2025’e Kısa Bakış: Batı Yunanistan Dengesi
Ahaia (Patras): Yerel Talep + Öğrenciler
Patras, istihdam havzası, üniversite ve limanı birleştirir. Kiralık talebi, çalışanlar ve öğrenciler tarafından desteklenmeye devam ediyor. 🧑🎓
- Her dönem başında düzenli yeniden kiralama akışları.
- Öne çıkan semtler: Merkez, Agios Nikolaos, Rion (kampüse ve köprüye yakın).
- İyi konumdaki küçük daireler için nispeten likit bir pazar.
Yabancı alıcılar için not: Green Acres verilerine göre, Fransa başı çekiyor (yabancı taleplerin ≈%13’ü, medyan fiyat ~130.000 €, medyan alan 100 m²), ardından İsrail ve Polonya (her biri ≈%12) geliyor — bu, küçük alanlara veya kiraya hazır mülklere uluslararası ilgiye işaret ediyor.
Etolya-Akarnanya (Nafpaktos/Messolonghi): Ölçülü Sezonluk
Nafpaktos, Atina’dan hafta sonu kaçışları ve daha çok aile odaklı yaz turizmini çekiyor. Messolonghi daha erişilebilir ve huzurlu bir lagün kenti havasında. 🏖️
- Kısa süreli kiralama talebi Nafpaktos’ta artıyor, ancak aşırı bir ısınma yok.
- Messolonghi: Ana ikamet için cazip fiyat/alan oranları.
- Korint Körfezi kıyısı: Manzara, erişim ve kıyı yolu gürültüsü arasında seçimler.
Taleplere göre Etolya-Akarnanya şu anda baskın bir yabancı alıcı profili sergilemiyor, bu da daha çok yerli ve aile odaklı bir müşteri kitlesini doğruluyor.
Elis (Pyrgos/Katakolo): Aileler İçin Sahil
Pyrgos ve Amaliada çevresinde aileler geniş alanları tercih ediyor. Katakolo, bir kruvaziyer limanı olarak, manzarası ve İyon kıyılarındaki plajlarıyla ilgi görüyor. 🌊
- Aktif segmentler: bahçeli evler, plajlara yakın daireler.
- Yaz aylarında kısa süreli kiralama için ek pazar, sezon dışında daha sakin.
- Sahil cephesinden uzakta iyi kalite/fiyat oranları.
Elis’te incelenen yabancı talepler, Almanların güçlü bir varlığını gösteriyor (yabancı taleplerin ≈%41’i), medyan fiyat yaklaşık 218.000 € ve medyan alan 120 m² (m² başına medyan fiyat ≈1.817 €). Özellikle Amaliada, ikinci konut talebinin yoğunlaştığı bir segment olarak öne çıkıyor (gözlemlenen ortalama fiyat: ~219.000 € için 120 m², m² fiyatı ≈1.825 €).
m² Başına Fiyatlar, Bölge Bölge
Patras Merkezi ve Çevresi (Ahaia)
2025 için gösterge aralıklar, istisnai mülkler hariç:
- Merkez/arzu edilen ana güzergahlar: ~1.600–2.400 €/m²; yeni projeler: 2.600–3.200 €/m².
- İyi bağlantılı çevre (Rion, Kastellokampos, vb.): ~1.100–1.600 €/m².
- Kampüse yakın stüdyo/1+1’ler: kiraya hazır mülkte %5–10 prim.
Trend: Uzun vadeli kiralamalar ve yenilenmiş mülklerin azlığı nedeniyle ılımlı artış.
Nafpaktos & Körfez Kıyısı (Etolya-Akarnanya)
- Nafpaktos merkez/liman: ~1.900–2.700 €/m²; yenilenmiş sahil cephesi: 2.800–3.500 €/m².
- Messolonghi: duruma ve lagüne yakınlığa göre ~900–1.300 €/m².
- Daha içerde köyler: ~700–1.100 €/m²; güzel manzara uygun fiyatla.
Fiyat belirleyicileri: Açık manzara, otopark, körfez kıyısında trafik gürültüsü.
Pyrgos, Amaliada & Elis Plajları
- Pyrgos/Amaliada şehir içi: ~800–1.200 €/m².
- Katakolo ve sahil yolu: manzara ve erişilebilirliğe göre ~1.800–2.600 €/m².
