2025 Pazarı, Doğu Halkidiki
Ierissos, Ouranoupoli ve Ammouliani adası çevresindeki kıyı segmenti uluslararası talep tarafından desteklenmeye devam ederken, kiraya hazır ve engelsiz manzaraya sahip gayrimenkullere belirgin bir ilgi var. Fiyat artışı normale döndü: 2025’te, sahil ve yenilenmiş gayrimenkuller öncülüğünde makul bir artış bekleyin.
Bütçe açısından alım giderleri genel olarak %7–10 arasında öngörülmeli (devir vergisi ~%3, noter, tapu/kadastro, avukat, emlakçı). Projeler çoğunlukla özkaynak ile finanse ediliyor, yerel bankalar ise yurtdışı sakinlerine karşı seçici davranıyor.
Küçük Ortaklı Siteler & İkiz Evler
En yaygın seçenekler:
- 1–3 odalı apartman daireleri (50–80 m²), genelde asansörsüz küçük rezidanslarda, düşük aidatlı.
- 4 ila 12 birimlik küçük sitelerde ikiz evler, ortak bahçeler ve otoparklar.
- Sezonluk kiralamada çok aranan deniz manzaralı teraslar.
Dikkat edilmesi gerekenler: Enerji kimlik raporu (dönüşüm için 200–400 €/m² arası renovasyon maliyeti), ses yalıtımı ve tapu/kadastro/topografik uygunluk.
Ammouliani Adası: Nadir ve Aranılan
Ammouliani, Tripiti’den feribotla (birkaç dakika) ulaşılan küçük bir ada pazarına sahip. Sunulan gayrimenkul yapısı sınırlı ve « denize sıfır » gayrimenkuller oldukça nadir, bu da fiyatları destekliyor. 🌅
İnşaat hakkı olan arsalar ve yakınında iskele/amaca uygun yenilenmiş evler, anakara ile karşılaştırıldığında belirgin bir primli fiyata sahip.
Bölgelere Göre Fiyatlar & Ürünler
Aşağıdaki aralıklar, 2024 sonu – 2025 başında gözlemlenen fiyat ortalamalarıdır; ultra lüks veya istisnai ürünler hariçtir. Fiyatlar gayrimenkulün durumu, eğimi, plaja erişimi, katı ve ön cephesine göre değişir.
Ierissos/Ouranoupoli: Deniz manzarası vs ikinci sıra
- Ierissos
• İkinci sırada apartmanlar: ~1 100–1 700 €/m² (1980–2000 yılları rezidansları).
• Deniz manzaralı/yüksek katlı apartmanlar: ~1 600–2 400 €/m².
• Yeni ikiz evler: ~2 000–2 800 €/m² ikinci sıra; ~2 500–3 200 €/m² manzaralı. - Ouranoupoli
• İkinci sırada apartman/evler: ~2 200–3 200 €/m², duruma ve liman erişimine göre.
• Deniz manzaralı, büyük teraslılar: ~3 200–4 500 €/m².
• Denize yakın villalar: ~5 000–7 000 €/m² premium ürünler için.
Kilit farklar:
- Deniz manzarası ikinci sıraya kıyasla sıklıkla +%15 ila +%35 değer ekler.
- Doğrudan plaj erişimi ya da yürüyüşle <5 dakika, ek olarak +%10 ila +%20 değer katabilir.
- Enerji açısından yenilenmiş bir gayrimenkul daha hızlı satılır ve m² fiyatını destekler.
Bu aralıklara ek olarak, referans olarak Green-Acres sitesindeki güncel talep ortalamaları:
- Ierissos — talep ortalaması: 389 000 € ve beyan edilen ortalama yüzölçüm 200 m² (≈1 945 €/m²).
- Ouranoupoli — talep ortalaması: 384 000 € ve beyan edilen ortalama yüzölçüm 104 m² (≈3 692 €/m²); liman ve sahil gayrimenkulleri fiyatı yukarı çeker.
- Ammouliani — talep ortalaması: 612 000 € ve ortalama yüzölçüm 229 m² (≈2 672 €/m²); yukarıda bahsedilen adasal prim doğrulanıyor.
Ammouliani: Denize Sıfır Evler
- « Denize sıfır » veya neredeyse sahil: ~5 500–9 000 €/m², plaj, iskele ve mahremiyete göre.
- İkinci sıra/içerde evler: ~3 000–4 500 €/m².
- İnşaat yapılabilir arsalar (göstergelik): ~60–250 €/m², manzara, erişim ve inşaat katsayısına göre.
Pratik tavsiyeler:
- Plaja erişim için hizmet/kullanım hakkı ve inşaat yapılabilirliği kontrol edin (topograf şart).
- Ada üzerinde kira yönetim lojistiğini önceden planlayın (temizlik, çamaşır, transferler). 🛥️
- Sabit bütçede, uzak büyük bir ev yerine iyi bir konumda küçük bir alan seçmek daha iyidir.
Getiriler & Yeniden Satış
Sezonluk kiralamalar talebin bir kısmını destekliyor fakat getiriler konum, sunum ve yönetim kalitesine çok bağlı.
Güçlü Yaz, Sakin Ara Sezonlar
- Yüksek sezon haziran ortası – eylül başı: yüksek puan alan evlerde %80–95 doluluk.
- Tipik gecelik fiyatlar (2 odalı): Ierissos’ta ~100–160 €; Ouranoupoli’de ~130–200 €; Ammouliani’de ~160–220 €.
- Sezon dışı (ekim–mayıs): %10–30 doluluk; eğrinin düzleşmesi için aylık kiralama (400–900 €) düşünülebilir.
- İndikatif brüt getiri: ~%4–6; iyi yönetilen ‘kartpostal’ evinde ~%6–8’e kadar çıkar.
Dikkat edilmesi gerekenler: Vergi kaydı, kısa süreli kiralama numarası, turizm vergisi ve işletme bütçesi (temizlik, çamaşır, konsiyerj hizmeti, cirodan dış kaynakla ~%18–28 gider).
Likitlik & Satış Süreleri
- Fiyat/kalite oranı iyi gayrimenkuller: 2025’te alıcı bulma süresi 2–4 ay.
- Üst segment veya sıra dışı villalar: 6–12 ay, bazen misafir ziyaretlerin mevsimselliğine göre daha uzun.
- Ammouliani: Sahilde çok likit, başka alanlarda seçici.
Son bir nokta: Halkidiki’de uluslararası alıcıların bileşimi talebi belirliyor. Son ülke bazlı verilere göre Almanya %20 ile ilk sırada, ardından Romanya ve Bulgaristan (~%11’er) geliyor. Bu alıcılar ortalama 200–230 bin € fiyatında ve ortalama 75–95 m² olan yazlıklar alıyor. Bu uluslararasılaşma, özellikle iyi konumlu ve yenilenmiş ürünlere olan baskıyı açıklıyor ve dikkatli bir fiyat/ürün pozisyonlaması gerektiriyor.
Satıcılar için: Fotoğraflara özen gösterin, uygunluk belgelerini hazırlayın ve bu alıcıları yakalamak için uluslararası kanalları hedefleyin. Alıcılar için: Ek maliyetlerde şeffaflığı ön plana alın ve yatırımı değerlendirecekseniz kira yönetimini önceden planlayın.
