Bức tranh chụp nhanh 2025 tại Epirus
Thị trường vẫn còn đối lập giữa vùng ven biển du lịch và vùng nội địa. Thời gian bán rút ngắn gần các bãi biển, trong khi vẫn ổn định ở vùng núi.
Lãi suất dần trở về bình thường, thúc đẩy nhu cầu nội địa và khả năng tiếp cận tăng lên nhờ sân bay Aktion (Preveza) và đường cao tốc Egnatia Odos. ✈️
- Xu hướng giá: tăng nhẹ ở ven biển, ổn định đến tăng nhẹ tại Ioannina và vùng núi.
- Nguồn cung: khan hiếm tại Parga/Sivota cho bất động sản hướng biển; nhiều lựa chọn hơn ở Ioannina.
- Cho thuê: tính mùa vụ cao ở ven biển; nhu cầu sinh viên và bệnh viện ở Ioannina.
Nhu cầu trong nước vs quốc tế
Ở Ioannina, nhu cầu chủ yếu là của người Hy Lạp (nhà ở chính, sinh viên, bác sĩ). Các gia đình tập trung vào căn hộ T2/T3 vị trí thuận tiện.
Tại Parga, Preveza và Sivota, khách hàng quốc tế dễ nhận thấy (Ý, Pháp, Đức, kiều bào). Họ ưu tiên gần biển và có tầm nhìn ra biển. 🌊
- Nội địa: ngân sách hợp lý, ưu tiên bất động sản hoàn thiện hoặc mới.
- Quốc tế: tìm kiếm nét đặc trưng, không gian bên ngoài và quản lý cho thuê đơn giản.
Để làm rõ chân dung người mua nước ngoài tại tỉnh Preveza, tổng hợp các yêu cầu cho thấy người Đức chiếm đa số (27%), tiếp theo là Israel (9%) và Hà Lan (7%). Người mua Đức thường tìm kiếm bất động sản quanh mức trung bình 280.000 €, điều này định vị tầm giá cho nhà nghỉ dưỡng thứ hai và cho thuê cao cấp.
Ven biển vs miền núi: chu kỳ khác biệt
Ven biển đi theo chu kỳ du lịch: giá cả liên quan đến mùa hè và kết nối hàng không. Cải tạo cao cấp được đánh giá cao tại đây.
Ở miền núi (Zagori, Tzoumerka), thị trường ngách: giao dịch ít, giá trị lịch sử của các ngôi nhà đá, và nhu cầu ổn định. 🏔️
- Ven biển: thanh khoản cao hơn, nhưng cạnh tranh cho thuê ngắn hạn nhiều.
- Miền núi: cần dự trù chi phí cải tạo; tiềm năng phát triển homestay độc đáo.
Số liệu yêu cầu trên các cổng thông tin xác nhận ưu thế của ven biển: mức giá trung bình vượt 4.000 €/m² tại Parga và Sivota, trong khi vùng núi dao động quanh 2.800–3.000 €/m² tùy vào tình trạng và khả năng tiếp cận.
Giá theo khu vực: Ioannina, Preveza, Parga
Các mức giá dưới đây chỉ mang tính chất tham khảo đầu năm 2025 và thay đổi theo chất lượng, vị trí, tiếp cận và diện tích.
Ioannina trung tâm/vùng ven: căn hộ & T2
- Trung tâm: căn hộ cũ đã cải tạo 1 300–1 900 €/m²; cần làm mới 900–1 200 €/m².
- Vùng ven gần (đại học/bệnh viện): căn mới 1 200–1 600 €/m².
- T2 45–60 m²: ngân sách thường gặp 60 000–110 000 € tùy khu vực và tầng.
Về cho thuê dài hạn, một căn T2 vị trí đẹp có thể đạt 4–5% lợi nhuận gộp nhờ vào nhu cầu sinh viên và y tế.
Parga/Preveza: nhà gần biển
- Parga: nhà biệt thự hướng biển 2 500–4 000 €/m²; biệt thự nhỏ 2–3 phòng ngủ thường 350 000–700 000 €. Giá trung bình của các yêu cầu tìm kiếm tại Parga khoảng 1.085.000 € (≈4.238 €/m²) — phản ánh sản phẩm cao cấp và diện tích lớn.
- Preveza trung tâm: nhà phố/nhà liền kề 1 800–2 600 €/m²; vùng ven liền kề 1 500–2 200 €/m². Yêu cầu thống kê cho thấy giá trị tuyệt đối cao (trung bình 1.546.000 € với các nhà diện tích lớn), phản ánh nhu cầu nhà thứ hai và sản phẩm cao cấp.
- Đất + xây mới: khoảng 1 800–2 400 €/m² hoàn thiện, chưa bao gồm đất vị trí đẹp.
Đối với cho thuê nghỉ dưỡng, một căn nhà được đánh giá tốt gần biển thường đạt 5–8% lợi nhuận gộp, cao điểm vào mùa hè. 📈
Sản phẩm & lợi suất điển hình
Nhà đá cần cải tạo (Zagori)
Rất được ưa chuộng vì nét riêng biệt, đòi hỏi kế hoạch tài chính chặt chẽ và tuân thủ quy định gìn giữ di sản.
- Mua: nhà đá cần cải tạo 400–900 €/m² tùy trạng thái và vị trí.
- Cải tạo: kết cấu + hoàn thiện thường 800–1 500 €/m² (đá, cách âm, cửa).
- Sử dụng: nhà nghỉ dưỡng hoặc homestay; tiềm năng 6–9% lợi nhuận gộp nếu hướng đến phân khúc cao cấp.
Yêu cầu thực tế tại Zagori cho thấy giá trung bình tìm kiếm khoảng 362.000 €, tương đương 2.806 €/m² dựa trên diện tích kê khai — mức tham chiếu hữu ích để hoạch định ngân sách và dự trù chi phí cải tạo. Xem thêm thông tin về Zagori.
Chung cư nhỏ ven biển (Sivota)
Studio/T2 trong khu dân cư nhỏ có hồ bơi hoặc đường xuống vịnh nhỏ: loại hình ưa chuộng, quản lý từ xa dễ dàng.
- Ngân sách: khoảng 120 000–250 000 € tùy diện tích, tầm nhìn, tiện nghi. Song song đó, mức giá yêu cầu trung bình tại Sivota khoảng 439.000 € (≈4.262 €/m²), phản ánh nhu cầu sản phẩm có tầm nhìn hoặc chất lượng cao.
- Phí dịch vụ: thường 30–80 €/tháng chưa gồm tiêu dùng thực tế.
- Lợi suất: 5–7% lợi nhuận gộp cho thuê ngắn hạn nếu lịch được tối ưu hóa.
Nên kiểm tra: quy định chung cư, giấy phép cho thuê du lịch, kiểm tra năng lượng, và mật độ sân bay. 🌞
Trước khi mua, hãy thực hiện kiểm tra kỹ thuật (kỹ sư), kiểm tra sổ đất và giấy phép xây dựng, đồng thời tính trước chi phí giao dịch và thuế địa phương (ENFIA). Có chuyên gia hỗ trợ sẽ giúp quá trình diễn ra suôn sẻ. ✅
