ตลาดปี 2025 ในคัลซิดิกีตะวันออก
พื้นที่ชายฝั่งรอบ ๆ อิเอริซซอส, อูรานูโปลี และเกาะเล็กอามูลิอานี ยังคงได้รับแรงหนุนจากความต้องการจากต่างประเทศ โดยให้ความสนใจเป็นพิเศษกับอสังหาริมทรัพย์ที่พร้อมปล่อยเช่าและมีวิวเปิดโล่ง การปรับขึ้นราคาเริ่มเข้าสู่ภาวะปกติ: คาดว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างพอประมาณในปี 2025 โดยได้รับแรงหนุนจากหน้าชายทะเลและอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่
ทางด้านงบประมาณ ให้เตรียมค่าใช้จ่ายโดยรวมไว้ที่ 7–10% ของราคาซื้อ (ภาษีการโอน ~3%, ค่าทนาย, ค่าลงทะเบียนที่ดิน, ทนายความ, นายหน้า) โครงการส่วนใหญ่ใช้เงินทุนส่วนตัว เนื่องจากธนาคารท้องถิ่นยังคัดเลือกอย่างเข้มงวดสำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัย
คอนโดขนาดเล็ก & บ้านแฝด
ข้อเสนอที่พบบ่อยที่สุด:
- อพาร์ตเมนต์ 1–3 ห้อง (50–80 ตร.ม.) ในอาคารขนาดเล็ก ไม่มีลิฟต์ ค่าส่วนกลางต่ำ
- บ้านแฝดในหมู่บ้าน 4–12 หลัง พร้อมสวนขนาดเล็กและที่จอดรถส่วนกลาง
- ระเบียงที่มีวิวทะเล เป็นที่ต้องการสูงสำหรับเช่าแบบรายฤดู
ข้อควรระวัง: ใบรับรองพลังงาน (ปรับปรุง 200–400 €/ตร.ม. เพื่อยกระดับ), ฉนวนเสียง, และการถูกต้องด้านทะเบียนที่ดิน/แผนที่
เกาะอามูลิอานี: หายากและเป็นที่ต้องการ
อามูลิอานีเป็นตลาดเกาะขนาดเล็ก เดินทางโดยเรือข้ามฟากจากทริปิติ (ไม่กี่นาที) ข้อเสนอมีจำกัดเป็นธรรมชาติ และอสังหาฯ « ติดทะเล » หาได้ยาก ส่งผลต่อราคาที่สูงขึ้น 🌅
ที่ดินที่มีสิทธิ์ปลูกสร้างและบ้านที่ปรับปรุงใหม่พร้อมที่จอดเรือใกล้เคียงได้รับราคาพิเศษเมื่อเทียบกับฝั่งแผ่นดินใหญ่
ราคา & ผลิตภัณฑ์แยกตามโซน
ช่วงราคาดังกล่าวเป็นตัวเลขประเมินที่พบมากที่สุด ช่วงปลายปี 2024 – ต้นปี 2025 ไม่รวมสินค้าซูเปอร์ลักชัวรีหรือสถานการณ์พิเศษ ราคาแตกต่างตามสภาพ ลาดเอียง การเข้าถึงชายหาด ชั้นที่อยู่ และการไม่มีตึกบัง
อิเอริซซอส/อูรานูโปลี: วิวทะเล vs แถวย่อย
- อิเอริซซอส
• อพาร์ตเมนต์แถวย่อย: ~1 100–1 700 €/ตร.ม. (อาคารปี 1980–2000)
• อพาร์ตเมนต์วิวทะเล/ชั้นสูง: ~1 600–2 400 €/ตร.ม.
• บ้านแฝดใหม่: ~2 000–2 800 €/ตร.ม. แถวย่อย ; ~2 500–3 200 €/ตร.ม. พร้อมวิว - อูรานูโปลี
• อพาร์ตเมนต์/บ้านแถวย่อย: ~2 200–3 200 €/ตร.ม. ตามสภาพและการเข้าถึงท่าเรือ
• วิวทะเล ระเบียงใหญ่: ~3 200–4 500 €/ตร.ม.
• วิลล่าใกล้หน้าหาด: ~5 000–7 000 €/ตร.ม. สำหรับสินค้าพรีเมียม
ปัจจัยความต่างหลัก:
- วิวทะเล เพิ่มราคาโดยเฉลี่ย +15 ถึง +35% เมื่อเทียบกับแถวย่อย
- ทางเข้าชายหาดตรง หรือเดินถึง <5 นาที สามารถเพิ่ม +10 ถึง +20%
- อสังหาฯ ที่ปรับปรุงเรื่องพลังงานมักขายได้เร็วกว่าพร้อมราคาต่อตร.ม. ดีกว่า
เพื่อเสริมช่วงราคานี้ ขอเสนอสถิติเฉลี่ยที่พบในคำขอล่าสุดจาก Green-Acres มีประโยชน์เพื่อเป็นจุดอ้างอิงท้องถิ่น:
- อิเอริซซอส — เฉลี่ยคำขอ: 389 000 € สำหรับขนาดกลางที่แจ้ง 200 ตร.ม. (≈1 945 €/ตร.ม.)
