Моментальный снимок 2025 года в Эпире
Рынок остается неоднородным между туристическим побережьем и внутренними районами. Сроки продажи сокращаются возле пляжей, тогда как в горах они остаются стабильными.
Ставки нормализуются, что поддерживает внутренний спрос, а транспортная доступность улучшается благодаря аэропорту Аксьон (Превеза) и автомагистрали Эгнатия Одос. ✈️
- Динамика цен: незначительный рост на побережье, стабильность или умеренный рост в Янине и горах.
- Предложение: ограничено в Парге/Сивоте для объектов с видом на море; больше выбор в Янине.
- Аренда: выраженная сезонность на побережье; студенческий и медицинский спрос в Янине.
Внутренний и международный спрос
В Янине спрос в основном греческий (постоянное проживание, студенты, врачи). Семьи выбирают удачно расположенные 2- и 3-комнатные квартиры.
В Парге, Превезе и Сивоте заметна международная аудитория (Италия, Франция, Германия, диаспора). В приоритете – близость к пляжу и вид на море. 🌊
- Внутренний спрос: рациональный бюджет, предпочтение безупречному состоянию или новым объектам.
- Международный спрос: поиск «шарма», внешних пространств и простой системы управления арендой.
Для уточнения профиля иностранных покупателей в Превезском районе анализ заявок показывает преобладание Германии (27 % заявок), за ней следуют Израиль (9 %) и Нидерланды (7 %). Немецкие покупатели часто ищут объекты примерно за 280 000 €, что определяет ценовую нишу для вторых домов и объектов высокого класса.
Побережье vs горы: разные циклы
Побережье следует туристическому циклу: цены коррелируют с летними потоками и авиамаршрутами. Здесь ценится качественная реконструкция.
В горах (Загори, Цумерка) нишевой рынок: малые объемы, историческая ценность каменных домов, стабильный спрос. 🏔️
- Побережье: большая ликвидность, но высокая конкуренция на краткосрочную аренду.
- Горы: приходится учитывать расходы на реконструкцию; есть потенциал для создания уютных гостевых домов.
Данные специализированных порталов подтверждают премию на побережье: локально для Парги и Сивоты средние цены превышают 4 000 €/м², тогда как в горах диапазон – около 2 800–3 000 €/м² в зависимости от состояния и доступности.
Цены по зонам: Янина, Превеза, Парга
Приведенные ниже интервалы актуальны на начало 2025 года и зависят от состояния, вида, доступа и площади.
Янина: центр/пригород, квартиры и T2
- Центр города: отреставрированные старые квартиры по 1 300–1 900 €/м²; нуждающиеся в ремонте – 900–1 200 €/м².
- Ближний пригород (университет/больница): новые объекты по 1 200–1 600 €/м².
- T2 площадью 45–60 м²: типовые бюджеты 60 000–110 000 € в зависимости от района и этажа.
По долгосрочной аренде: удачно расположенный T2 может приносить 4–5 % валовой доходности благодаря спросу со стороны студентов и медработников.
Парга/Превеза: дома близко к пляжам
- Парга: дома/виллы с видом на море за 2 500–4 000 €/м²; компактные виллы 2–3 спальни – часто 350 000–700 000 €. Средняя стоимость покупаемых объектов в Парге – около 1 085 000 € (≈4 238 €/м²), что отражает выбор премиальных объектов большой площади.
- Превеза (город): городские/рядные дома – 1 800–2 600 €/м²; ближний пригород – 1 500–2 200 €/м². По заявкам средняя абсолютная цена высокая (средняя стоимость 1 546 000 € – часто крупные объекты), отражая преобладание вторых домов и премиального сектора.
- Участок + строительство: примерно от 1 800–2 400 €/м² «под ключ», не включая особо элитные участки.
По краткосрочной аренде: хорошо оцененный дом у пляжа часто обеспечивает 5–8 % валовой доходности с пиками летом. 📈
Типичные объекты и доходность
Каменные дома под реконструкцию (Загори)
Востребованы за архитектурный стиль, требуют строгого бюджета и соблюдения требований по охране наследия.
- Покупка: здания под реконструкцию по 400–900 €/м² в зависимости от состояния и доступа.
- Ремонт: несущие конструкции и отделка – часто 800–1 500 €/м² (камень, теплоизоляция, столярка).
- Использование: уютный дом или гостевой дом; потенциал 6–9 % валовой доходности в премиум-сегменте.
Заявки в Загори показывают, что средняя запрашиваемая цена – около 362 000 €, то есть примерно 2 806 €/м² по заявленным площадям. Это служит ориентиром для бюджета и расчетов на ремонт. Больше информации по региону на Загори.
Малые апартаменты у моря (Сивота)
Студии/T2 в небольших комплексах с бассейном или доступом к бухте: популярный и легко управляемый формат для удаленного владения.
- Бюджеты: примерно 120 000–250 000 € в зависимости от площади, вида и инфраструктуры. Средняя заявка по Сивоте – около 439 000 € (≈4 262 €/м²), отражая поиски объектов с видом и высокими характеристиками.
- Коммунальные платежи: обычно 30–80 €/мес без учета потребления.
- Доходность: 5–7 % валовой доходности при грамотном управлении сезонным календарем.
Важные проверки: регламент собственников, лицензия на туристическую аренду, энергетический сертификат и воздушное сообщение. 🌞
Перед покупкой закажите технический аудит (инженера), проверьте кадастр и разрешения, учтите расходы на оформление и местные налоги (ENFIA). Профессиональное сопровождение облегчит процесс. ✅
