Kyklady 2025: Paros & Naxos
Vily s výhľadom na more vs dedinské domy
V Kykladách cenu určuje vzácnosť a topografia. Vily s výhľadom na more na Parose/Naxose dosahujú vysoké hodnoty, najmä ak majú prístup na pláž a bazén. Očakávajte prémiové m², s prirážkou za orientáciu a ochranu pred vetrom (meltémi).
Podľa dopytov na Green-acres je priemerná požadovaná cena nehnuteľností na Parose okolo 583 000 € (udávaná priemerná plocha 942 m², priemerná cena 619 €/m²), zatiaľ čo na Naxose je priemerná zaznamenaná hodnota blízko 362 000 € za 129 m² (≈ 2 806 €/m²). Tieto ukazovatele potvrdzujú existenciu veľmi výrazného prémiového segmentu na Parose a stredného trhu na Naxose, kde veľkosť a konfigurácia nehnuteľností silne ovplyvňuje cenu za m².
- Vily s výhľadom na more: často vyšší akvizičný rozpočet, niekedy strmý prístup, nutné počítať s údržbou bazéna/záhrady.
- Dedinské domy: šarm, blízkosť služieb, strešné terasy. Časté rekonštrukcie (izolácia, vodoinštalácia), odporúčaný dohľad miestnych remeselníkov.
- Prednostné prenájmy: vysoký medzinárodný záujem, « pohľadnicové » fotografie, letná sezóna sa zapĺňa vopred.
Dobre zrenovované dedinské domy predstavujú dostupnejší vstup než veľké vily, s pevnými prenájmami v srdci obcí.
Letný tlak & výnosy
Letný tlak je intenzívny (jún–september), s vysokou obsadenosťou pri mori a v historických centrách.
- Hrubý výnos: spravidla vyšší na kompaktných, dobre situovaných plochách (1–2 izby), vďaka vysokým cenám za noc.
- Výrazná sezónnosť: príjmy sústredené do 12–16 týždňov; mimo sezóny pokojnejšie, okrem nehnuteľností pri prístavoch a kite/surf školách.
- Prevádzka: odporúčaná profesionálna správa na udržanie kvality a e-povesti; počítať s prevádzkovými nákladmi.
Z pohľadu zahraničných kupcov priťahujú Kyklady hlavne Francúzov (17 % dopytov), s mediánovou cenou blízko 360 000 € a mediánom na m² okolo 3 000 € — užitočný ukazovateľ pre nastavenie ponuky a marketingového cielenia.
Dodekanézy 2025: Rodos & Kos
Byty v meste vs pobrežie
Na Rodos/Kos je pomer cena/kvalita života atraktívny. Mestské byty (Rodos Town, Kos Town) kombinujú vybavenosť, nemocnice aj letiská, zatiaľ čo pobrežie ponúka domy a menšie rezidencie za miernejšie ceny ako na Kykladách.
Inzeráty na Rodose často ukazujú väčšie nehnuteľnosti (vyššia cena a plocha v niektorých segmentoch), čo ilustruje pestrý trh od optimalizovaných mestských bytov po luxusné vily pri mori.
- Mesto: viac spoločných priestorov s výťahom a parkovaním, rozdelené náklady, stabilnejší ročný dopyt po prenájme.
- Pobrežie: množstvo rodinných možností, prístupné pláže, veterná expozícia závislá od zátoky.
- Rekonštrukcia a zariadenie: často kratšie lehoty vďaka stabilnému trhu s remeselníkmi a dodávateľmi.
Pri prvom nákupe optimalizuje mestský byt rozpočet a zjednodušuje správu, pričom zostáva blízko pláží. 🏖️
Sekundárny trh & dostupnosť
Sekundárny trh ponúka väčšiu zásobu ako na Kykladách, s väčším priestorom na vyjednávanie podľa stavu, roku či polohy.
- Obrat: umiernené predajné lehoty; rozhodujúca je kvalita (výhľad, rekonštrukcia, parkovanie).
- Príležitosti: dobre udržiavané budovy z rokov 1990–2010, dedinské domy na modernizáciu, menšie vily v novších zástavbách.
- Služby: notári, stavební inžinieri a property manažéri sú ľahko dostupní, čo je užitočné najmä pre nerezidentov.
V Dodekanézach sú zahraniční kupci tiež veľmi prítomní – Francúzi tvoria asi 18 % dopytov, s mediánom ceny významne dostupnejším (≈ 210 000 € a medián na m² ≈ 2 333 €). Tento profil čiastočne vysvetľuje lepšiu dostupnosť vstupnej ceny a priaznivejší pomer výnos/investovaný € v porovnaní s kykladskými ostrovmi.
Transverzálne porovnanie
Nákupná cena, poplatky, správa
- Kúpa
– Paros/Naxos: výrazná prirážka za výhľad na more a stavebné pozemky; medzinárodná konkurencia.
– Rodos/Kos: nižší vstupný rozpočet pri porovnateľnej typológii; viac možností na výber. - Nákupné poplatky (orientačne): daň z prevodu, notár, kataster/registro a realitná agentúra sa sčítavajú; rátajte s finančnou rezervou vo svojom rozpočte.
- Poplatky: správa (výťah, spoločné priestory), miestna daň z nehnuteľnosti (ENFIA), údržba bazéna/záhrady pri vilách, poistenie, energie.
- Správa prenájmov: 15–25 % z nájmov za kompletnú delegáciu podľa služieb; upratovanie a bielizeň zvlášť. « Kľúčové » nehnuteľnosti maximalizujú obsadenosť.
- Rekonštrukcie: v kykladských dedinách pozor na pamiatkové obmedzenia; v Dodekanézach plynulejšie povoľovanie podľa zón.
Likvidita pri ďalšom predaji podľa ostrova
- Paros/Naxos: vysoká likvidita na prémiových miestach (výhľad, prístup, dokončenie). Bežné nehnuteľnosti mimo hlavných trás sa predávajú dlhšie.
- Rodos/Kos: veľký trh, medzinárodní i domáci kupci; predaj funguje hladko v zavedených štvrtiach a dobre spravovaných budovách.
- Odolnosť cien: ikonické adresy Kyklad odolávajú cyklom lepšie; Dodekanézy to vyvažujú priaznivejším výnosom/investovaným €.
- Exit stratégia: zamerajte sa na « jasné » nehnuteľnosti (parkovanie, exteriér, svetlo) pre bezproblémový predaj a prenajímateľnú hodnotu.
