/m²), som bekrefter øypristillegget nevnt over.
Ammouliani: hus rett ved sjøen
- Boliger « rett ved sjøen » eller nesten ved strandlinje: ~5 500–9 000 €/m² avhengig av strand, kai og privatliv.
- Hus andre linje/innover på øya: ~3 000–4 500 €/m².
- Byggetomter (indikativt): ~60–250 €/m² tomt avhengig av utsikt, tilgang og byggekoeffisient.
Praktiske råd:
- Sjekk servitutter for strandadkomst og byggepotensial (landmåler er uunnværlig).
- Forutse logistikk for utleieadministrasjon på øya (rengjøring, sengetøy, transport). 🛥️
- Med fast budsjett: velg helst liten, godt plassert bolig fremfor et stort, avsidesliggende hus.
Avkastning & videresalg
Sommersesongutleie støtter deler av etterspørselen, men ytelsen avhenger sterkt av beliggenhet, standard og forvaltning.
Sterk sommer, roligere mellomperioder
- Høysesong midten av juni → begynnelsen av september: belegg 80–95 % for velvurderte boliger.
- Typiske døgnpriser (2-roms): ~100–160 € i Ierissos ; ~130–200 € i Ouranoupoli ; ~160–220 € på Ammouliani.
- Utenom sesong (oktober–mai): 10–30 % belegg; vurder månedlige leieforhold (400–900 €) for å jevne ut kurven.
- Indikativ bruttoavkastning: ~4–6 % ; opptil ~6–8 % for et « postkort-objekt » med god forvaltning.
Å huske på: skatterapportering, registreringsnummer for korttidsutleie, turistskatt og driftsbudsjett (vask, sengetøy, vaktmester ~18–28 % av omsetning hvis outsourcet).
Likviditet og salgstid
- Pris/produkt-tilpassede boliger: 2–4 måneder for salg i 2025.
- Høykvalitetsvillaer eller spesielle objekter: 6–12 måneder, noen ganger mer avhengig av visningssesong.
- Ammouliani: svært likvid ved strandlinjen, mer selektivt ellers.
Et siste poeng i analysen: sammensetningen av internasjonale kjøpere påvirker etterspørselen i Chalkidiki. Ifølge siste landfordelte uttrekk utgjør Tyskland den største andelen utenlandske henvendelser (~20 %), etterfulgt av Romania og Bulgaria (≈11 % hver). Disse kjøperne kjøper i snitt sekundærboliger til en medianpris på 200–230 tusen € og med et medianareal på ca. 75–95 m². Denne internasjonaliseringen forklarer delvis presset på velplasserte, renoverte boliger og behovet for nøyaktig pris-/produktposisjonering.
For selgere betyr det: gode bilder, dokumentert samsvar og målretting mot internasjonale kanaler for å nå disse kjøperne. For kjøpere: vær åpen om tilleggskostnader og tenk på utleieforvaltning hvis du vil få mest mulig ut av kjøpet.
