Рынок 2025 в Восточной Халкидики
Прибрежный сегмент вокруг Иериссоса, Урануполи и островка Аммулиани по-прежнему поддерживается международным спросом, с особым интересом к недвижимостям, готовым к сдаче в аренду, и с открытым видом. Рост цен нормализовался: ожидается умеренное повышение в 2025 году, обусловленное первой линией и отремонтированными объектами.
По бюджету: в целом рассчитывайте на 7–10 % расходов при покупке (налог на переход права ~3 %, нотариус, кадастр/реестр, адвокат, агентство). Проекты в основном финансируются за счет собственных средств, поскольку местные банки остаются избирательными для нерезидентов.
Малые жилые комплексы и таунхаусы
Самое частое предложение:
- Квартиры 1–3 комнаты (50–80 м²) в небольших резиденциях без лифта, с низкими коммунальными расходами.
- Таунхаусы в комплексах от 4 до 12 единиц, с небольшими садами и общими парковками.
- Террасы с видом на море очень востребованы для сезонной аренды.
Важные моменты: энергетическая диагностика (ремонт 200–400 €/м² для повышения класса), звукоизоляция и кадастровое/топографическое соответствие.
Остров Аммулиани: редко и востребовано
Аммулиани — это небольшой островной микро-рынок, до которого можно добраться на пароме из Трипити (несколько минут). Предложение здесь структурно ограничено, а объекты «на первой линии» редки, что поддерживает цены. 🌅
Участки с правом застройки и отремонтированные дома с причалом поблизости имеют значительную премию по сравнению с материком.
Цены и объекты по зонам
Нижеприведённые диапазоны — ориентировочные значения на конец 2024 — начало 2025 года, без учета объектов класса ультра-люкс и исключительных случаев. Они зависят от состояния, уклона, доступа к пляжу, этажа и отсутствия прямых соседей.
Иериссос/Урануполи: вид на море vs вторая линия
- Иериссос
• Квартиры вторая линия: ~1 100–1 700 €/м² (дома 1980–2000 годов).
• Квартиры с видом на море/высокий этаж: ~1 600–2 400 €/м².
• Современные таунхаусы: ~2 000–2 800 €/м² вторая линия; ~2 500–3 200 €/м² с видом на море. - Урануполи
• Квартиры/таунхаусы вторая линия: ~2 200–3 200 €/м² в зависимости от состояния и доступа к порту.
• Вид на море, большие террасы: ~3 200–4 500 €/м².
• Виллы рядом с первой линией: ~5 000–7 000 €/м² за премиальные объекты.
Ключевые различия:
- Вид на море часто добавляет +15 до +35 % по сравнению со второй линией.
- Прямой доступ к пляжу или пешком <5 мин может увеличить цену еще на +10 до +20 %.
- Обновленный энергосберегающий объект продается быстрее и поддерживает цену за м².
В дополнение к этим диапазонам — вот средние значения запросов на сайте Green-Acres, полезные как локальный ориентир:
- Иериссос — средний запрос: 389 000 € за медианную площадь 200 м² (≈1 945 €/м²).
- Урануполи — средний запрос: 384 000 € за медианную площадь 104 м² (≈3 692 €/м²), что подтверждает, что портовые и прибрежные объекты заметно поднимают стоимость.
- Аммулиани — средний запрос: 612 000 € за медианную площадь 229 м² (≈2 672 €/м²), что подтверждает премию за островную недвижимость.
Аммулиани: дома на первой линии
- Дома «на первой линии» или почти у моря: ~5 500–9 000 €/м² в зависимости от пляжа, пристани и уединённости.
- Дома вторая линия/внутри острова: ~3 000–4 500 €/м².
- Строительные участки (ориентировочно): ~60–250 €/м² в зависимости от вида, доступа и коэффициента застройки.
Практические советы:
- Проверяйте сервитуты доступа к пляжу и возможность строительства (топограф обязательно).
- Продумайте логистику управления арендой на острове (уборка, бельё, трансферы). 🛥️
- При ограниченном бюджете отдавайте предпочтение небольшим, но удачно расположенным объектам, а не большим и удалённым от моря.
Доходность и перепродажа
Сезонная аренда поддерживает часть спроса, но результативность сильно зависит от местоположения, презентации и управления.
Высокий спрос летом, спокойные межсезонья
- Высокий сезон с середины июня до начала сентября: уровень заполнения 80–95 % для объектов с хорошим рейтингом.
- Типичные расценки за ночь (2 комнаты): ~100–160 € в Иериссосе; ~130–200 € в Урануполи; ~160–220 € на Аммулиани.
- В несезон (октябрь–май): 10–30 % заполнения; рассмотрите месячную аренду (400–900 €), чтобы сгладить сезонность.
- Ориентировочная валовая доходность: ~4–6 %; до ~6–8 % для хорошо управляемого «открыточного» объекта.
Нужно учитывать: налоговый учёт, номер регистрации для краткосрочной аренды, туристический сбор и операционный бюджет (уборка, прачечная, консьерж ~18–28 % от оборота при аутсорсинге).
Ликвидность и сроки продажи
- Объекты с хорошим соотношением цены и качества: 2–4 месяца на продажу в 2025 году.
- Виллы высокого уровня или необычные дома: 6–12 месяцев, иногда больше — в зависимости от сезона просмотров.
- Аммулиани: очень ликвиден на первой линии, требовательнее в других местах.
Последний момент анализа — состав иностранных покупателей, который влияет на спрос в Халкидики. Согласно новым данным, Германия занимает первое место среди иностранных заявок (~20 %), за ней следуют Румыния и Болгария (≈11 % каждая). Эти покупатели в среднем приобретают вторичные резиденции по цене около 200–230 тыс. € и площадью 75–95 м². Такая интернационализация частично объясняет давление на хорошо расположенные и отремонтированные объекты и необходимость продуманного позиционирования по цене и продукту.
Для продавцов это значит: уделить внимание качеству фото, документально подтвердить соответствие, а также использовать международные каналы для поиска таких покупателей. Для покупателей — быть прозрачным по поводу дополнительных расходов и заранее продумать управление арендой, если вы рассчитываете на доходность.
