Trh v roku 2025 vo východnej Chalkidiki
Pobrežný segment okolo Ierissos, Ouranoupoli a ostrovčeka Ammouliani zostáva poháňaný medzinárodným dopytom, s výrazným záujmom o nehnuteľnosti pripravené na prenájom a s otvoreným výhľadom. Rast cien sa normalizoval: v roku 2025 očakávajte mierny nárast, ťahaný prvým radom pri mori a zrenovovanými nehnuteľnosťami.
Pokiaľ ide o rozpočet, rátajte celkovo so 7–10 % akvizičných poplatkov (daň z prevodu ~3 %, notár, kataster/registra, právnik, agentúra). Projekty sa financujú najmä z vlastných zdrojov, miestne banky zostávajú selektívne voči nerezidentom.
Malé bytovky & radové domy
Najčastejšia ponuka:
- Byty 1–3 izby (50–80 m²) v menších obytných domoch bez výťahu, s nízkymi poplatkami.
- Radové domy v zástavbe 4 až 12 jednotiek, malé záhrady a zdieľané parkoviská.
- Terasy s výhľadom na more sú veľmi žiadané na sezónny prenájom.
Na čo si dať pozor: energetický certifikát (renovácie 200–400 €/m² pre zlepšenie štandardu), zvuková izolácia a súlad s katastrálnou/topografickou mapou.
Ostrov Ammouliani: vzácny a žiadaný
Ammouliani je malý ostrovný mikro-trh dostupný trajektom z Tripiti (niekoľko minút). Ponuka je tu prirodzene limitovaná a nehnuteľnosti „priamo pri vode” sú vzácne, čo podporuje ceny. 🌅
Pozemky s právom na výstavbu a zrekonštruované domy s blízkym kotviskom majú výraznú prirážku oproti pevnine.
Ceny & produkty podľa zóny
Nižšie uvedené cenové rozpätia sú orientačné hodnoty pozorované koncom roku 2024 – začiatkom 2025, bez ultra-luxusných produktov alebo výnimočných prípadov. Líšia sa podľa stavu, sklonu terénu, prístupu na pláž, poschodia a absencie susedov oproti.
Ierissos/Ouranoupoli: výhľad na more verzus druhý rad
- Ierissos
• Byty v druhom rade: ~1 100–1 700 €/m² (obytné domy z rokov 1980–2000).
• Byty s výhľadom na more/vyššie podlažie: ~1 600–2 400 €/m².
• Novšie radové domy: ~2 000–2 800 €/m² druhý rad; ~2 500–3 200 €/m² s výhľadom. - Ouranoupoli
• Byty/domy v druhom rade: ~2 200–3 200 €/m² podľa stavu a prístupu k prístavu.
• Výhľad na more, veľké terasy: ~3 200–4 500 €/m².
• Vily blízko mora: ~5 000–7 000 €/m² za prémiové produkty.
Kľúčové rozdiely:
- Výhľad na more často znamená +15 až +35 % oproti druhému radu.
- Prístup priamo na pláž alebo do 5 minút pešo môže zvýšiť cenu o ďalších +10 až +20 %.
- Zrenovovaná energetická nehnuteľnosť sa predá rýchlejšie a podporuje cenu za m².
Pre doplnenie týchto rozpätí uvádzame priemery zaznamenané z nedávnych dopytov na stránke Green-Acres, ktoré slúžia ako miestny etalón:
- Ierissos — priemerný dopyt: 389 000 € pre deklarovanú mediánovú plochu 200 m² (≈1 945 €/m²).
- Ouranoupoli — priemerný dopyt: 384 000 € pre mediánovú plochu 104 m² (≈3 692 €/m²), čo pripomína, že prístavné a pobrežné nehnuteľnosti výrazne zvyšujú hodnoty.
- Ammouliani — priemerný dopyt: 612 000 € pre medián 229 m² (≈2 672 €/m²), čo potvrdzuje ostrovnú prirážku spomínanú vyššie.
Ammouliani: domy priamo pri vode
- Domy „priamo pri vode” alebo takmer pri mori: ~5 500–9 000 €/m² podľa pláže, móla a súkromia.
- Domy v druhom rade/vo vnútri: ~3 000–4 500 €/m².
- Pozemky na výstavbu (orientačne): ~60–250 €/m² podľa výhľadu, prístupu a koeficientu výstavby.
Praktické rady:
- Skontrolujte vecné bremená prístupu na pláž a stavebnú povolenosť (topograf nutný).
- Vopred si naplánujte logistiku správy prenájmu na ostrove (upratovanie, bielizeň, transfery). 🛥️
- Pri pevnom rozpočte uprednostnite menšiu nehnuteľnosť na dobrom mieste pred veľkým vzdialeným domom.
Výnosy & ďalší predaj
Sezónny prenájom podporuje časť dopytu, no výkon výrazne závisí od lokality, prezentácie a správy.
Silné leto, pokojné mimosezóny
- Hlavná sezóna polovica júna → začiatok septembra: obsadenosť 80–95 % pri dobre hodnotených nehnuteľnostiach.
- Typické ceny za noc (2 izby): ~100–160 € v Ierissos; ~130–200 € v Ouranoupoli; ~160–220 € v Ammouliani.
- Mimo sezóny (október–máj): 10–30 % obsadenosť; zvažujte mesačné pobyty (400–900 €) na vyrovnanie dopytu.
- Indikatívny hrubý výnos: ~4–6 %; až ~6–8 % pri dobre spravovaných „pohľadnicových” nehnuteľnostiach.
Počítať treba s: daňovou registráciou, číslom pre krátkodobý prenájom, turistickou daňou a prevádzkovým rozpočtom (upratovanie, práčovňa, concierge ~18–28 % tržieb, ak je outsourcované).
Likvidita & doba predaja
- Nehnuteľnosti s priaznivým pomerom ceny a kvality: 2–4 mesiace na nájdenie kupca v roku 2025.
- Nadštandardné alebo atypické vily: 6–12 mesiacov, niekedy viac podľa sezónnosti prehliadok.
- Ammouliani: veľmi likvidné pri pobreží, inde selektívnejšie.
Posledný bod na zohľadnenie v analýze: štruktúra medzinárodných kupcov, ktorá ovplyvňuje dopyt v Chalkidiki. Podľa nedávnych údajov podľa krajín Nemecko tvorí najväčší podiel zahraničného dopytu (~20 %), nasleduje Rumunsko a Bulharsko (≈11 % každá). Títo kupci kupujú najmä druhé bývanie s mediánovou cenou okolo 200–230 tisíc € a plochami cca 75–95 m². Táto internacionalizácia vysvetľuje tlak na dobre situované a zrekonštruované nehnuteľnosti a potrebu dôkladného nastavenia ceny a produktu.
Pre predávajúcich to znamená: upraviť fotografie, zdokumentovať súlad a cieliť na medzinárodné kanály pre oslovenie týchto kupcov. Pre kupujúcich platí: uprednostňujte transparentnosť pri vedľajších nákladoch a vopred plánujte správu prenájmu, ak chcete investíciu zhodnotiť.
