ภาพรวมในปี 2025 ที่แคว้นเอไพรอส
ตลาดยังคงแตกต่างระหว่างชายฝั่งท่องเที่ยวกับพื้นที่หลังเขา ระยะเวลาการขายสั้นลงใกล้ชายหาด ขณะที่ยังทรงตัวในเขตภูเขา
อัตราดอกเบี้ยเข้าสู่ภาวะปกติ สนับสนุนดีมานด์ในประเทศ และการเข้าถึงง่ายขึ้นด้วยสนามบิน Aktion (Preveza) และทางหลวง Egnatia Odos ✈️
- แนวโน้มราคา : เพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ชายฝั่ง ทรงตัวถึงเพิ่มปานกลางที่ Ioannina และแถบภูเขา
- อุปทาน : จำกัดบริเวณ Parga/Sivota สำหรับอสังหาฯ วิวทะเล; ตัวเลือกมากขึ้นที่ Ioannina
- การเช่า : มีฤดูกาลชัดเจนที่แถบชายฝั่ง; มีดีมานด์จากนักศึกษาและโรงพยาบาลที่ Ioannina
ดีมานด์ในประเทศ vs ต่างชาติ
ที่ Ioannina ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นชาวกรีก (อยู่อาศัยหลัก นักศึกษา แพทย์) ครอบครัวมุ่งเป้าห้องชุด 2–3 ห้องรองรับได้ดี
ที่ Parga, Preveza และ Sivota เห็นกลุ่มลูกค้าต่างชาติโดดเด่น (อิตาลี ฝรั่งเศส เยอรมนี ดิแอสปอร่า) นิยมใกล้ชายหาดและมีวิวทะเล 🌊
- ลูกค้าในประเทศ : งบประมาณคุ้มค่า ชอบของใหม่หรือปรับปรุงดี
- ลูกค้าต่างชาติ : มองหาเสน่ห์เฉพาะตัว มีพื้นที่นอกบ้าน เน้นจัดการเช่าที่ง่าย
หากเจาะโปรไฟล์ผู้ซื้อชาวต่างชาติใน เขต Preveza พบว่ากลุ่มเยอรมันนำ (27% ของความต้องการ) รองลงมาอิสราเอล (9%) และเนเธอร์แลนด์ (7%) ผู้ซื้อเยอรมันมักมองหาทรัพย์เฉลี่ยราว 280,000 ยูโร สะท้อนตำแหน่งราคายุทธศาสตร์สำหรับบ้านตากอากาศและเช่าพรีเมียม
ชายฝั่ง vs ภูเขา : วัฏจักรต่างกัน
ฝั่งชายหาดตามรอบท่องเที่ยว: ราคาเชื่อมโยงกับฤดูกาลและการบิน รีโนเวทระดับพรีเมียมเพิ่มมูลค่าสูง
บนภูเขา (Zagori, Tzoumerka) ตลาดเฉพาะ: ปริมาณซื้อขายน้อย บ้านหินมีคุณค่าทางวัฒนธรรม และดีมานด์คงตัว 🏔️
- ฝั่งชายทะเล : สภาพคล่องสูงกว่า แต่แข่งในตลาดเช่าระยะสั้นสูง
- ภูเขา : มีต้นทุนรีโนเวทที่ต้องวางแผน; มีศักยภาพเป็นที่พักแบบมีเสน่ห์เฉพาะ
ข้อมูลดีมานด์บนพอร์ตอลต่างๆ ยืนยันว่าชายฝั่งได้เปรียบ: ราคาเฉลี่ยมากกว่า 4,000 €/ตร.ม. พบที่ Parga และ Sivota ขณะที่ภูเขาอยู่แถว 2,800–3,000 €/ตร.ม. แล้วแต่สภาพและการเข้าถึง
ราคาแยกตามโซน: Ioannina, Preveza, Parga
ช่วงราคาดังต่อไปนี้เป็นเพียงตัวอย่างต้นปี 2025 และมีขึ้นลงตามสภาพ วิว การเข้าถึง และขนาดพื้นที่
Ioannina ศูนย์กลาง/รอบนอก : อพาร์ตเมนต์ & ห้องชุด 2 ห้อง
- ใจกลางเมือง : อพาร์ตเมนต์เก่าปรับปรุงใหม่ 1,300–1,900 €/ตร.ม.; หากต้องรีโนเวทอีก 900–1,200 €/ตร.ม.
