Cycladene 2025: Paros & Naxos

Villaer med sjøutsikt vs landsbyhus

I Kykladene driver knapphet og topografi opp prisene. Villaer med sjøutsikt i Paros/Naxos har høye verdier, spesielt med strandadgang og basseng. Forvent premium kvadratmeter, med merverdi for orientering og vindbeskyttelse (meltemi).

I følge forespørslene registrert hos Green-acres, ligger gjennomsnittsprisen for etterspurte eiendommer på Paros rundt 583 000 € (gjennomsnittlig opplyst areal 942 m², gjennomsnittspris 619 €/m²), mens på Naxos nærmer gjennomsnittet seg 362 000 € for 129 m² (≈ 2 806 €/m²). Dette bekrefter et svært tydelig premium-segment på Paros, mot et mellommarked på Naxos hvor faktisk areal og eiendommens egenskaper har stor betydning for kvadratmeterprisen.

• Villaer med sjøutsikt: ofte høyere investeringsbudsjett, av og til bratt adkomst, basseng/hage krever vedlikehold påregnes.
• Landsbyhus: sjarm, nærhet til tjenester, takterrasser. Hyppige oppgraderinger (isolasjon, rør), lokal håndverker anbefales.
• Utleiefordeler: høy internasjonal etterspørsel, “postkortbilder”, høysesongkalender fylles tidlig.

Velrenoverte landsbyhus gir lettere inngangsbillett enn store villaer, med stabil utleie i sentrale landsbyer.

Sommertrykk & avkastning

Sommertrykket er sterkt (juni–september), med høyt belegg langs kysten og i historiske sentre.

• Bruttoavkastning: vanligvis høyere på kompakte, velbeliggende enheter (1–2 soverom), grunnet høye døgnpriser.
• Markert sesong: inntekter konsentrert til 12–16 uker; roligere lavsesong, unntatt der det er nærhet til havner og kite/surf-skoler.
• Drift: profesjonell drift anbefales for kvalitet og e-omdømme; beregn forvaltningskostnader.

Når det gjelder utenlandske kjøpere, tiltrekker Kykladene seg hovedsakelig franskmenn (17% av forespørslene), med medianpris nær 360 000 € og medianpris per m² rundt 3 000 € — nyttig for å kalibrere tilbud og markedsføring.

Dodekanesene 2025: Rhodos & Kos

Leiligheter i byen vs kysten

På Rhodos/Kos er forholdet mellom pris og livskvalitet attraktivt. Leiligheter i byen (Rhodos by, Kos by) kombinerer fasiliteter, sykehus og flyplass, mens kysten tilbyr hus og små boligsameier til mer overkommelige priser enn i Kykladene.

Annonser for Rhodos viser generelt store eiendommer (høyere pris og areal for visse segment), noe som illustrerer et variert marked fra optimaliserte byleiligheter til eksklusive sjøvillaer.

• By: leilighetsbygg med heis og parkering mer vanlig, delte kostnader, årlig stabil utleieetterspørsel.
• Kyst: mange familiealternativer, lett tilgang til strand, lokaliserte vindforhold avhengig av bukt.
• Oppussing og møbler: ofte kortere tidsbruk takket være veletablert håndverker- og leverandørmarked.

For førstegangskjøperen gir leilighet i byen optimal budsjettutnyttelse og enkel drift, men fortsatt nær strand. 🏖️

Sekundærmarked & tilgjengelighet

Sekundærmarkedet har større tilgjengelighet enn Kykladene, med mer rom for forhandling ut fra stand, årstall og beliggenhet.

• Sirkulasjon: moderate salgstider; kvalitet (utsikt, oppgradering, parkering) er avgjørende.
• Muligheter: velholdte bygg fra 1990–2010, landsbyhus som kan moderniseres, mindre villaer i nyere utbygginger.
• Tjenester: notarer, bygningsingeniører og eiendomsforvaltere lett tilgjengelige, nyttig for ikke-fastboende.

I Dodekanesene er det også mange utenlandske kjøpere — franskmenn utgjør ca 18% av etterspørselen, med klart lavere medianpris (≈ 210 000 € og median m²-pris ≈ 2 333 €). Dette forklarer til dels lavere inngangsbillett og gunstigere avkastning/€ investert sammenlignet med Kykladeøyene.

Tverrgående sammenligning

Kjøpspris, kostnader, forvaltning

• Kjøp
  – Paros/Naxos: markant premium for sjøutsikt og byggeklare tomter; internasjonal konkurrent.
  – Rhodos/Kos: lavere inngangspris for tilsvarende typologi; større valgmuligheter.
• Kostnader ved kjøp (omtrentlige): overføringsskatt, notar, tinglysning/eiendomsregister og megler kommer i tillegg; legg inn sikkerhetsmargin på finansiering.
• Løpende kostnader: sameie (heis, fellesareal), lokal eiendomsskatt (ENFIA), basseng/hagevedlikehold på villaer, forsikringer, strøm/annet.
• Utleiestyring: 15–25% av leieinntektene for full forvaltning; rengjøring og sengetøy i tillegg. “Nøkkelferdige” eiendommer gir høyest belegg.
• Oppussing: på kykladiske landsbyer er det viktige vernehensyn; på Dodekanesene går godkjenninger ofte smidigere avhengig av område.

Omløpshastighet ved videresalg per øy

• Paros/Naxos: høy likviditet på premium-beligenheter (utsikt, adgang, standard). Ordinære eiendommer utenfor hovedtraseer tar lengre tid å selge.
• Rhodos/Kos: bredt marked, internasjonale og lokale kjøpere; lettomsettelige eiendommer i etablerte områder og godt forvaltede bygg.
• Prisresiliens: de ikoniske adressene i Kykladene holder seg bedre over tid; Dodekanesene kompenserer med bedre avkastning/€ investert.
• Exit-strategi: gå for « åpenbare » objekter (parkering, uteplass, mye lys) for å sikre salg og utleieverdi.