Marktfoto 2025 in Thessaloniki
De markt blijft in 2025 dynamisch, ondersteund door lokale vraag, studenten en een internationale klantenkring aangetrokken door de levenskwaliteit. De ingebruikname van de metro versterkt de goed bediende wijken. 🌆
De onderstaande bandbreedtes zijn indicatief, gebaseerd op recente transacties en waargenomen advertenties begin 2025. Ze variëren afhankelijk van de staat, verdieping, uitzicht en energie-efficiëntie.
Ter indicatie bedragen de gemiddelde vraagprijzen voor onroerend goed een mediaan van circa € 193.000 en een gemiddelde prijs per m² van bijna € 1.582/m², wat overeenkomt met de bandbreedtes van de goed verbonden buitenwijken die hierboven worden genoemd.
- Historisch centrum / Ano Poli: oude gebouwen en charmante renovaties. • Niet gerenoveerd: ~1.700–2.400 €/m² • Gerenoveerd: ~2.400–3.200 €/m² • Uitzicht op zee/monumenten: kan meer dan 3.500 €/m² bedragen.
- Waterfront (Nea Paralia) en premium hypercentrum: zeldzaam vastgoed, vrij uitzicht. • Recente of volledig gerenoveerde appartementen: ~3.000–4.800 €/m².
- Goed verbonden perifere wijken: goed budgetalternatief. • ~1.500–2.300 €/m² afhankelijk van het gebouw en de afstand tot de stations.
Renovaties in het centrum & rendementen
Het historische hart biedt waardecreatie door renovatie: isolatie, schrijnwerk, elektriciteit, lift, gemeenschappelijke delen. 🛠️
- Voorziene capex: 300–800 €/m² voor een standaard renovatie, meer voor hoogwaardige renovatie.
- Verhuur: lange termijn student/professional streeft ~3,5–4,5 % bruto; middellange termijn (3–6 maanden) kan ~4,5–6,0 % bereiken bij actief beheer.
- Pluspunten: diepe vraag, lage leegstand; aandachtspunten: oude mede-eigendommen, seismische en energiecontroles.
Kalamaria: aantrekkelijk zeezicht
Kalamaria combineert een promenade aan zee, winkels, scholen en gemakkelijke toegang met de metro. Ideaal voor permanent wonen en investering in onroerend goed. 🚇
Let wel op dat sommige geaggregeerde waarden uit de databank corrupt lijken (oppervlakte-/prijs per m²-velden inconsistent): controleer altijd de oppervlaktes en bereken zelf de prijs per m² op elke fiche.
- Nieuw/recent (A/A+) met uitzicht: ~3.200–4.500 €/m²; tweede lijn: ~2.700–3.600 €/m².
- Goed onderhouden oud pand: ~2.200–3.000 €/m² afhankelijk van verdieping, parkeren en ligging.
- Rendementen lange termijn gezinnen: ~3,0–4,2 % bruto; meerwaarde dankzij de zeldzaamheid aan zee.
Kassandra vs Sithonia: bandbreedtes 2025
In Chalkidiki (Halkidiki) is het eerste schiereiland Kassandra levendiger; Sithonia is wilder en rustiger. De prijzen weerspiegelen deze positioneringen. 🏖️
De gemiddelden op de lokale pagina’s bevestigen deze logica: voor Kassandra bedraagt de waargenomen gemiddelde waarde ongeveer 2.806 €/m², terwijl voor Sithonia het gemiddelde hoger ligt, rond de 3.826 €/m² — een teken dat de populairste gebieden van Sithonia de prijzen omhoog stuwen.
- Kassandra
- Eerste lijn/directe toegang tot het strand: ~2.800–4.500 €/m² (vakantiehuizen/appartementen).
- Tweede lijn/5–10 min wandelen: ~2.100–3.200 €/m².
- Achterland (dorpen): ~1.400–2.200 €/m² (dorpshuizen, kleine residenties).
- Sithonia
- Eerste lijn/ansichtkaartuitzichten: ~2.400–4.000 €/m².
- Tweede lijn: ~1.800–2.800 €/m².
- Groen achterland: ~1.300–2.100 €/m².
Zeezicht vs achterland: prijsverschillen
- Kustpremie: +20 tot +50 % tussen eerste lijn en achterland, soms meer voor een gewilde baai.
- Voorbeeld: een huis van 90 m² aan 3.300 €/m² op de eerste lijn is vaak gelijk aan 2.200 €/m² in een dorp op 10–15 min van het strand.
- Sleutelfactoren: directe toegang tot zee, uitzicht, zand-/kiezelstrand, voorzieningen op loopafstand, verhuurvergunning.
Seizoenswoningen vs permanente bewoning
- Seizoensgebonden: vakantiebestemming, airco, buitenruimtes; let op beheer tijdens het hoogseizoen en duurzaam meubilair.
- Permanente bewoning: efficiënte verwarming, isolatie, opslag, nabijheid van scholen/winkels; energieverbruik voorspelbaarder.
- Verhuur: bezetting aan zee varieert van 10 tot 16 weken/jaar; het achterland heeft stabielere maar lagere huren.
Risico’s & kansen
Anticipeer op lokale beperkingen om uw project veilig te stellen en uw eigendom op lange termijn waarde te geven. ✅
Mede-eigendom, parkeren, geluid
- Mede-eigendom: controleer reservefonds, goedgekeurde werken, liftconformiteit en werkelijke servicekosten.
- Parkeren: een privéparkeerplaats in Thessaloniki/Kalamaria voegt waarde toe en beperkt leegstand.
- Geluid: bars, wegen en toeristische seizoenen; kies voor dubbel glas en gunstige oriëntatie.
Grondschaarste eerste lijn
- Beperkt aanbod: weinig bouwpercelen; druk verschuift naar renovatie en tweede lijn.
- Regelgeving: kustrestricties, beschermde zones (Natura 2000), te respecteren vergunningen en afstanden tot de kustlijn.
- Veerkracht: hoogte, erosie, afvloeiing; vraag een bodemonderzoek en risicobeoordeling aan.
- Potentieel: schaarste + bouwkwaliteit = betere prijsondersteuning en liquiditeit bij doorverkoop. 📈
Advies Green Acres: laat prijzen valideren door « verkochte » vergelijkingen, een technische audit en een realistische huurprognose voor het beoogde segment.
