أسعار العقارات في كامبانيا: من الفخامة الساحلية إلى القرى الداخلية

سوق العقارات في نابولي 2026: الاستقرار بعد عامين من الارتفاع

السعر المتوسط: ~2 560 يورو/م²، نابولي تبقى الأغلى (~3 800 يورو)

بعد عامين من الضغوط التصاعدية، يستقر السوق الإقليمي في عام 2026. تتراجع القيم في بعض القطاعات، بينما تظل المواقع المميزة قوية.

مقاييس رئيسية يجب معرفتها:

• كامبانيا (المتوسط الإقليمي): ~2 560 يورو/م².
• داخل نابولي: حوالي 3 800 يورو/م²، وأعلى في الأحياء الراقية (كيايا، بوسيليبو).
• ساليرنو والساحل الجنوبي: فوق المتوسط الإقليمي حسب العنوان والإطلالة.
• أفيلينو، بينيفينتو: مستويات أقل من المتوسط، خصوصًا للعقارات التي تحتاج إلى ترميم.

تظل الفروقات داخل المدن واضحة حسب الحالة، الطابق، وجود المصعد وقرب وسائل النقل. 🚇

على سبيل المثال الواقعي في سوق المساكن الثانوية، تُظهر الإعلانات المُجمعة من Green-acres لمحافظة كاسيرتا طلباً متوسطًا يقارب 362,000 يورو لمساحات قريبة من 131 م² (بالإشارة للعقارات المطلوبة على المنصة).

انخفاض طفيف في المناطق الريفية (-0.8%)

في القرى الريفية والمدن الداخلية الصغيرة، لوحظ تصحيح معتدل يقارب -0,8%. ويعزى ذلك إلى طلب أكثر انتقائية وتكاليف ترميم تؤثر على الميزانيات.

للمشتري الصبور، تُمثل هذه المناطق فرصًا، خاصة على المنازل الفردية مع أرض.

تقسيم واضح بين الفخامة الساحلية والسكن الريفي

ساحل أمالفي: أسعار قياسية، +10% على العقارات الفاخرة

في أمالفي، بوسيتانو أو رافيلو، ندرة الأراضي والطلب الدولي يدعمان الأسعار القياسية. العقارات الفاخرة (إطلالة بحرية، شرفات، حالة ممتازة) ما زالت تحقق +10% خلال عام.

للتوقع:

• قيود تراثية وتصاريح أطول (مواقع مصنفة ضمن اليونسكو).
• موسمية عالية للإيجارات وحاجة لإدارة احترافية.
• تكاليف صيانة مرتفعة للعقارات على الجرف أو متعددة الشرفات.

أفيلينو، بينيفينتو: مناطق ريفية ما زالت في المتناول

بالعكس، تظل أفيلينو، بينيفينتو والعديد من القرى الداخلية في المتناول. ميزانيات الدخول أقل، خاصة للمنازل التي تحتاج للتحديث.

تؤكد بيانات الإعلانات المتخصصة كذلك وجود ضعيف جدًا للمشترين الأجانب في هذه المحافظات، مما يعزز طابع « السوق المحلي » ويُفسّر جزئيًا الأسعار المنخفضة.

نقاط الانتباه:

• تقييم تكلفة الأعمال بدقة (العزل، السقف، الزلازل).
• التحقق من سهولة الوصول (طرق، خدمات، تغطية جوال) والوقت للوصول لأقرب محطة قطار.
• التفكير في إعادة البيع: فضل البلديات التي تحتوي على مدارس، صحة، وسوق عمل.

الاستثمار الإيجاري في نابولي

طلب قوي من الطلاب والموسميين، عائد 7–9%

تستفيد نابولي من قاعدة طلابية قوية (فيديريكو الثاني، سور أورسولا، بارتينوب) وسياحة حضرية نشطة. يمكن للعقارات ذات الموقع الجيد أن تستهدف عوائد إجمالية 7–9% حسب نوع الإيجار (مفروش طويل الأمد، سكن مشترك، موسمي منظم).

أحياء يجب مراقبتها:

• سينترو ستوريكو وديكوماني: ضغط إيجاري قوي، أسواق يومية، تدفقات سياحية.
• فوميرو وأرينلا: مناطق سكنية، عربات سكة معلقة، طلب طلابي.
• كيايا: راقٍ، قوة شرائية أعلى.
• فوريوغروتا: مخدوم جيداً، قريب من الجامعات والمرافق.

يجدر الذكر أن قاعدة البيانات المستخدمة لا توفر تفاصيل حول توزيع المشترين الأجانب في نابولي في المقطع المتوفر، خلافاً لما هو موجود في محافظات ساحلية أخرى.

قائمة التحقق السريعة 📋:

• قياس معدلات الشغور حسب القطاع المستهدف.
• مطابقة الإيجار مع المراجع الحقيقية بالحي.
• توقع مصاريف الشقة وأعمال التحديث بين المستأجرين.

مشاريع تجديد حضري في المركز التاريخي

برامج التأهيل وتعزيز التراث تجذب فئات متنوعة (العاملون عن بُعد، المبدعون، الأسر الشابة). تدعم هذا الطلب على المساحات الصغيرة ذات الطابع الفريد والمباني مع مناطق مشتركة مجددة.

الأثر المتوقع: جودة أعلى للعروض، زيادة الطلب على العقارات الجاهزة للسكن، وأفضلية للعناوين الهادئة قرب مناطق النشاط. ✨

توجهات سوق العقارات 2026 في نابولي

زيادة المشترين الألمان والبريطانيين على الساحل

يجذب الشهرة الدولية للساحل واستقرار معدلات الفائدة المزيد من المشترين الألمان والبريطانيين. يركزون على إطلالة البحر، سهولة الوصول وإدارة سهلة عن بُعد.

على بعض قطاعات الساحل، يظهر تنوع في نوعية المشترين الأجانب: البيانات المحلية لمحافظة ساليرنو، على سبيل المثال، تُظهر نسبة ملحوظة من الطلبات من الولايات المتحدة الأمريكية (≈21%)، تليها سويسرا (≈12%) وهونغ كونغ (≈9%)، مما يعكس طلباً دولياً متعدِّد الأصل على الجنوب الساحلي.

• تفضيل لمجمعات سكنية آمنة وخدمات جاهزة.
• طلب على العقارات ذات الكفاءة الطاقية.
• الاهتمام بسهولة الوصول إلى المطارات (نابولي، ساليرنو-كوستا دأمالفي).

تطور مساحات الكووركينج في المراكز الثانوية

تشهد كاسيرتا، ساليرنو أو أفيلينو ظهور مساحات كووركينج وأماكن عمل مشتركة. يدعم هذا أنماط الاستخدام الهجينة (عمل + سكن ثانوي) ويعزز الطلب على الشقق ذات الاتصال الجيد.

ما يجب مراقبته في 2026:

• تجهيزات رقمية (ألياف بصرية)، جودة حرارية وصوتية.
• القرب من محطات القطار/العربات المعلقة لتقليل الاعتماد على السيارة.
• مساحات صغيرة محسّنة مع شرفات أو لوجيا خارجية. 🌿

ملاحظة المنهجية: الأرقام والاتجاهات الواردة هنا تقريبية، مستمدة من ملاحظات من الميدان وتحليلات للإعلانات. يجب دائماً التدقيق في كل حي صغير بشكل منفصل.