2025年伊庇鲁斯快照
市场在旅游海岸线和内陆之间依然分化。海滩附近的销售周期缩短，而山区则保持稳定。
利率趋于正常化，支撑本土需求，而得益于阿克提翁机场（普雷韦扎）和厄格那蒂亚高速公路，交通可达性不断提升。✈️
- 价格趋势：海岸线小幅上涨，约阿尼纳及山区保持稳定或温和。
- 供给：帕尔加/锡沃塔海景房有限；约阿尼纳选择更多。
- 租赁：海岸季节性强；约阿尼纳有学生和医院需求。
本地需求与国际需求
在约阿尼纳，需求以希腊人为主（主住宅、学生、医生）。家庭更青睐地段优越的两居/三居。
在帕尔加、普雷韦扎和锡沃塔，国际客户明显（意大利、法国、德国及侨民），倾向选择靠近海滩和海景房。🌊
- 本地买家：理性预算，偏好状态完好或新房。
- 国际买家：追求特色、户外空间和简单管理的出租物业。
如需了解普雷韦扎地区外籍买家概况，订单数据显示德国买家占主导（27%），其次为以色列（9%）和荷兰（7%）。德国买家通常寻求均价约28万欧元的房产，为高端度假及出租物业的价格定位提供参照。
海岸与山区：不同周期
海岸市场随旅游周期波动：价格与夏季人流和航班数量高度相关，高端翻新价值突出。
山区（扎戈里、楚梅尔卡）为细分市场：成交量小，石屋具文化价值，需求稳定。🏔️
- 海岸：流动性更高，但短租市场竞争大。
- 山区：需提前预估翻新成本；精品民宿潜力可观。
平台数据佐证海岸溢价：帕尔加与锡沃塔当地的房价均值超过4000欧元/㎡，而山区根据状态和交通条件在2800–3000欧元/㎡之间。
主要区域房价：约阿尼纳、普雷韦扎、帕尔加
以下区间为2025年初参考价，受房屋状况、景观、交通和面积影响。
约阿尼纳市中心/周边：公寓及两居
- 市中心：翻新老公寓1300–1900欧元/㎡；待翻新900–1200欧元/㎡。
- 近郊（大学/医院）：新房1200–1600欧元/㎡。
- 45–60㎡两居：常见预算6–11万欧元，依地段及楼层变化。
长租方面，位置优越的两居因学生和医生需求，毛收益率可达4–5%。
帕尔加/普雷韦扎：近海别墅
- 帕尔加：海景别墅2500–4000欧元/㎡；2–3卧小别墅多为35–70万欧元。换算行情，帕尔加买家平均意向价约108.5万欧元（约4238欧元/㎡），表明高端物业和大面积房源占主流。
- 普雷韦扎市区：城市/联排别墅1800–2600欧元/㎡；周边1500–2200欧元/㎡。意向买家有较高均价（均值约154.6万欧元，普遍为大面积高端住宅），凸显二居度假及高端产品。
- 地皮+建房：普通地段1800–2400欧元/㎡起，优质地块另计。
季节性租赁方面，优质近海别墅毛收益率常达5–8%，夏季高峰尤为突出。📈
典型产品与收益率
扎戈里可翻新石屋
因独特风格备受欢迎，须严格把控预算并遵循文化保护规定。
- 购买价：待翻新石屋400–900欧元/㎡，视状态和交通情况。
- 装修：结构+精装总体约800–1500欧元/㎡（石材、隔热、木工）。
- 用途：特色民居或民宿；高端定位毛收益6–9%。
统计数据表明扎戈里买家意向价均值约36.2万欧元，折合约2806欧元/㎡，为制定预算与装修费用提供参考。区域详解见扎戈里专区。
海边小型公寓（锡沃塔）
带泳池或近海湾的公寓/一居，远程管理方便，需求旺盛。
- 预算：依面积、景观及配套大致12–25万欧元。同时，锡沃塔地区买家均值约43.9万欧元（约4262欧元/㎡），显示对景观好和高品质产品关注度高。
- 物业费：一般30–80欧元/月，不含消耗。
- 收益率：合理安排季节毛回报5–7%。
需确认：物业公约、旅游租赁许可、能效报告及机场交通。🌞
购房前请委托工程师作技术检查，核查地籍及许可证，并提前预估购房成本及当地税费（ENFIA）。专业协助可使流程更顺畅。✅
