Foto do mercado 2025 em Tessalônica
O mercado permanece dinâmico em 2025, impulsionado pela demanda local, estudantes e uma clientela internacional atraída pela qualidade de vida. As inaugurações do metrô fortalecem os bairros bem servidos. 🌆
Os intervalos abaixo são indicativos, provenientes de transações recentes e anúncios observados no início de 2025. Eles variam de acordo com o estado, o andar, a vista e a eficiência energética.
A título indicativo, as médias dos imóveis demandados indicam um preço mediano em torno de 193 000 € e um preço médio por m² próximo de 1 582 €/m², valor coerente com as faixas dos bairros periféricos bem conectados mencionados acima.
- Centro histórico / Ano Poli: edifícios antigos e renovações de charme. • Não renovado: ~1 700–2 400 €/m² • Renovado: ~2 400–3 200 €/m² • Vista mar/monumentos: podendo exceder 3 500 €/m².
- Beira-mar (Nea Paralia) e hipercentro premium: bens raros, vistas abertas. • Apartamentos recentes ou totalmente renovados: ~3 000–4 800 €/m².
- Bairros periféricos bem conectados: boa alternativa de orçamento. • ~1 500–2 300 €/m² conforme o edifício e a distância às estações.
Reabilitações do centro & rendimentos
O coração histórico oferece um potencial de valorização via renovação: isolamento, caixilharias, eletricidade, elevador, áreas comuns. 🛠️
- Capex a prever: 300–800 €/m² para uma renovação padrão, mais para uma renovação de alto padrão.
- Locação: o longo prazo estudantil/profissional mira ~3,5–4,5 % bruto; o médio prazo (3–6 meses) pode alcançar ~4,5–6,0 % com uma gestão ativa.
- Destaques: demanda sólida, baixa vacância; atenções: copropriedades antigas, diagnósticos sísmicos e energéticos.
Kalamaria: beira-mar atraente
Kalamaria reúne calçadão litorâneo, comércios, escolas e acesso facilitado pelo metrô. Ideal para vida o ano todo e investimento patrimonial. 🚇
Note, entretanto, que certos valores agregados da base parecem corrompidos (campos superfície/preço por m² incoerentes): verifique sistematicamente as superfícies e calcule você mesmo o preço por m² em cada ficha.
- Novo/recente (A/A+) com vista: ~3 200–4 500 €/m²; segunda linha: ~2 700–3 600 €/m².
- Antigo bem conservado: ~2 200–3 000 €/m² conforme andar, estacionamento e exposição.
- Rendimentos familiares de longo prazo: ~3,0–4,2 % bruto; valorização apoiada pela raridade em frente ao mar.
Kassandra vs Sithonia: faixas 2025
Na Calcídica (Halkidiki), a primeira península Kassandra é mais animada; Sithonia é mais selvagem e discreta. Os preços refletem esses perfis. 🏖️
As médias encontradas nas páginas locais confirmam esta lógica: para Kassandra, o valor médio observado atinge cerca de 2 806 €/m², enquanto para Sithonia a média situa-se mais alto, em torno de 3 826 €/m² — sinal de que os setores mais valorizados de Sithonia puxam os preços para cima.
- Kassandra
- Primeira linha/acesso imediato à praia: ~2 800–4 500 €/m² (casas/apartamentos de férias).
- Segunda linha/5–10 min a pé: ~2 100–3 200 €/m².
- Zona rural (vilas): ~1 400–2 200 €/m² (casas de vila, pequenas residências).
- Sithonia
- Primeira linha/vistas de cartão postal: ~2 400–4 000 €/m².
- Segunda linha: ~1 800–2 800 €/m².
- Zona rural verdejante: ~1 300–2 100 €/m².
Beira-mar vs interior: diferença de preços
- Prêmio litorâneo: +20 a +50 % entre primeira linha e o interior, às vezes mais para uma enseada muito desejada.
- Exemplo: uma casa de 90 m² a 3 300 €/m² em primeira linha equivale, muitas vezes, a 2 200 €/m² numa vila a 10–15 min da praia.
- Fatores-chave: acesso direto ao mar, vista, praia de areia/seixos, serviços a pé, permissão de locação.
Casas sazonais vs residência durante todo o ano
- Sazonais: voltadas a férias, ar-condicionado, espaços externos; atenção à gestão da alta temporada e ao mobiliário durável.
- Para todo o ano: aquecimento eficiente, isolamento, armazenamento, proximidade de escolas/comércios; custos energéticos mais previsíveis.
- Locação: a ocupação varia de 10 a 16 semanas/ano à beira-mar; o interior capta aluguéis mais estáveis, mas mais baixos.
Riscos & oportunidades
Antecipe as restrições locais para proteger seu projeto e valorizar seu imóvel no longo prazo. ✅
Copropriedades, estacionamento, ruído
- Copropriedades: verifique fundo de reserva, obras aprovadas, conformidade do elevador e despesas reais.
- Estacionamento: uma vaga privada em Tessalônica/Kalamaria agrega valor e reduz a vacância.
- Ruído: bares, vias e temporadas turísticas; prefira vidros duplos e boa orientação.
Escassez de terrenos frente ao mar
- Oferta limitada: poucos terrenos para construção; a pressão recai sobre reforma e segundas linhas.
- Regulamentações: servidões costeiras, zonas protegidas (Natura 2000), permissões e afastamentos do litoral devem ser respeitados.
- Resiliência: altimetria, erosão, escoamento; peça um estudo do solo e um diagnóstico de riscos.
- Potencial: raridade + qualidade construtiva = melhor valorização e liquidez na revenda. 📈
Dica Green Acres: valide os preços por comparativos « vendidos », uma auditoria técnica e uma estimativa realista de aluguéis conforme o segmento visado.
