سوق 2026: ارتفاع طفيف بعد 3 سنوات من الاستقرار
بعد دورة 2022-2026 الهادئة نسبيًا، يبدأ عام 2026 بارتفاع طفيف مدفوع بأقطاب الجامعات والطلب على الإيجار. تستقر الأسعار، وتعود الحركة، وتبقى العرض محدودًا.
محركات هذا التعافي:
- تدفق الطلاب والشباب العاملين نحو المدن الكبرى.
- تعزيز السياحة على الساحل الأدرياتيكي.
- جودة حياة وبنية تحتية تفوق المعدل الإيطالي.
- عرض جديد محدود في مراكز المدن التاريخية.
السعر المتوسط: ~2,800 يورو/م² (+2.4%)
يبلغ متوسط السعر الإقليمي حوالي 2,800 يورو/م²، مع ارتفاع بحوالي +2.4% على مدى عام. ما زالت الفوارق واضحة: تتجاوز مراكز بولونيا وبعض مناطق ريميني المتوسط، بينما تحافظ الضواحي والمدن المتوسطة على مستويات أكثر إمكانية.
ملاحظة: حسب إعلانات المساكن الثانوية المجمعة على موقع Green-acres، المنازل المعروضة للبيع في مودينا تعرض متوسطًا مرتفعًا بسبب نوع العقارات الفسيحة غالبًا (متوسط السعر لهذه الإعلانات ~2,851,000 يورو لمساحات كبيرة، أي حوالي 2,851 يورو/م²)، ما يبرز تنوع العرض بين الأسواق الحضرية والعقارات التراثية.
عمليًا، يعتمد الميزانية بشكل كبير على الموقع، وحالة الطاقة، والقرب من النقل/المدارس/البحر.
بولونيا وريميني: محركات الطلب
تركز بولونيا الوظائف المؤهلة والطلاب؛ تستفيد ريميني من السياحة على مدار العام والفعاليات. معًا، يدفعان الديناميكية الإقليمية. 🏘️
- بولونيا: قطب جامعي، التكنولوجيا الحيوية والخدمات، ضغط قوي على الإيجار.
- ريميني: شواطئ، معارض وفنادق، طلب قوي على الإقامات القصيرة والمتوسطة.
- سهولة الوصول: الطرق السريعة، السكك الحديدية السريعة والمطارات تعزز سيولة السوق.
تقسيم قوي في إميليا-رومانيا
يُقرأ السوق « على مستوى الشارع ». تظهر الأحياء الصغيرة (المركز التاريخي، المناطق الجامعية، المناطق المخدومة جيدًا) سلوكيات متميزة حسب العرض، أداء الطاقة وجاذبية الإيجار.
بولونيا: ندرة العرض، ارتفاع الإيجارات (+7%)
أدى الضغط الإيجاري إلى ارتفاع الإيجارات بنحو +7%. العرض نادر داخل المدينة، العقارات المجددة والمصنفة جيدًا من ناحية الطاقة تُباع بسرعة.
- أين تبحث: المركز التاريخي للسيولة، الأحياء الجامعية للمشاركة، الضواحي المخدومة جيدًا لتحسين العائد.
- ما يجب التحقق منه: تشخيصات الطاقة، إدارة الملكية المشتركة، جودة العزل الصوتي في المباني القديمة.
- استراتيجية: تفضيل المساحات المدمجة (استوديو/غرفتان) قرب النقل/المدارس لضمان الإشغال.
بارما ومودينا: أسواق عائلية وتراثية
تقدم بارما ومودينا أسواقًا أكثر استقرارًا، مفضلة من العائلات ومحبي الاستثمار طويل المدى. العوائد معتدلة، الشواغر قليلة، والبيع في المواقع الجيدة سلس عمومًا.
- المزايا: جودة الحياة، الصناعة الغذائية والميكانيكية، خدمات عامة قوية.
- الفئة المستهدفة: 3-4 غرف مع مساحة خارجية، مواقف سيارات ومدارس قريبة.