- อูรานูโปลี — เฉลี่ยคำขอ: 384 000 € สำหรับขนาดกลาง 104 ตร.ม. (≈3 692 €/ตร.ม.) ซึ่งแสดงให้เห็นว่าสินค้าหน้าท่าเรือและหน้าชายหาดดันค่ากลางสูงชัดเจน
- อามูลิอานี — เฉลี่ยคำขอ: 612 000 € สำหรับขนาดกลาง 229 ตร.ม. (≈2 672 €/ตร.ม.) สะท้อนพรีเมียมของเกาะดังกล่าว
อามูลิอานี: บ้านติดทะเลเท้าเปล่า
- บ้าน « ติดทะเลเท้าเปล่า » หรือแทบจะติดหน้าชายหาด: ~5 500–9 000 €/ตร.ม. แล้วแต่หาด ท่าเรือ ความเป็นส่วนตัว
- บ้านแถวย่อย/ด้านใน: ~3 000–4 500 €/ตร.ม.
- ที่ดินปลูกสร้าง (ประมาณ): ~60–250 €/ตร.ม. แล้วแต่วิว การเข้าถึงและค่าก่อสร้าง
คำแนะนำปฏิบัติ:
- ตรวจสอบสิทธิ์ทางเข้าชายหาดและการอนุญาตก่อสร้าง (ต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญแผนที่)
- วางแผนเรื่องการจัดการเช่ารายฤดูบนเกาะ (ทำความสะอาด ผ้าลินิน รับ-ส่ง) 🛥️
- งบจำกัด ควรเลือกพื้นที่เล็กในทำเลดี ดีกว่าบ้านใหญ่ไกลตัวเมือง
ผลตอบแทน & การขายต่อ
ตลาดเช่ารายฤดูเป็นแรงหนุนหนึ่ง แต่ผลตอบแทนขึ้นกับทำเล การนำเสนอ และการบริหารจัดการ
หน้าร้อนแรง ฤดูกาลรองเงียบ
- หน้าร้อนกลางมิ.ย. → ต้นก.ย.: อัตราเข้าพัก 80–95% สำหรับอสังหาฯ ที่เรตติ้งดี
- ค่าเช่าปกติ (2 ห้อง): ~100–160 € ที่อิเอริซซอส ; ~130–200 € ที่อูรานูโปลี ; ~160–220 € ที่อามูลิอานี
- นอกฤดู (ต.ค.–พ.ค.): เข้าพัก 10–30% ; พิจารณาเช่ารายเดือน (400–900 €) เพื่อความต่อเนื่อง
- ผลตอบแทนโดยประมาณ: ~4–6% ; สูงสุด ~6–8% สำหรับอสังหาฯ « หน้าการ์ด » ที่บริหารดี
ต้องเตรียม: ลงทะเบียนภาษี, หมายเลขเช่าระยะสั้น, ภาษีที่พัก, งบค่าใช้จ่ายดำเนินงาน (ทำความสะอาด ซักรีด ดูแล ~18–28% ของรายได้ถ้าจ้างนอก)
สภาพคล่อง & ระยะเวลาขาย
- อสังหาฯ ราคาเหมาะสม/คุณภาพดี: ใช้เวลา 2–4 เดือนในการขายปี 2025
- วิลล่าหรูหรือบ้านพิเศษ: 6–12 เดือน บางครั้งนานกว่านั้นชึ้นอยู่กับฤดูกาล
- อามูลิอานี: ติดทะเลขายไวกว่า โซนอื่นต้องคัดสรรทั้งทำเลและผู้ซื้อ
สุดท้าย: ต้องคำนึงถึงโครงสร้างผู้ซื้อชาวต่างชาติที่มีผลต่อดีมานด์ในคัลซิดิกี จากสถิติล่าสุดโดยประเทศ เยอรมนีครองสัดส่วนผู้ซื้อสูงสุด (~20%) รองลงมาคือโรมาเนียและบัลแกเรีย (≈11% เท่ากัน) กลุ่มนี้นิยมซื้อบ้านตากอากาศราคากลาง ~200–230,000 ยูโร พื้นที่ 75–95 ตร.ม. การเปิดตลาดสู่ต่างชาติส่งผลต่อแรงกดดันสินค้าทำเลดี/ปรับปรุงแล้ว และจำเป็นต้องกำหนดราคาและคุณภาพสินค้าให้เหมาะสม
สำหรับผู้ขาย: ถ่ายรูปให้ดี เอกสารครบถ้วน เลือกช่องทางออนไลน์เพื่อเข้าถึงลูกค้าต่างชาติ สำหรับผู้ซื้อ: ควรเผยมูลค่าจริงของค่าใช้จ่ายแฝง และเตรียมการจัดการปล่อยเช่าหากต้องการผลตอบแทน
