Piața 2025 în Halkidiki de Est
Segmentul de coastă din jurul Ierissos, Ouranoupoli și insulița Ammouliani rămâne susținut de cererea internațională, cu un interes accentuat pentru proprietățile gata de închiriat și priveliști neobstrucționate. Creșterea prețurilor s-a normalizat: estimați o progresie moderată în 2025, impulsionată de prima linie la mare și de proprietățile renovate.
Ca buget, organizați-vă în general pentru 7–10 % costuri de achiziție (taxă de transfer ~3 %, notar, cadastru/registru, avocat, agenție). Proiectele se finanțează mai ales din fonduri proprii, băncile locale rămânând selective pentru nerezidenți.
Mici coproprietăți & case înșiruite
Cea mai frecventă ofertă:
- Apartamente cu 1–3 camere (50–80 m²) în reședințe mici fără lift, cu costuri de întreținere reduse.
- Case înșiruite în ansambluri de 4 până la 12 unități, cu grădinițe și parcări comune.
- Terase cu vedere la mare foarte căutate pentru închirierea sezonieră.
Puncte de atenție: certificat energetic (renovări 200–400 €/m² pentru a trece un prag), izolație fonică și conformitate cadastrală/topografică.
Insula Ammouliani: rar și căutat
Ammouliani este o micropiață insulară accesibilă cu feribotul din Tripiti (câteva minute). Oferta este structural limitată, iar proprietățile „pe malul apei” sunt rare, ceea ce susține prețurile. 🌅
Parcelele cu drept de construcție și casele renovate cu loc de acostare în apropiere beneficiază de o primă importantă față de continent.
Prețuri & produse pe zone
Intervalele de mai jos sunt orientative, observate la sfârșitul lui 2024 – începutul lui 2025, exceptând produsele ultra-lux sau situațiile excepționale. Ele variază în funcție de stare, pantă, acces la plajă, etaj și lipsa de vizavi.
Ierissos/Ouranoupoli: vedere la mare vs a doua linie
- Ierissos
• Apartamente a doua linie: ~1 100–1 700 €/m² (reședințe din anii 1980–2000).
• Apartamente cu vedere la mare/etaj superior: ~1 600–2 400 €/m².
• Case înșiruite recente: ~2 000–2 800 €/m² a doua linie; ~2 500–3 200 €/m² cu vedere. - Ouranoupoli
• Apartamente/case a doua linie: ~2 200–3 200 €/m² în funcție de stare și accesul la port.
• Vedere la mare, terase mari: ~3 200–4 500 €/m².
• Vile aproape de malul mării: ~5 000–7 000 €/m² pentru produse premium.
Diferențiale cheie:
- Vederea la mare adaugă adesea +15 până la +35 % comparativ cu a doua linie.
- Accesul direct la plajă sau mersul <5 min poate mări prețul cu încă +10 până la +20 %.
- O proprietate renovată energetic se vinde mai repede și menține prețul pe m².
Ca să completați aceste intervale, iată mediile observate pe cererile recente de pe site-ul Green-Acres, utile ca repere locale:
- Ierissos — media cererilor: 389 000 € pentru o suprafață mediană declarată de 200 m² (≈1 945 €/m²).
- Ouranoupoli — media cererilor: 384 000 € pentru o suprafață mediană de 104 m² (≈3 692 €/m²), ceea ce demonstrează că proprietățile portuare și pe malul mării cresc vizibil valorile.
- Ammouliani — media cererilor: 612 000 € pentru o suprafață mediană de 229 m² (≈2 672 €/m²), confirmând prima insulară menționată mai sus.
Ammouliani: case pe malul apei
- Case „pe malul apei” sau aproape de mal: ~5 500–9 000 €/m² în funcție de plajă, chei și intimitate.
- Case a doua linie/interior: ~3 000–4 500 €/m².
- Terenuri construibile (orientativ): ~60–250 €/m² de teren în funcție de vedere, acces și coeficient de construcție.
Sfaturi practice:
- Verificați servituțile de acces la plajă și posibilitatea de construire (topograf indispensabil).
- Anticipați logistica gestionării închirierii pe insulă (curățenie, lenjerie, transferuri). 🛥️
- Cu un buget fix, preferați o suprafață mică bine situată unei case mari, dar îndepărtate.
Randamente & revânzare
Închirierea sezonieră susține o parte din cerere, dar performanța depinde mult de locație, prezentare și management.
Vară puternică, intersezoane liniștite
- Sezon plin de la mijlocul lui iunie → începutul lui septembrie: grad de ocupare 80–95 % la proprietăți bine cotate.
- Tarife tipice pe noapte (2 camere): ~100–160 € în Ierissos; ~130–200 € în Ouranoupoli; ~160–220 € în Ammouliani.
- În afara sezonului (octombrie–mai): 10–30 % grad de ocupare; luați în calcul sejururi lunare (400–900 €) pentru a netezi curba.
- Randament brut orientativ: ~4–6 %; până la ~6–8 % pentru o proprietate „carte poștală” bine gestionată.
De prevăzut: înregistrare fiscală, număr de închiriere pe termen scurt, taxă de sejur și buget de operare (curățenie, spălătorie, concierge ~18–28 % din CA dacă e externalizat).
Lichiditate & termene de vânzare
- Proprietăți bine poziționate calitate/preț: 2–4 luni pentru a găsi cumpărător în 2025.
- Vile de top sau atipice: 6–12 luni, uneori mai mult în funcție de sezonalitate.
- Ammouliani: foarte lichidă pe malul apei, mai selectivă în alte zone.
Un ultim punct de integrat în analiză: componența cumpărătorilor internaționali care influențează cererea în Halkidiki. Conform extraierilor recente pe țări, Germania deține cea mai mare pondere a cererilor străine (~20 %), urmată de România și Bulgaria (≈11 % fiecare). Acești cumpărători achiziționează mediu reședințe secundare cu un preț median în jur de 200–230 k€ și suprafețe medii de 75–95 m². Această internaționalizare explică parțial presiunea pe proprietățile bine situate și renovate, precum și necesitatea unei poziționări atent pregătite preț/produs.
Pentru vânzători, asta înseamnă: să acordați atenție pozelor, să documentați conformitatea și să vizați canalele internaționale pentru a atrage acești cumpărători. Pentru cumpărători, favorizați transparența costurilor suplimentare și planificați gestionarea închirierii dacă intenționați să rentabilizați achiziția.
