Toàn cảnh 2025 theo đảo
Lesvos/Chios: ngân sách vừa phải
Hai hòn đảo lớn, sôi động quanh năm, giá thường thấp hơn so với Cyclades. Hoàn hảo cho lần mua đảo đầu tiên. 🙂
- Lesvos (Mytilene, Molyvos): nhà làng bằng đá, nhà nhỏ ven biển, một số biệt thự hướng biển. Ở Lesvos, nhu cầu từ nước ngoài ghi nhận sự hiện diện đáng kể của người Đức và Hà Lan, chủ yếu trên các bất động sản có ngân sách trung bình (dữ liệu Green Acres).
- Chios (Chora, Pyrgi, Mesta): làng trung cổ độc đáo, xây bằng đá, bản sắc mạnh mẽ. Ví dụ, mức giá trung bình các bất động sản được hỏi ở Chora khoảng 362.000 € cho ~129 m² (giá/m² quan sát tham khảo), minh họa sự đa dạng giữa nhà nghỉ phụ và nhà có tính cách riêng.
- Mức giá tham khảo (tin đăng địa phương 2024‑2025): khoảng 800–1 800 €/m² với nhà cải tạo kỹ; 500–900 €/m² cần cải tạo; +20–40% nếu mặt biển đầu tiên.
- Lợi thế: đầy đủ dịch vụ, sinh hoạt địa phương, chi phí duy trì vừa phải.
Samos/Ikaria: thị trường ngách được săn đón
Hai thị trường kín tiếng hơn, được ưa chuộng bởi những người yêu thiên nhiên và sự yên tĩnh. Lượng hàng ít hơn, bất động sản độc đáo bán nhanh. 🌿
- Samos (Vathy, Pythagoreio, Kokkari): nhà tân cổ điển, biệt thự trên sườn đồi, tiềm năng cho thuê cao mùa vụ. Số liệu Green Acres ghi nhận sự chênh lệch giữa các làng: Ví dụ, Pythagoreio có hàng hóa được hỏi quanh 751.000 € cho diện tích lớn (≈462 m²), trong khi Kokkari tiêu biểu cho phân khúc nhỏ, mang tính cư trú nhiều hơn (trung bình cũng khoảng 362.000 € / 129 m² với các nhu cầu thu thập được).
- Ikaria (Agios Kirykos, Evdilos): nguồn cung hiếm, nhu cầu hướng tới « slow life », giữ giá tốt với nhà sẵn ở.
- Mức giá tham khảo: Samos khoảng 1 100–2 300 €/m² nhà sửa mới; Ikaria thường 1 300–2 500 €/m² với nhà chìa khoá trao tay.
- Lưu ý: địa hình, tiếp cận xe hơi, phép cải tạo tại khu vực truyền thống.
Giá & sản phẩm nổi bật
Nhà làng đã cải tạo
Trọng tâm thị trường địa phương: nét quyến rũ, tường đá lộ thiên và sân thượng nhìn ra biển.
- Kiểu nhà: 60–120 m², 2–3 phòng ngủ, ban công/sân thượng, đôi khi có sân trong.
- Ngân sách tham khảo: 100 000–240 000 € tuỳ đảo, hướng nhìn và chất lượng nhà.
- Chi phí cải tạo (chất lượng tiêu chuẩn): khoảng 700–1 200 €/m²; nên có kiểm định kết cấu & địa chấn.
- Cần kiểm tra: giấy phép cũ, kết nối hạ tầng, hiệu suất năng lượng, đường vào xe.
Các toà nhỏ gần cảng
Lý tưởng để kết hợp cho thuê dài hạn với mùa vụ gần dịch vụ. ⚓
- Vị trí then chốt: Mytilene (Lesvos), thành phố Chios, Vathy (Samos), Agios Kirykos/Evdilos (Ikaria), Myrina (Lemnos).
- Sản phẩm: 2 đến 6 căn hộ, diện tích 25–70 m²; có thể có mặt bằng thương mại tầng trệt.
- Giá phổ biến: thường 1 000–2 000 €/m² tùy trạng thái; lợi suất gộp mục tiêu 5–7%; lợi suất ròng 3–5% sau chi phí và quản lý.
- Due diligence: tuân thủ phòng cháy, đồng sở hữu, tiếng ồn, giấy phép cho thuê ngắn hạn.
Lợi suất & mùa vụ
Mùa hè mạnh, xuân/thu nhẹ nhàng
Nhu cầu cao nhất tháng 7‑8, và « shoulder season » đẹp vào tháng 5–6 và 9–10. ☀️
- Tỷ lệ lấp đầy: hè 80–95% ở vùng du lịch; 35–60% giữa mùa; thấp mùa đông (trừ trung tâm đô thị).
- Giá thuê trung bình (studio/nhà 1-2 phòng ngủ): khoảng 70–140 €/đêm tuỳ đảo, hướng nhìn và chất lượng.
- Chiến lược: cho thuê dài hạn ở thành phố (sinh viên, nhân viên y tế, hành chính) + cho thuê mùa vụ các căn còn lại.
Tiếp cận (phà, sân bay)
Tiếp cận là yếu tố định hướng nhu cầu và tỷ lệ lấp đầy.
- Sân bay: Lesvos (Mytilene), Chios, Samos, Ikaria, Lemnos — nối chuyến với Athens hàng ngày, charter mùa vụ thay đổi.
- Phà: từ Piraeus và Kavala; các tuyến giữa đảo hữu ích cho hành trình nhiều điểm.
- Kinh nghiệm thực tế: nếu bạn đi lại thường xuyên, hãy ưu tiên nơi cách dưới 45 phút tới sân bay/cảng chính; dự phòng gió Meltem nếu phía bắc đảo.
Lưu ý: khoảng giá tham khảo dựa trên tin đăng, phản hồi chuyên gia địa phương 2024‑2025 và số liệu Green Acres; xác thực tại chỗ với công chứng viên/kỹ sư.
