Marknad 2025 i östra Chalkidiki
Kuststräckan kring Ierissos, Ouranoupoli och ön Ammouliani drivs fortsatt av internationell efterfrågan, med särskilt intresse för inflyttningsklara uthyrningsobjekt och fri utsikt. Priserna har stabiliserats: räkna med en måttlig ökning 2025, främst drivet av strandnära lägen och renoverade fastigheter.
Budgetmässigt: räkna generellt med 7–10 % i förvärvskostnader (överföringsskatt ~3 %, notarie, fastighetsregister/kadaster, advokat, mäklare). Affärer finansieras främst med eget kapital eftersom lokala banker är selektiva med icke-residenta köpare.
Små bostadsrättsföreningar & radhus
Vanligaste utbudet:
- Lägenheter med 1–3 rum (50–80 m²) i mindre fastigheter utan hiss, låga avgifter.
- Radhus i områden med 4 till 12 enheter, små trädgårdar och delade parkeringsplatser.
- Terrasser med havsutsikt är mycket attraktiva för korttidsuthyrning.
Att tänka på: energiprestanda (renovering 200–400 €/m² för att nå bättre klass), ljudisolering och överensstämmelse med fastighetsregistret/topografi.
Ön Ammouliani: sällsynt och eftersökt
Ammouliani är en liten ö-marknad, tillgänglig med färja från Tripiti (några minuter). Utbudet är strukturellt begränsat och « strandnära » objekt är sällsynta vilket håller priserna höga. 🌅
Tomter med byggrätter och renoverade hus nära båtplats har en tydlig premie jämfört med fastlandet.
Priser & typer per område
Nedanstående prisspann är ungefärliga nivåer observerade i slutet av 2024 – början av 2025, exklusive ultralyx eller särskilt unika lägen. De varierar beroende på skick, lutning, tillgång till strand, våningsplan och insyn.
Ierissos/Ouranoupoli: havsutsikt mot andra linjen
- Ierissos
• Lägenheter andra linjen: ~1 100–1 700 €/m² (fastigheter från 1980–2000-talet).
• Lägenheter med havsutsikt/högt upp: ~1 600–2 400 €/m².
• Nyare radhus: ~2 000–2 800 €/m² andra linjen; ~2 500–3 200 €/m² med utsikt. - Ouranoupoli
• Lägenheter/radhus andra linjen: ~2 200–3 200 €/m² beroende på skick och tillgång till hamn.
• Havsutsikt, stora terrasser: ~3 200–4 500 €/m².
• Villor nära stranden: ~5 000–7 000 €/m² för premiumobjekt.
Nyckelskillnader:
- Havsutsikt ger ofta +15 till +35 % jämfört med andra linjen.
- Direkt tillgång till strand eller < 5 minuters promenad kan ge ytterligare +10 till +20 %.
- Ett energieffektivt renoverat objekt säljs snabbare och ger högre pris per m².
För att komplettera dessa intervall, här är medelvärden för aktuella förfrågningar på Green-Acres, användbart som lokala riktmärken:
- Ierissos — snittförfrågan: 389 000 € för anmäld medianyta på 200 m² (≈1 945 €/m²).
- Ouranoupoli — snittförfrågan: 384 000 € för medianyta på 104 m² (≈3 692 €/m²), vilket visar att hamn- och strandnära lägen klart drar upp värdet.
- Ammouliani — snittförfrågan: 612 000 € för medianyta 229 m² (≈2 672 €/m²), vilket bekräftar öns prispremium.
Ammouliani: hus vid vattnet
- Hus « vid vattnet » eller nästan strandläge: ~5 500–9 000 €/m² beroende på strand, kaj och avskildhet.
- Hus andra linjen/inåt landet: ~3 000–4 500 €/m².
- Byggklara tomter (indikativt): ~60–250 €/m² beroende på utsikt, tillgång och byggkoefficient.
Praktiska tips:
- Kontrollera tillgång till strand och byggrätt (lantmätare behövs).
- Planera för uthyrningslogistik på ön (städning, tvätt, transporter). 🛥️
- Med fast budget – välj hellre mindre yta på bra läge än stort hus långt bort.
Avkastning & andrahandsmarknad
Säsongsuthyrning driver en del av efterfrågan, men utfallet är beroende av läge, presentation och förvaltning.
Stark sommar, lugna lågsäsonger
- Högsäsong mitten av juni → början av september: beläggning 80–95 % för välbetygade objekt.
- Typiska nattpriser (2 rum): ~100–160 € i Ierissos; ~130–200 € i Ouranoupoli; ~160–220 € i Ammouliani.
- Lågsäsong (okt–maj): 10–30 % beläggning; överväg månadshyra (400–900 €) för jämnare intäkter.
- Indikativ bruttoränta: ~4–6 %; upp till ~6–8 % för attraktiva, välskötta objekt.
Att ta hänsyn till: skatteregistrering, ansökan om korttidsuthyrningsnummer, turistskatt och driftkostnader (städ, tvätt, service ~18–28 % av omsättningen om detta läggs ut).
Likviditet & försäljningstid
- Välprissatta och attraktiva fastigheter: 2–4 månader för försäljning 2025.
- Exklusiva eller ovanliga villor: 6–12 månader, ibland längre beroende på säsong.
- Ammouliani: mycket likvid vid strand, mer selektivt övrigt.
En sista aspekt i analysen: det internationella köparsegmentets sammansättning i Chalkidiki. Nya siffror visar att Tyskland står för störst andel av utländska förfrågningar (~20 %), följt av Rumänien och Bulgarien (≈11 % vardera). Dessa köpare letar främst fritidshus med medianpris runt 200–230 k€ och ytor runt 75–95 m². Denna internationalisering förklarar delvis prispressen på attraktiva och renoverade objekt samt vikten av rätt pris-/produktpositionering.
För säljare innebär detta: satsa på bra bilder, full dokumentation och annonsera via internationella kanaler för att nå dessa köpare. För köpare: var tydlig med extrakostnader och planera uthyrningsförvaltningen om du vill maximera din investering.