- Kourouta & plajlar: ~1.500–2.200 €/m²; yeni evlere yüksek talep.
Bilmeniz gereken: Yapı kalitesi ve enerji verimliliği önemli fiyat farkları oluşturur. Green Acres göstergeleri, Elis’in bazı sahil bölgelerinde m² başına fiyatlarda 1.800 € üzeri medyanları doğruluyor. Bu da iyi konumdaki sahil şeridindeki primleri açıklıyor.
2025’te Hangi Mülkler Öne Çıkıyor?
Patras’ta Hızlı Getiri İçin Daireler
- Tipolojiler: 35–60 m² iyi planlanmış, balkonlu, donanımlı mutfak, klima.
- Konum: Rion, merkez ve kampüs/hastane yönüne otobüs hatları üzeri.
- Amaç: Brüt %5–7 getiri öğrenci/genç çalışan kiralamasında.
- Artı değer: Hızlı pazarlama için hafif yenileme (boya, banyo, aydınlatma).
Kalávryta’da Köy Evleri (Rakımda)
Kalávryta, bir dağ kasabası olarak, taş mirası ile küçük aile evlerini birleştirir. ❄️
- Üstünlük: Kış/yaz çifte sezon (kayak, yürüyüş).
- Ana işler: Yalıtım, doğrama, ısıtma; iyi enerji etiketi hedefiyle.
- Strateji: Hafta sonu odaklı sezonluk kiralama; standart seçene bağlı olarak brüt %4–6 potansiyel.
Katakolo Tarafında Deniz Manzaralı Arsalar
- Hedefler: Hafif eğimli, mevcut erişimi ve yakın altyapısı olan parseller.
- Hukuki noktalar: İnşaat katsayısı, kıyı mesafesi, orman zonu.
- Öngörülen bütçe: Güzel manzaralar için ~50.000 €’dan başlıyor; açık cephelere prim.
Tavsiye: Taahhüt öncesi zemin etüdü ve irtifakları güvenceye alın. 🧭
Batı Yunanistan’da Getiri & Yeniden Satış
Patras’ta Uzun Dönem, Nafpaktos’ta Kısa Dönem
- Patras (12 ay): Stüdyo/1+1 mobilyalı ~350–550 €/ay; aile T2/T3’ler ~500–750 €/ay.
- Nafpaktos (sezonluk): Yüksek sezonda ~80–140 €/gece; doluluk konuma göre %55–75.
- Elis kıyısı: Yaz kiralaması güçlü 4–6 hafta; ikinci konut için faydalı ek gelir.
İpucu: Uygun konumda çifte pazarlama (öğrenci + yaz) hedefleyin.
Değerleme: Erişim, Manzara, Yenileme Kalitesi
- Erişim: Rio–Antirrio yakınlığı, Olympia Odos, Patras–Pyrgos; yol sürelerinde azalma.
- Manzara/aydınlatma: Güneye/batıya yönelim, yüksek katlar veya yamaçlar.
- Yenileme: Banyolar, mutfak, yalıtım; enerji etiketli mülkler daha iyi değerlendiriliyor.
- Fonksiyonel unsurlar: Asansör, otopark, dış alan; yeniden satışta belirleyici unsurlar.
Takip Edilmesi Gereken Sinyaller
Altyapı (Patras Limanı, Rio–Antirrio)
- Patras Limanı: Genişletme projeleri ve feribot/ro‑ro trafiği yerel istihdamı etkiliyor. ⚓
- Rio–Antirrio Köprüsü: Akış ve ücretler; günlük ulaşım üzerinde etkisi. 🌉
- Yol bağlantıları: Patras–Pyrgos ilerlemesi ve Olympia’ya bağlantılar.
- Demiryolu ulaşımı: Atina’ya bağlantıların geliştirilmesi planlanıyor; bazı semtlerde beklenti etkisi.
Elis Sahilinde Turistik Baskı
- Katakolo: Kruvaziyer durakları, mevsimsel akış; iyi yönetilen kısa vadede fırsatlar.
- Çevre: Su yönetimi, kıyı koruma; ruhsatlarda olası kısıtlamalar.
- Kısa süreli kiralama düzenlemeleri: Yerel sınırlamalara dikkat edin.
Not: Bu aralıklar ve trendler gösterge niteliğindedir; mikro-pazarlar ve mülkün özel durumu fark yaratır. 🔎
