Markt 2025 in Oost-Chalkidiki
Het kustsegment rond Ierissos, Ouranoupoli en het eilandje Ammouliani blijft gedreven door internationale vraag, met een duidelijke interesse voor instapklare huurwoningen en vrij uitzicht. De prijsstijging is genormaliseerd: reken op een gematigde stijging in 2025, vooral gedragen door het zee-front en gerenoveerde panden.
Qua budget moet u doorgaans rekening houden met 7–10% aankoopkosten (overdrachtsbelasting ca. 3%, notaris, kadaster/registratie, advocaat, makelaar). Projecten worden voornamelijk met eigen middelen gefinancierd, lokale banken zijn selectief voor niet-inwoners.
Kleine appartementsgebouwen & geschakelde woningen
Het meest voorkomende aanbod:
- Appartementen met 1–3 kamers (50–80 m²) in kleine gebouwen zonder lift, lage lasten.
- Geschakelde woningen in projecten van 4 tot 12 eenheden, met tuintjes en gedeelde parkeerplaatsen.
- Terrassen met zeezicht zijn zeer gewild voor seizoensverhuur.
Aandachtspunten: energiecertificaat (renovaties 200–400 €/m² om een drempel te halen), geluidsisolatie en kadastrale/topografische conformiteit.
Eiland Ammouliani: zeldzaam en gewild
Ammouliani is een kleine eilandmarkt bereikbaar per veerboot vanuit Tripiti (enkele minuten). Het aanbod is structureel beperkt en echte « waterkant »-woningen zijn zeldzaam, wat de prijzen ondersteunt. 🌅
Perceel met bouwrechten en gerenoveerde huizen vlak bij een aanlegsteiger hebben een duidelijke meerprijs ten opzichte van het vasteland.
Prijzen & aanbod per zone
De onderstaande bandbreedtes zijn richtbedragen waargenomen eind 2024 – begin 2025, exclusief ultra-luxeproducten of uitzonderlijke situaties. Ze variëren naargelang staat, ligging, toegang tot strand, verdieping en uitzicht.
Ierissos/Ouranoupoli: zeezicht vs tweede lijn
- Ierissos
• Appartementen tweede lijn: ~1 100–1 700 €/m² (gebouwen jaren tachtig–2000).
• Appartementen met zeezicht/hoge verdieping: ~1 600–2 400 €/m².
• Recente geschakelde woningen: ~2 000–2 800 €/m² tweede lijn; ~2 500–3 200 €/m² met zicht. - Ouranoupoli
• Appartementen/woningen tweede lijn: ~2 200–3 200 €/m² afhankelijk van staat en havenligging.
• Zeezicht, grote terrassen: ~3 200–4 500 €/m².
• Villa’s dicht bij zee: ~5 000–7 000 €/m² voor premium producten.
Bepalende prijsverschillen:
- Het zeezicht voegt vaak +15 tot +35% toe ten opzichte van de tweede lijn.
- Directe toegang tot het strand of op minder dan 5 min lopen, kan nog eens +10 tot +20% opleveren.
- Een energiezuinig gerenoveerd object wordt sneller verkocht en houdt de prijs per m² beter op peil.
Ter aanvulling van deze bandbreedtes, hier de gemiddeldes op basis van recente zoekopdrachten op Green-Acres, nuttig als lokale indicator:
- Ierissos — gemiddelde zoekwaarde: 389 000 € bij een mediane oppervlakte van 200 m² (≈1 945 €/m²).
- Ouranoupoli — gemiddelde zoekwaarde: 384 000 € bij een mediane oppervlakte van 104 m² (≈3 692 €/m²), wat bevestigt dat haven- en zeezichtobjecten de waarde omhoog stuwen.
- Ammouliani — gemiddelde zoekwaarde: 612 000 € bij een mediane oppervlakte van 229 m² (≈2 672 €/m²), wat de eerder benoemde eilandpremie bevestigt.
Ammouliani: woningen aan het water
- Woningen « pied‑dans‑l’eau » of quasi direct aan zee: ~5 500–9 000 €/m² afhankelijk van strand, steiger en privacy.
- Woningen tweede lijn/interieur: ~3 000–4 500 €/m².
- Bouwgrond (indicatief): ~60–250 €/m² afhankelijk van uitzicht, toegang en bouwcoëfficiënt.
Praktische tips:
- Controleer strandtoegangsrechten en bouwbaarheid (topograaf is noodzakelijk).
- Voorzie in logistieke voorzieningen voor verhuurbeheer op het eiland (schoonmaak, linnen, transfers). 🛥️
- Met een vast budget liever een kleine goed gelegen woning dan een groot afgelegen huis.
Rendement & wederverkoop
Seizoensverhuur ondersteunt een deel van de vraag, maar het rendement hangt sterk af van locatie, presentatie en beheer.
Sterke zomer, rustige tussenseizoenen
- Hoogseizoen half juni → begin september: bezettingsgraad 80–95% op goed scorende objecten.
- Typische nachtprijzen (2 kamers): ~100–160 € in Ierissos; ~130–200 € in Ouranoupoli; ~160–220 € in Ammouliani.
- Buiten het seizoen (oktober–mei): 10–30% bezetting; overweeg maandverhuur (400–900 €) om de pieken af te vlakken.
- Indicatief bruto rendement: ~4–6%; tot ~6–8% voor een « ansichtkaartwoning » met goed beheer.
Om rekening mee te houden: fiscale registratie, korte termijn verhuurnummer, toeristenbelasting en exploitatiebudget (schoonmaak, wasserij, conciërgeservice ~18–28% van de omzet als uitbesteed).
Liquiditeit & verkooptijden
- Goed geprijsde/positioneerde panden: 2–4 maanden om een koper te vinden in 2025.
- Luxe- of bijzondere villa’s: 6–12 maanden, soms langer afhankelijk van het seizoen.
- Ammouliani: zeer liquide aan het water, selectiever elders.
Nog een belangrijk punt voor de analyse: de samenstelling van internationale kopers, die de vraag in Chalkidiki beïnvloeden. Volgens recente cijfers per land is Duitsland goed voor het grootste aandeel buitenlandse aanvragen (~20%), gevolgd door Roemenië en Bulgarije (≈11% elk). Gemiddeld kopen zij een tweede verblijf met een mediane prijs van circa 200–230 k€ en een oppervlakte van ca. 75–95 m². Deze internationalisering verklaart deels de druk op goed gelegen en gerenoveerde panden, en de noodzaak voor een doordachte prijs/kwaliteit positionering.
Voor verkopers betekent dit: goede foto’s, documentatie van conformiteit, en gericht zijn op internationale kanalen om deze kopers te bereiken. Voor kopers: wees transparant over bijkomende kosten en anticipeer op verhuurbeheer als u rendement wilt halen uit de aankoop.
