Киклады 2025: Парос и Наксос
Виллы с видом на море vs деревенские дома
В Кикладах редкость и топография определяют цены. Виллы с видом на море на Паросе/Наксосе стоят дорого, особенно с выходом к пляжу и бассейном. Ожидайте премиальные м², с наценкой за ориентировку и защиту от ветра (мелтеми).
По заявкам на Green-acres средняя стоимость запрашиваемых объектов на Паросе составляет около 583 000 € (средняя площадь 942 м², средняя цена 619 €/м²), тогда как на Наксосе средний показатель — около 362 000 € за 129 м² (≈ 2 806 €/м²). Эти показатели подтверждают наличие ярко выраженного премиум-сегмента на Паросе и среднерыночного сегмента на Наксосе, где площадь и конфигурация объектов существенно влияют на стоимость м².
- Виллы с видом на море: часто более высокий бюджет покупки, иногда крутой подъезд, заранее учитывайте уход за бассейном и садом.
- Дома в деревнях: шарм, близость к инфраструктуре, террасы на крышах. Часто требуются работы (изоляция, сантехника); рекомендуется сотрудничать с местными мастерами.
- Арендные преимущества: высокий международный спрос, фотогеничность “открытки”, календарь высокого сезона быстро заполняется.
Хорошо отреставрированные деревенские дома — более доступный вход, чем большие виллы, при этом аренда востребована в сердцах поселений.
Летнее давление и доходность
Летнее давление велико (июнь–сентябрь): высокие показатели заполняемости у моря и в исторических центрах.
- Валовая доходность: обычно выше на компактных объектах с удачным расположением (1–2 спальни) благодаря высоким ставкам за ночь.
- Сезонность выражена: доходы концентрируются в течение 12–16 недель; вне сезона тише, за исключением объектов у портов и школ кайта/серфинга.
- Управление: рекомендуется профессиональное сопровождение для поддержания качества и онлайн-репутации; закладывайте затраты на управление.
Среди иностранных покупателей Киклады в основном привлекают французов (17% заявок), медианная цена около 360 000 € и медианная стоимость м² около 3 000 € — полезные показатели для формирования предложения и маркетинга.
Додеканес 2025: Родос и Кос
Квартиры в городе vs побережье
На Родосе/Косе соотношение цены и комфортной жизни весьма привлекательно. Квартиры в городах (Родос, Кос) совмещают удобства, больницы и аэропорты, а побережье предлагает дома и небольшие резиденции по ценам несколько ниже, чем на Кикладах.
Объявления по Родосу показывают преимущественно крупные объекты (выше и по цене, и по площади на отдельных сегментах), что иллюстрирует разнообразие рынка от оптимизированных городских квартир до элитных прибрежных вилл.
- Город: чаще встречаются жилые комплексы с лифтом и парковкой, общие расходы, стабильный круглогодичный спрос на аренду.
- Побережье: много семейных вариантов, доступные пляжи, локализованное воздействие ветра в зависимости от бухты.
- Ремонт и меблировка: сроки обычно короче благодаря развитому рынку специалистов и поставщиков.
Для первого приобретения квартира в городе — оптимизация бюджета и упрощённое управление, при этом близость к морю сохраняется. 🏖️
Вторичный рынок и наличие
Вторичный рынок здесь многочисленнее, чем на Кикладах, и даёт больше пространства для переговоров — всё зависит от состояния, года постройки и локации.
- Оборачиваемость: средние сроки продаж; качество (вид, ремонт, парковка) критичны.
- Возможности: дома 1990–2010 годов в хорошем состоянии, деревенские дома под обновление, небольшие виллы в новых посёлках.
- Сервисы: нотариусы, инженеры и управляющие недвижимостью легко доступны — что важно для нерезидентов.
В Додеканесе также много иностранных покупателей — на долю Франции приходится около 18% запросов, при этом медианная цена заметно ниже (≈ 210 000 € и медианная цена м² ≈ 2 333 €). Такой профиль обеспечивает лучший вход на рынок и более выгодное соотношение доходности к вложениям по сравнению с Кикладами.
Сравнительный анализ
Цена покупки, расходы, управление
- Покупка
– Парос/Наксос: явная премия за вид на море и застроенные участки; международная конкуренция.
– Родос/Кос: более низкий входной порог при аналогичной типологии; больше выбора. - Расходы при покупке (примерные): налог на передачу, нотариус, кадастр/реестр и агентские — всё плюсуется; заложите резерв в финансовый план.
- Регулярные расходы: обслуживание комплекса (лифты, общие зоны), местный налог на недвижимость (ENFIA), уход за бассейном/садом (для вилл), страхование, коммунальные услуги.
- Управление арендой: 15–25% от аренды за полное делегирование, в зависимости от услуг; уборка и бельё начисляются отдельно. “Под ключ” объекты обеспечивают максимальную загрузку.
- Ремонт: на Кикладских островах — особое внимание ограничениям по наследию; на Додеканесе согласования проще для большинства зон.
Ликвидность при перепродаже в зависимости от острова
- Парос/Наксос: высокая ликвидность на премиальных локациях (вид, доступ, отделка). Обычные объекты вдали от инфраструктуры продаются медленнее.
- Родос/Кос: широкий рынок, международные и местные покупатели; быстрая перепродажа в популярных районах и ухоженных комплексах.
- Стабильность цен: культовые адреса Кикладов лучше переживают рыночные колебания; Додеканес повышает доходность на € вложений.
- Стратегия выхода: выбирайте “очевидные” объекты (парковка, внешнее пространство, свет) для гарантии перепродажи и аренды.
