Moment w Epirze: 2025
Rynek pozostaje zróżnicowany pomiędzy nadmorskimi miejscowościami turystycznymi a zapleczem górskim. Czas sprzedaży skraca się w pobliżu plaż, podczas gdy w górach pozostaje stabilny.
Stopy procentowe wracają do normy, co wspiera popyt krajowy, a dostępność regionu poprawia się dzięki lotnisku Aktion (Preweza) i autostradzie Egnatia Odos. ✈️
- Tendencja cenowa: lekki wzrost na wybrzeżu, stabilność lub umiarkowane zmiany w Ioanninie i rejonach górskich.
- Podaż: ograniczona w Parga/Sivota dla nieruchomości z widokiem na morze; większy wybór w Ioanninie.
- Wynajem: silna sezonowość na wybrzeżu; popyt studencki i szpitalny w Ioanninie.
Popyt krajowy vs. zagraniczny
W Ioanninie popyt jest przeważnie grecki (główne miejsce zamieszkania, studenci, lekarze). Rodziny szukają dobrze położonych mieszkań T2/T3.
W Parga, Preweza i Sivota widać klientów zagranicznych (Włochy, Francja, Niemcy, diaspora). Preferują bliskość plaży i widok na morze. 🌊
- Krajowi: racjonalne budżety, preferencja dla stanu idealnego lub nowego.
- Zagraniczni: poszukują uroku, przestrzeni zewnętrznych i prostej obsługi wynajmu.
By doprecyzować profil zagranicznych kupujących w prefekturze Preweza, podsumowanie pokazuje przewagę Niemców (27% zapytań), następnie Izraela (9%) i Holandii (7%). Niemieccy nabywcy często szukają nieruchomości w okolicach 280 000 € średnio, co wskazuje pułap cenowy dla rezydencji letnich i wynajmu premium.
Wybrzeże vs góry: odrębne cykle
Wybrzeże podąża za cyklem turystycznym: ceny powiązane są z ruchem letnim i lotami. Modernizacje premium są tam cenione.
W górach (Zagoria, Tzoumerka) rynek niszowy: niewielkie wolumeny, duża wartość historyczna kamiennych domów, stabilny popyt. 🏔️
- Wybrzeże: większa płynność, ale konkurencja w krótkoterminowym wynajmie.
- Góry: przewidzieć koszty remontów; potencjał w domach gościnnych z klimatem.
Dane popytowe z portali branżowych potwierdzają premię dla wybrzeża: średnie ceny lokalnie sięgają powyżej 4000 €/m² dla Parga i Sivota, podczas gdy tereny górskie utrzymują się na poziomie 2800–3000 €/m² w zależności od stanu i dostępu.
Ceny według lokalizacji: Ioannina, Preweza, Parga
Poniższe widełki są orientacyjne na początek 2025 r. i zależą od stanu, widoku, dostępu i metrażu.
Ioannina centrum/obrzeża: mieszkania & T2
- Centrum: odnowione, starsze mieszkania 1300–1900 €/m²; do odświeżenia 900–1200 €/m².
- Bliskie obrzeża (uniwersytet/szpital): nowsze 1200–1600 €/m².
- T2 (45–60 m²): typowe budżety 60 000–110 000 € w zależności od dzielnicy i piętra.
W długoterminowym wynajmie dobrze położone T2 może osiągać 4–5% brutto dzięki popytowi studenckiemu i medycznemu.
Parga/Preweza: domy blisko plaż
- Parga: domy/wille z widokiem na morze 2500–4000 €/m²; małe wille 2–3 sypialnie zwykle 350 000–700 000 €. Dla zobrazowania rynku średnia obserwowana cena poszukiwanych nieruchomości w Parga to ok. 1 085 000 € (≈4238 €/m²) — znak segmentu premium i dużych metraży.
- Preweza miasto: domy szeregowe/bliźniaki 1800–2600 €/m²; najbliższe obrzeża 1500–2200 €/m². Zgromadzone zapytania pokazują wysoką przeciętną wartość (1 546 000 € przy często dużych metrażach), co odzwierciedla obecność rezydencji letnich i oferty premium.
- Działka + budowa: od ok. 1800–2400 €/m² pod klucz, poza gruntami premium.
W wynajmie sezonowym dobrze oceniany dom przy plaży często przynosi 5–8% brutto, z letnimi szczytami. 📈
Typowe produkty & zwroty
Domy z kamienia do remontu (Zagoria)
Bardzo poszukiwane ze względu na charakter, wymagają precyzyjnego budżetu i zachowania zasad ochrony.
- Zakup: budynki do remontu 400–900 €/m² w zależności od stanu i dostępu.
- Remont: konstrukcja + wykończenia często 800–1500 €/m² (kamień, izolacje, stolarka).
- Użytkowanie: rezydencja z klimatem lub pensjonat; potencjał 6–9% brutto przy opcji premium.
Zgromadzone zapytania dotyczące Zagori pokazują średnią cenę ok. 362 000 €, czyli ok. 2806 €/m² według zgłoszonych powierzchni — to przydatny punkt odniesienia do określenia budżetu i zakresu remontu. Więcej informacji regionalnych na Zagori.
Małe wspólnoty mieszkaniowe przy morzu (Sivota)
Kawalerki/T2 w małych rezydencjach z basenem lub dostępem do zatoki: chętnie wybierany format, łatwy do zarządzania na odległość.
- Budżet: ok. 120 000–250 000 € w zależności od powierzchni, widoku i standardu. Równolegle średnia zapytań w rejonie Sivota to ok. 439 000 € (≈4262 €/m²), co pokazuje zainteresowanie ofertami z widokiem lub wyższą jakością.
- Opłaty: zazwyczaj 30–80 €/mies. bez zużycia mediów.
- Zwrot: 5–7% brutto z wynajmu sezonowego przy optymalnym kalendarzu.
Należy sprawdzić: regulamin wspólnoty, licencję turystyczną, certyfikat energetyczny i dostępność lotnisk. 🌞
Przed zakupem warto przeprowadzić inspekcję techniczną (inżynier), sprawdzić kataster i pozwolenia oraz przewidzieć koszty zakupu i lokalne podatki (ENFIA). Pomoc profesjonalna usprawnia cały proces. ✅
