Cidade ou mar: escolha de acordo com seu perfil

Uso principal vs férias, orçamento & tempo de viagem

Comece pelo seu uso: você vai morar lá o ano todo, ou é uma residência secundária para emprestar/alugar? Dependendo da resposta, a localização ideal e o nível de serviços (escolas, transportes, saúde) não serão os mesmos.

• Moradia o ano todo: proximidade de escolas/comércios, transportes para o aeroporto, hospitais, conforto térmico.
• Férias: acesso à praia, ambiente, estacionamento, facilidade de manutenção, segurança na sua ausência.
• Tempo de viagem: aeroporto SKG → centro 20–30 min; SKG → Kassandra 60–90 min; SKG → Sithonia 75–140 min.

Do lado do orçamento (faixas indicativas 2025, conforme estado e micro-localização):

• Centro de Tessalônica (Ladadika, arredores de Aristóteles): aprox. 2 000–3 500 €/m².
• Ano Poli: aprox. 1 700–2 700 €/m²; charme histórico, escadarias.
• Kalamaria: aprox. 2 100–3 200 €/m²; litoral urbano.
• Pylaia: aprox. 1 600–2 400 €/m²; residencial prático.
• Panorama: aprox. 2 500–4 000 €/m²; vistas premium.
• Calcídica – Kassandra: aprox. 1 800–3 200 €/m²; imóveis novos à beira-mar 3 500–5 500 €/m².
• Calcídica – Sithonia: aprox. 1 700–3 000 €/m²; à beira-mar 3 000–5 000 €/m².

Dica prática: teste a região fora de temporada e no auge do verão. O fluxo de trânsito, o barulho e os serviços mudam bastante entre julho e novembro.

Locação anual vs temporada

Sua estratégia de aluguel influencia o endereço, a tipologia e os custos.

• Locação anual (Tessalônica): vacância reduzida, gestão simples, rendimentos líquidos estáveis (geralmente 3–5%).
• Locação por temporada (centro + Calcídica): renda mais alta por diária (potencialmente 6–9% bruto/ano), mas forte sazonalidade, limpeza/troca de hóspedes, marketing.
• Regulamentação: registro fiscal obrigatório para curta duração, regras de copropriedade por vezes restritivas, respeito às normas de segurança.
• Fiscalidade/custos: planeje seguro PNO, manutenção de ar condicionado, condomínio, imposto predial, e taxa de administração se houver delegação.

Boa prática: faça uma projeção « prudente » (taxa de ocupação realista, custos totais) e uma « baixa temporada » para medir a resiliência.

Bairros chave de Tessalônica

Ano Poli, Ladadika, Kalamaria

Ano Poli (Cidade Alta) 💫

• Pontos fortes: patrimônio bizantino/otomano, vielas, vistas para o golfo, clima de vila.
• Para quem: amantes da autenticidade, coliving estudantil/jovens profissionais.
• Atenção: escadas, estacionamento raro; verifique a estrutura das casas antigas.

Ladadika (perto do porto) 🎭

• Pontos fortes: vida noturna, restaurantes, forte demanda de curta duração; tudo a pé.
• Para quem: investidores urbanos, city-breaks.
• Atenção: barulho à noite, copropriedades heterogêneas.

Kalamaria (leste do centro) 🌅 — veja a seleção local:

• Pontos fortes: orla, parques, escolas; equilíbrio família/mar.
• Para quem: residência principal, aluguel mobiliado de longa duração e qualidade.
• Atenção: preços em alta no litoral; verifique o acesso à praia e o vento.

Pylaia, Panorama: vistas & tranquilidade

Pylaia 🛍️:

• Pontos fortes: shopping centers, acesso rápido ao SKG, estacionamento, prédios recentes.
• Para quem: home office + deslocamentos regulares, famílias.
• Atenção: confirme a linha de ônibus/metro prevista e a qualidade da construção.

Panorama 🏞️:

• Pontos fortes: vilas e pequenos edifícios, vistas panorâmicas, excelente qualidade de vida.
• Para quem: orçamentos confortáveis, busca por tranquilidade.
• Atenção: inclinações, exposição ao vento; necessário carro para tudo.

Indicativo de orçamento global de compra na cidade: além do preço, calcule geralmente 8–12% de taxas (imposto de transferência, notário, advogado, registro, imobiliária), variando conforme o caso.

Referências Calcídica

Kassandra (animada): marinas & comércios

O « primeiro dedo » concentra estações e serviços: Kallithéa, Hanioti, Pefkochori, Sani e sua marina 🛥️.

• Pontos fortes: vida durante toda a temporada, comércio, clubes náuticos, acesso mais rápido a partir do SKG.
• Imóveis típicos: apartamentos em condomínio com piscina, casas geminadas, vilas próximas à praia.
• Locação: forte demanda de verão (famílias, grupos), valores por diária elevados nas zonas centrais.
• Atenção: trânsito em agosto, condomínios densos; verifique bem a real distância da praia e as regras de barulho.

Dica importante: imóveis novos à beira-mar são mais caros. A segunda linha traz melhor relação custo/benefício, sem comprometer acesso à praia.

Sithonia (selvagem): praias & natureza

O « segundo dedo » encanta com enseadas e florestas: Nikiti, Neos Marmaras, Vourvourou, Sarti 🌿.

• Pontos fortes: paisagens preservadas, menor densidade, águas cristalinas; ideal para segunda residência tranquila.
• Imóveis típicos: casas independentes, terrenos com potencial (a ser estudado com arquiteto), pequenas residências.
• Locação: público qualificado (casais, estadias de lazer); temporada menor fora de julho-agosto.
• Atenção: restrições para construir perto do litoral, estradas sinuosas; planeje manutenção e acesso no inverno.

Dica de terreno: valide o plano urbanístico (construtibilidade, servidões, zona litorânea) antes do compromisso. No litoral, alinhamento costeiro e recuos são determinantes.

Perfil dos compradores estrangeiros na Calcídica — entre as solicitações registradas, os principais países de origem são Alemanha (≈20% das solicitações), depois Romênia e Bulgária (≈11% cada). Os preços medianos dos pedidos estrangeiros variam por volta de 200–230 mil €, o que ilustra a forte atratividade da região para compradores europeus.