- مفاتيح الشراء: التوجيه، الأداء الطاقي، التحكم في تكاليف الخدمات.
بناءً على بيانات الطلب المنشورة (Green-acres)، لأقسام بولونيا، بارما، ريميني، ومودينا، لا يوجد مشترٍ أجنبي أساسي محدد بوضوح: يبرز هذا سوقًا محليًا في الغالب بهذه المناطق، رغم أن بعض الشرائح (منازل ثانوية أو عقارات تراثية) تجذب فئات خاصة.
الاستثمار في الساحل الأدرياتيكي
يمزج الساحل الأدرياتيكي بين المساكن الثانوية والاستثمار الإيجاري. يمتد الجذب الموسمي إلى الربيع والخريف، مستفيدًا من الإقامات القصيرة والعمل عن بعد. 🏖️
رافينا، ريميني: مساكن ثانوية وإيجارات سياحية
بروفيلان مكملان:
- رافينا: تراث ثقافي، طبيعة وشواطئ عائلية، زبائن دائمون.
- ريميني: محطات نشطة، فعاليات وسياحة دولية ودوران مرتفع.
- العقارات المطلوبة: 1-2 غرفة نوم مع شرفة/تراس، موقف سيارات، وصول للشاطئ والتسوق سيرًا.
- نقاط الانتباه: نظام الملكية المشتركة للإيجار القصير، إدارة الموسم العالي، التعرض للضوضاء وهواء البحر المالح.
- القيمة الدائمة: عزل جيد، تكييف فعال، تشخيصات حديثة.
بروفايل المشترين الأجانب: تركيز على رافينا
تُظهر بيانات الطلبات الأجنبية من موقع Green-acres ملفاً ملحوظًا لرافينا: يشكل المشترون الأجانب نسبة معرفوة، وتتصدر ألمانيا (~21%) ثم فرنسا (~16%).
المتوسط السعري لهذه الطلبات حوالي 280,000 يورو لمساحة متوسطة مُعلن عنها ~338 م²، أي متوسط سعر للمتر المربع يقارب 828 يورو/م² — علامة على سوق منازل ثانوية وأملاك أوسع من المتوسط الساحلي.
نمو الإيجارات الموسمية منذ 2022
منذ 2022، يدعم تطور السياحة المحلية والإقامات المرنة الإيجار الموسمي. فترات الإشغال تزداد، مع رؤية أفضل في الربيع والخريف.
- الإدارة: تفويض لمشغل محلي أو الأتمتة (تسجيل الوصول، التنظيف، تسعير ديناميكي).
- التميز: أثاث مستدام، إنترنت سريع، مساحة عمل، إمكانية الإقامة الشهرية.
- طريقة سريعة لتقييم الشراء: تقدير الدخل الإجمالي على 12 شهرًا، خصم المصاريف (ملكية مشتركة، صيانة، ضريبة، إدارة)، إضافة ميزانية تجديد/طاقة، ثم المقارنة بتكلفة رأس المال.
توقعات سوق العقارات في إميليا-رومانيا
من المتوقع أن يستمر المسار التصاعدي بشكل معتدل، مع دورات محلية. تتفوق المناطق المخدومة جيدًا والأكثر كفاءة طاقيًا، في حين تتعرض العقارات التي تحتاج للتجديد لتخفيض أكبر في السعر.
الحفاظ على طلب قوي بفضل اقتصاد إقليمي متين
تستفيد إميليا-رومانيا من قاعدة اقتصادية متنوعة وتصديرية، تدعم العمالة والطلب العقاري.
- العوامل الداعمة: الصناعة والخدمات، الجامعات، السياحة، البنية التحتية.
- المخاطر الواجب مراقبتها: مسار الفوائد، القوانين المحلية الخاصة بالإيجار القصير، التعرض المناخي للساحل.
- استراتيجيات 2030: استهداف مواقع « 15 دقيقة »، تفضيل الفئات الطاقية العليا، الموازنة بين العائد والسيولة حسب المدينة.