- รอบนอกใกล้มหาวิทยาลัย/โรงพยาบาล : โครงการใหม่ 1,200–1,600 €/ตร.ม.
- T2 ขนาด 45–60 ตร.ม. : งบโดยรวม 60,000–110,000 € แล้วแต่เขตและชั้น
ในฝั่งเช่าระยะยาว T2 ทำเลดีอาจให้ผลตอบแทน 4–5% brut จากดีมานด์ศึกษากับแพทย์
Parga/Preveza : บ้านใกล้ชายหาด
- Parga : บ้าน/วิลล่าวิวทะเล 2,500–4,000 €/ตร.ม.; วิลล่า 2–3 ห้องนอนเล็กๆ ส่วนมาก 350,000–700,000 € มาร์เก็ตดิมานด์เฉลี่ยใน Parga ประมาณ 1,085,000 € (≈4,238 €/ตร.ม.) — สะท้อนความเป็นตลาดพรีเมียมและพื้นที่ขนาดใหญ่ พร้อมตัวเลือกชั้นนำ
- เมือง Preveza : บ้านในเมือง/บ้านติดกัน 1,800–2,600 €/ตร.ม.; ชานเมืองใกล้เคียง 1,500–2,200 €/ตร.ม. ดีมานด์ที่เก็บได้ เผยค่าเฉลี่ยราคาสูง (1,546,000 € มักเป็นบ้านใหญ่) สะท้อนตลาดบ้านตากอากาศกับระดับพรีเมียม
- ที่ดินพร้อมสร้าง : เริ่มที่ประมาณ 1,800–2,400 €/ตร.ม. ก่อสร้างเสร็จ ยกเว้นที่พรีเมียม
ตลาดเช่าระยะสั้น บ้านใกล้ชายหาดที่ได้คะแนนดีมักทำผลตอบแทน 5–8% brut สูงพีคฤดูร้อน 📈
กลุ่มสินค้ากับผลตอบแทนที่พบประจำ
บ้านหินรีโนเวท (Zagori)
มีความต้องการสูงด้วยเอกลักษณ์ ต้องวางแผนงบประมาณและปฏิบัติตามข้อกำหนดมรดก
- ซื้อ : บ้านหินรีโนเวท 400–900 €/ตร.ม. ตามสภาพและการเข้าถึง
- ค่าซ่อม : โครงหลัก + งานตกแต่งทั่วไป 800–1,500 €/ตร.ม. (หิน เก็บเสียง งานไม้)
- การใช้ : พักผ่อนหรูกึ่งโฮมสเตย์; อาจได้ถึง 6–9% brut ถ้าตั้งกลุ่มเป้าหมายชัดเจนพรีเมียม
ดีมานด์ Zagori เฉลี่ยที่แจ้งเข้ามาราว 362,000 € หรือประมาณ 2,806 €/ตร.ม. ตามขนาดที่ดิน — ไว้ใช้วางงบประมาณซ่อมแซมโดยประมาณ ดูข้อมูลภูมิภาคเพิ่ม ที่นี่
คอนโดขนาดเล็กริมทะเล (Sivota)
สตูดิโอ/ห้องชุดเล็กในคอนโดพร้อมสระว่ายน้ำหรือริมอ่าว เป็นรูปแบบยอดนิยมและดูแลง่ายจากระยะไกล
- งบประมาณ : ประมาณ 120,000–250,000 € แล้วแต่ขนาด วิว คุณภาพพร้อมบริการ ในขณะเดียวกันดีมานด์เฉลี่ยใน โซน Sivota อยู่ที่ราว 439,000 € (≈4,262 €/ตร.ม.) สะท้อนการค้นหาทรัพย์ที่มีวิวหรือสิ่งอำนวยความสะดวกพิเศษ
- ค่าบำรุง : ปกติ 30–80 €/เดือน ไม่รวมค่าน้ำไฟ
- ผลตอบแทน : 5–7% brut ในตลาดเช่าช่วงฤดูท่องเที่ยวด้วยแผนการเตรียมปฏิทินดี
ควรตรวจสอบ : กติกาคอนโด ใบอนุญาตให้เช่า สำรวจพลังงาน และเส้นทางเดินทางจากสนามบิน 🌞
ก่อนซื้อบ้าน ควรตรวจสอบโครงสร้าง (วิศวกร) ตรวจโฉนด-ใบอนุญาต และประเมินค่าซื้อกับภาษีท้องถิ่น (ENFIA) คำแนะนำจากมืออาชีพช่วยลดความยุ่งยากในกระบวนการ ✅
