Mercado 2025 na Calcídica Leste
O segmento costeiro ao redor de Ierissos, Ouranoupoli e o ilhéu de Ammouliani continua impulsionado pela procura internacional, com grande interesse por imóveis prontos para alugar e por vistas desobstruídas. O aumento dos preços se normalizou: espere uma progressão moderada em 2025, puxada pela beira-mar e pelos imóveis renovados.
No lado do orçamento, conte, de modo geral, com 7–10% de despesas de aquisição (imposto de transferência ~3%, tabelião, registro/cadastro, advogado, agência). Os projetos são majoritariamente financiados com recursos próprios, já que os bancos locais permanecem seletivos para não residentes.
Pequenos condomínios & casas geminadas
A oferta mais comum:
- Apartamentos de 1–3 quartos (50–80 m²) em pequenas residências sem elevador, com baixas despesas condominiais.
- Casas geminadas em conjuntos de 4 a 12 unidades, pequenos jardins e estacionamentos compartilhados.
- Terraços com vista para o mar são muito procurados para aluguel de temporada.
Pontos de atenção: diagnóstico energético (renovações de 200–400 €/m² para subir de classe), isolamento acústico e conformidade cadastral/topográfica.
Ilhéu de Ammouliani: raro e cobiçado
Ammouliani é um micro-mercado insular acessível de balsa a partir de Tripiti (alguns minutos). A oferta é estruturalmente limitada e os imóveis « pé-na-areia » são raros, o que sustenta os preços. 🌅
Lotes com direito a construção e casas renovadas com amarrações próximas apresentam um prêmio notável em relação ao continente.
Preços & tipos por zona
As faixas abaixo são ordens de grandeza observadas no final de 2024 – início de 2025, excluindo produtos de luxo extremo ou situações excepcionais. Variam de acordo com o estado, inclinação, acesso à praia, andar e ausência de vizinhos de frente.
Ierissos/Ouranoupoli: vista para o mar vs segunda linha
- Ierissos
• Apartamentos segunda linha: ~1.100–1.700 €/m² (residências anos 1980–2000).
• Apartamentos com vista para o mar/andar alto: ~1.600–2.400 €/m².
• Casas geminadas recentes: ~2.000–2.800 €/m² segunda linha; ~2.500–3.200 €/m² com vista. - Ouranoupoli
• Apartamentos/casas segunda linha: ~2.200–3.200 €/m² conforme estado e acesso ao porto.
• Vista mar, grandes terraços: ~3.200–4.500 €/m².
• Vilas próximas à beira-mar: ~5.000–7.000 €/m² para produtos premium.
Diferenciais principais:
- A vista para o mar geralmente acrescenta +15 a +35% em relação à segunda linha.
- Acesso direto à praia ou até 5 min a pé pode aumentar ainda +10 a +20%.
- Um imóvel com renovação energética vende mais rápido e mantém o preço por m².
Para complementar estes intervalos, seguem as médias observadas nas buscas recentes do site Green-Acres, úteis como referências locais:
- Ierissos — média dos pedidos: 389.000 € para uma área mediana declarada de 200 m² (≈1.945 €/m²).
- Ouranoupoli — média dos pedidos: 384.000 € para uma área mediana de 104 m² (≈3.692 €/m²), mostrando que as propriedades portuárias e à beira-mar puxam os valores para cima.
- Ammouliani — média dos pedidos: 612.000 € para uma área mediana de 229 m² (≈2.672 €/m²), confirmando o prêmio insular mencionado acima.
Ammouliani: casas pé-na-areia
- Casas « pé-na-areia » ou quase à beira-mar: ~5.500–9.000 €/m² conforme praia, cais e privacidade.
- Casas segunda linha/interior: ~3.000–4.500 €/m².
- Terrenos edificáveis (indicativo): ~60–250 €/m² de terreno conforme vista, acesso e coeficiente de construção.
Dicas práticas:
- Verificar as servidões de acesso à praia e edificabilidade (topógrafo indispensável).
- Antecipar a logística de locação na ilha (limpeza, lavanderia, transferências). 🛥️
- Com orçamento limitado, prefira uma pequena área bem localizada a uma casa grande distante.
Rendimentos & revenda
O aluguel de temporada sustenta parte da demanda, mas o desempenho depende fortemente da localização, apresentação e gestão.
Verão forte, baixa temporada calma
- Alta temporada meados de junho → início de setembro: taxa de ocupação de 80–95% nos imóveis bem avaliados.
- Diárias típicas (2 quartos): ~100–160 € em Ierissos; ~130–200 € em Ouranoupoli; ~160–220 € em Ammouliani.
- Baixa temporada (outubro–maio): 10–30% de ocupação; considere estadias mensais (400–900 €) para suavizar a curva.
- Rendimento bruto indicativo: ~4–6%; até ~6–8% para um imóvel « cartão postal » bem administrado.
Pré-requisitos: registro fiscal, número de locação de curta duração, taxa de turismo e orçamento operacional (limpeza, lavanderia, concierge ~18–28% do faturamento se terceirizado).
Liquidez & prazos de venda
- Imóveis bem posicionados em preço/qualidade: 2–4 meses para encontrar comprador em 2025.
- Vilas de alto padrão ou atípicas: 6–12 meses, às vezes mais dependendo da sazonalidade das visitas.
- Ammouliani: muito líquido à beira-mar, mais seletivo em outras áreas.
Um último ponto a integrar na análise: a composição dos compradores internacionais influencia a demanda na Calcídica. Segundo dados recentes por país, a Alemanha representa a maior parte dos pedidos estrangeiros (~20%), seguida pela Romênia e Bulgária (≈11% cada). Esses compradores geralmente adquirem residências secundárias com preço mediano em torno de 200–230 mil € e áreas medianas de 75–95 m². Esta internacionalização explica em parte a pressão sobre imóveis bem localizados e renovados, e a necessidade de posicionamento cuidadoso de preço/produto.
Para os vendedores, isso significa: caprichar nas fotos, documentar conformidade e focar canais internacionais para captar esses compradores. Para os compradores, priorize transparência nos custos adicionais e antecipe a gestão de aluguel se a ideia for rentabilizar o investimento.
