Cycladen 2025: Paros & Naxos
Villas met zeezicht vs dorpshuizen
In de Cycladen drijven schaarsheid en topografie de prijzen op. Villas met zeezicht op Paros/Naxos behalen hoge waarden, vooral bij strandtoegang en zwembad. Verwacht premium m²’s, met meerwaarde voor oriëntatie en windbescherming (meltemi).
Volgens de aanvragen geregistreerd op Green-acres ligt het gemiddelde van de gevraagde objecten in Paros rond de € 583.000 (gemelde gemiddelde oppervlakte 942 m², gemiddelde prijs € 619/m²), terwijl in Naxos het gemiddelde rond € 362.000 ligt voor 129 m² (≈ € 2.806/m²). Deze referenties bevestigen het bestaan van een sterk premium segment op Paros en een tussenmarkt op Naxos, waar bruikbare oppervlakte en indeling sterk wegen op de m²-prijs.
- Villas met zeezicht: vaak hoger aankoopbudget, soms steile toegang, anticiperen op zwembad/tuinonderhoud.
- Dorpshuizen: charme, nabijheid van voorzieningen, dakterrassen. Vaak renovatie nodig (isolatie, loodgieter), lokale vakmensen aanbevolen.
- Verhuurvoordelen: hoge internationale aantrekkelijkheid, ansichtkaartfoto’s, hoogseizoenskalender snel volgeboekt.
Goed gerenoveerde dorpshuizen bieden een meer toegankelijke instap dan grote villa’s, met stabiele huurprijzen in het hart van de dorpen.
Zomerdruk & rendementen
De zomerdruk is intens (juni–september), met hoge bezettingsgraden aan zee en in historische centra.
- Brutorendement: meestal hoger bij compacte, goed gelegen oppervlakken (1–2 slaapkamers) dankzij hoge nachttarieven.
- Uitgesproken seizoenspatroon: inkomsten geconcentreerd op 12–16 weken; rustige laagseizoen, behalve bij havens en kite-/surfscholen.
- Exploitatie: professionele beheer aanbevolen voor kwaliteit en online-reputatie; rekening houden met beheerkosten.
Wat buitenlandse kopers betreft, trekken de Cycladen vooral Fransen aan (17% van de aanvragen), met een mediaanprijs van ongeveer € 360.000 en een mediane m²-prijs van ongeveer € 3.000 — een nuttige indicator voor het afstemmen van aanbod en marketingdoel.
Dodekanesos 2025: Rhodos & Kos
Appartementen in de stad vs kust
In Rhodos/Kos is de verhouding prijs/levenskwaliteit aantrekkelijk. Appartementen in de stad (Rhodos-stad, Kos-stad) combineren voorzieningen, ziekenhuizen en luchthavens, terwijl de kust huizen en kleine residenties biedt tegen mildere prijzen dan op de Cycladen.
Voor Rhodos tonen aanbiedingen gemiddeld grotere objecten (met hogere prijzen en oppervlakten in sommige segmenten), wat getuigt van een gevarieerde markt van geoptimaliseerd stadsappartement tot luxe villa aan zee.
- Stad: vaker appartementen met lift en parkeergelegenheid, gedeelde kosten, stabielere jaarlijkse verhuurvraag.
- Kust: veel familieopties, toegankelijke stranden, lokale windblootstelling varieert per baai.
- Renovatie en inrichting: vaak snellere termijn dankzij gevestigde vakmensen- en leveranciersmarkt.
Voor een eerste aankoop optimaliseert een appartement in de stad het budget en vereenvoudigt het beheer, terwijl het toch dicht bij het strand blijft. 🏖️
Sekundaire markt & beschikbaarheid
De sekundaire markt biedt meer voorraad dan de Cycladen, met meer onderhandelingsruimte afhankelijk van staat, bouwjaar en locatie.
- Doorlooptijd: gematigde verkooptijd; kwaliteit (uitzicht, renovatie, parkeren) maakt het verschil.
- Kansen: goed onderhouden gebouwen 1990–2010, dorpshuizen om te moderniseren, kleine villa’s in recente verkavelingen.
- Diensten: notarissen, civiel ingenieurs en beheerders gemakkelijk inzetbaar, nuttig voor niet-ingezetenen.
In de Dodekanesos zijn buitenlandse kopers ook sterk vertegenwoordigd — Frankrijk is goed voor ongeveer 18% van de aanvragen, met een duidelijk lagere mediaanprijs (≈ € 210.000 en een mediane m²-prijs van ≈ € 2.333). Dit profiel verklaart deels de betere betaalbaarheid van de instapprijs en de gunstigere verhouding rendement/€ geïnvesteerd dan op de Cycladen.
Transversale vergelijking
Aankoopprijs, lasten, beheer
- Aankoop
– Paros/Naxos: aanzienlijke premie voor zeezicht en bouwgrond; internationale concurrentie.
– Rhodos/Kos: lagere instapprijs bij vergelijkbare types; meer keuze. - Aankoopkosten (indicatie): overdrachtsbelasting, notaris, kadaster en makelaar tellen op; voorzie een veiligheidsmarge in uw financieringsplan.
- Lasten: VvE (lift, gemeenschappelijke delen), lokale onroerendgoedbelasting (ENFIA), onderhoud zwembad/tuin bij villa’s, verzekeringen, nutsvoorzieningen.
- Verhuurbeheer: 15–25% van de huur bij volledig uitbesteden afhankelijk van service; schoonmaak en linnen extra. ‘Sleutelklaar’ objecten maximaliseren bezetting.
- Renovatie: in Cycladische dorpen rekening houden met erfgoedbeperkingen; in de Dodekanesos soepelere toestemmingen per zone.
Liquiditeit bij wederverkoop per eiland
- Paros/Naxos: hoge liquiditeit op toplocaties (uitzicht, toegang, afwerking). Gewone panden buiten de hoofdroutes gaan trager weg.
- Rhodos/Kos: brede markt, internationale en lokale kopers; de doorverkoop verloopt vlot in gevestigde buurten en goed beheerde gebouwen.
- Prijsresistentie: iconische adressen op de Cycladen zijn beter bestand tegen cycli; de Dodekanesos compenseert met een beter rendement/€ geïnvesteerd.
- Exit-strategie: kies voor ‘voor de hand liggende’ panden (parkeerplaats, buitenruimte, lichtinval) om wederverkoop en verhuurwaarde te verzekeren.
