Panorama 2025 według wyspy
Lesvos/Chios: umiarkowane budżety
Dwie duże wyspy, tętniące życiem przez cały rok, zwykle tańsze niż Cyklady. Idealne na pierwszy zakup wyspiarski. 🙂
- Lesvos (Mitilini, Molyvos): kamienne domy wiejskie, małe domy przybrzeżne, kilka willi z widokiem na morze. Na Lesbos zauważalny jest znaczący popyt wśród Niemców i Holendrów, często dotyczący nieruchomości w średnim, przystępnym budżecie (dane Green Acres).
- Chios (Chora, Pyrgi, Mesta): unikalne średniowieczne wsie, kamienna zabudowa, silna tożsamość lokalna. Przykładowo, średnia cena poszukiwanych nieruchomości w Chorze wynosi około 362 000 € za ~129 m² (obserwowana cena/m² orientacyjna), co pokazuje zróżnicowane typologie: domy wakacyjne oraz domy o charakterze tradycyjnym.
- Orientacyjne przedziały cen (ogłoszenia lokalne 2024‑2025): ok. 800–1 800 €/m² za starannie odnowione; 500–900 €/m² do remontu; +20–40% za pierwszą linię brzegową.
- Zalety: pełna infrastruktura, lokalne życie, umiarkowane koszty utrzymania.
Samos/Ikaria: poszukiwane nisze
Dwa bardziej kameralne rynki, cenione przez miłośników przyrody i spokoju. Oferta ograniczona, nieruchomości o charakterze sprzedają się szybko. 🌿
- Samos (Vathy, Pythagoreio, Kokkari): domy neoklasyczne, wille na wzgórzach, dobry potencjał sezonowy. Średnie ceny na Green Acres różnią się w zależności od wsi: np. w Pythagoreio popyt dotyczy nieruchomości za ok. 751 000 € przy dużych powierzchniach (≈462 m²), natomiast Kokkari reprezentuje bardziej kompaktowy, typowo mieszkaniowy segment (również średnio ok. 362 000 € / 129 m² wśród analizowanych zapytań).
- Ikaria (Agios Kirykos, Evdilos): bardzo niewielka podaż, popyt na « slow life », wysokie ceny za gotowe do zamieszkania nieruchomości.
- Wskaźniki cenowe: Samos ok. 1 100–2 300 €/m² po remoncie; Ikaria zazwyczaj 1 300–2 500 €/m² za nieruchomości « pod klucz ».
- Na co uważać: topografia, dojazd samochodem, pozwolenia na remonty w tradycyjnych strefach.
Ceny i produkty flagowe
Wyremontowane domy wiejskie
Sercem rynku lokalnego są urocze kamienne domy z tarasami z widokiem na morze.
- Typologie: 60–120 m², 2–3 sypialnie, balkon/taras, czasem patio.
- Przykładowy budżet: 100 000–240 000 € w zależności od wyspy, widoku i stanu technicznego.
- Koszt remontu (standard): ok. 700–1 200 €/m²; uwzględnić diagnozę konstrukcji i odporność na trzęsienia ziemi.
- Co sprawdzić: przeszłe pozwolenia, przyłącza, efektywność energetyczna, możliwość dojazdu.
Małe kamienice blisko portów
Idealne do połączenia najmu całorocznego i sezonowego, blisko usług. ⚓
- Kluczowe lokalizacje: Mitilini (Lesvos), Chios miasto, Vathy (Samos), Agios Kirykos/Evdilos (Ikaria), Myrina (Lemnos).
- Oferta: 2 do 6 lokali, powierzchnia 25–70 m²; na parterze możliwe lokale usługowe.
- Typowe ceny: zwykle 1 000–2 000 €/m² w zależności od stanu, docelowa stopa zwrotu brutto 5–7%; netto 3–5% po odjęciu kosztów i zarządzania.
- Analiza due diligence: zgodność z przepisami pożarowymi, stan prawny wspólnoty, poziom hałasu, pozwolenia na wynajem krótkoterminowy.
Zwroty i sezonowość
Silne lato, łagodna wiosna i jesień
Szczyt popytu przypada na lipiec–sierpień, dobra « shoulder season » w maju–czerwcu i wrześniu–październiku. ☀️
- Obłożenie: lato 80–95% w strefach turystycznych; 35–60% poza sezonem; niskie zimą poza miastami.
- Średnie ceny (studio/dom 1–2 pok.): ok. 70–140 €/noc w zależności od wyspy, widoku i standardu.
- Strategie: wynajem całoroczny w mieście (studenci, służba zdrowia, administracja) + sezonowy na pozostałych mieszkaniach.
Dostępność (promy, lotniska)
Dostępność warunkuje popyt i poziom obłożenia.
- Lotniska: Lesvos (Mitilini), Chios, Samos, Ikaria, Lemnos — codzienne połączenia z Atenami; sezonowe czartery zależne od okresu.
- Promy: z Pireusu i Kawali; połączenia międzywyspowe dogodne dla kilku destynacji.
- Praktyczna wskazówka: jeśli przyjeżdżasz często, wybierz miejscowość nie dalej niż 45 min od głównego portu/lotniska; latem uwzględnij wpływ Meltemi na północnych wybrzeżach.
Uwaga: przedziały cenowe oparto na ogłoszeniach, informacjach lokalnych podmiotów (2024‑2025) i średnich z Green Acres; potwierdź na miejscu z notariuszem/inżynierem.
