2025年东哈尔基迪基市场
围绕Ierissos、Ouranoupoli及Ammouliani小岛的沿海地带，依然受国际需求带动，对可立即出租的房产及无遮挡景观兴趣尤为浓厚。房价上涨已趋于正常：预计2025年会有温和增长，主要受海滨和翻新房源的拉动。
预算方面，整体预计购房交易费用为7–10%（过户税约3%，公证费、地籍/注册费、律师费、中介费）。购房项目主要通过自有资金筹措，当地银行对非居民贷款仍较为谨慎。
小型公寓与联排别墅
最常见的房源：
- 1–3居室公寓（50–80㎡），多为无电梯小型住宅区，管理费用低。
- 联排别墅，4至12户的住宅小区，共享小花园和停车位。
- 带海景的露台，在季节性出租中非常受欢迎。
注意事项：能效评估（翻新200–400欧/㎡起步，提升能级）、隔音和地籍/地形合规性。
Ammouliani小岛：稀缺与抢手
Ammouliani为微型岛屿房产市场，可从Tripiti乘渡轮抵达（几分钟即达）。供给结构性短缺，“临海”房产稀有，价格坚挺。🌅
带建房权的地块和有临近泊船点的翻新住宅，相较于大陆地区，通常有明显溢价。
分区价格及房源类型
以下区间为2024年底至2025年初观察到的大致水平，不含超豪华或特殊案例。实际价格根据房屋状况、坡度、海滩通达、楼层和是否无遮挡等因素浮动。
Ierissos/Ouranoupoli：海景线与次排
- Ierissos
• 二排公寓：约1 100–1 700欧/㎡（1980–2000年代住宅）。
• 有海景/高楼层公寓：约1 600–2 400欧/㎡。
• 新式联排别墅：二排约2 000–2 800欧/㎡；带海景约2 500–3 200欧/㎡。 - Ouranoupoli
• 二排公寓/别墅：约2 200–3 200欧/㎡，视状况及港口通达情况。
• 海景大露台：约3 200–4 500欧/㎡。
• 近海前排别墅：优质房源约5 000–7 000欧/㎡。
关键差异：
- 海景通常比次排高出15–35%。
- 海滩直达或步行小于5分钟，又可溢价10–20%。
- 能效翻新房产销售更快，价格更坚挺。
补充区间参考：以下为Green-Acres网站近期需求均价，便于了解本地行情：
- Ierissos — 需求均价：389 000欧，申报中位面积200㎡（≈1 945欧/㎡）。
- Ouranoupoli — 需求均价：384 000欧，中位面积104㎡（≈3 692欧/㎡），显示港口及海滨房价明显更高。
- Ammouliani — 需求均价：612 000欧，中位面积229㎡（≈2 672欧/㎡），证实上述岛屿溢价。
Ammouliani：临海别墅
- “临海”及准海前别墅：约5 500–9 000欧/㎡，依沙滩、码头与私密性定价。
- 二排/内街别墅：约3 000–4 500欧/㎡。
- 可建地块（参考）：约60–250欧/㎡，依景观、通达性与容积率。
实用建议：
- 核查海滩通道使用权及建设审批（建议请测绘师）。
- 提前规划岛上出租管理（保洁、布草、交通）。🛥️
- 预算有限建议优先选位置好小面积，而非远离海边大宅。
收益与转售
季节性出租支撑部分需求，但收益高度依赖地段、装修及管理方式。
旺季强劲，淡季平静
- 旺季（6月中—9月初）：好评房源入住率80–95%。
- 常见晚间价（两居）：Ierissos约100–160欧，Ouranoupoli约130–200欧，Ammouliani约160–220欧。
- 淡季（10月–次年5月）：入住率10–30%；可考虑按月出租（400–900欧）以平滑收益。
- 毛收益率参考：约4–6%；高管理水准“明信片”房源达6–8%。
购房需规划：税务登记、短租许可编号、住宿税及运营预算（保洁、洗涤、管家服务外包占营业额约18–28%）。
流动性与销售周期
- 优质性价比房源：2025年售出预计需2–4个月。
- 高端别墅或非典型房源：销售周期6–12个月，依季节参观情况可更长。
- Ammouliani：海滨房源流动性极好，其他地带更为挑剔。
另需考量的因素：国际买家结构对东哈尔基迪基需求的影响。根据最新各国买家数据，德国占据外国需求首位（约20%），其次为罗马尼亚和保加利亚（各约11%）。这些购房者平均购买价格在20–23万欧之间，中位面积约在75–95㎡。国际化程度一定程度上推高了优质位置及翻新房源的需求压力，凸显合理定价与产品匹配的重要性。
对卖家来说，这意味着：重视照片拍摄，完善合规文件，并聚焦国际渠道以吸引买家。对买家而言，应关注额外费用透明性，并提前考虑物业管理，若计划依靠出租实现收益。
