أين تشتري في الأبروتسو: الأماكن التي لا يجب تفويتها للحصول على منزل أصيل

لماذا تُعتبر منطقة أبروتسو وجهة واعدة لشراء العقار عام 2026؟

أسعار مازالت من بين الأكثر تواضعاً في إيطاليا.

لا تزال منطقة أبروتسو أكثر إتاحة من معظم المناطق الساحلية الإيطالية. ففي الساحل الأقل شهرة، يوجد شقق غالباً بأقل من 2,000 يورو/م²، وفي المناطق الداخلية، تُباع العديد من بيوت القرى ما بين 700–1,200 يورو/م² حسب الحالة والموقع.

تُعد هذه الأسعار فرصة مثالية لأول شراء في إيطاليا أو لمشروع ثانوي متحكم فيه التكاليف. العقارات الفاخرة (إطلالة على البحر، تشطيبات عالية الجودة) تتجاوز هذه النطاقات.

مزيج البحر/الجبال، إمكانيات حياة أو استثمار معتدلة.

منتزهات وطنية، منتجعات تزلج عائلية وشواطئ ذي العلم الأزرق: المنطقة تلبي الكثير من متطلبات أسلوب حياة نشط وإقامة طوال السنة. ✨

• وصول سهل إلى روما وبيسكارا (مطار، سكك حديدية) حسب المناطق.
• حياة يومية بسيطة: أسواق، مطاعم تقليدية، نمط حياة محلي هادئ.
• إمكانات التأجير الموسمي دون ضغوط الوجهات السياحية الإيطالية الكبرى.

أين يمكنك شراء عقارك في أبروتسو؟

المناطق الساحلية الموصى بها

بيسكارا ومحيطها: توازن بين البحر وسهولة الوصول.

مدينة حضرية متصلة بشكل جيد (مطار، قطار، حافلات)، تقدم بيسكارا حلاً متوازناً للعيش طول العام. الأحياء القريبة من البحر مثل مونتيسيليفانو شمالاً أو فرانكافيلا جنوباً تتيح خيارات واسعة.

• للشقق ذات الموقع الجيد، السعر غالباً ~1,900–2,700 يورو/م² حسب الحالة والمسافة عن البحر.
• بيوت شبه منفصلة وفيلات صغيرة في الضواحي: ميزانيات متغيرة، مع سعر أعلى لوجود حديقة أو موقف سيارة.
• مزايا أساسية: خدمات، مدارس، ممشى بحري، تأجير صيفي سلس. 🏖️

فاستو، فرانكافيلا آل ماري: أقل شهرة، ميزانيات أكثر معقولية.

تمزج فاستو بين المركز التاريخي والمارينا والمحميات الطبيعية المجاورة. وتستفيد فرانكافيلا آل ماري من موقعها بجوار بيسكارا بدون دفع أسعارها الكاملة.

• الشقق الشائعة بين ~1,400–2,200 يورو/م² حسب الشارع والإطلالة والملكية المشتركة.
• فرص في العقارات القديمة بحاجة لتجديد، مثالية لاستراتيجيات « دخول منخفض + أعمال تجديد ».
• تأجير موسمي نشط في الصيف؛ خارج الموسم، من الأفضل استهداف سكان محليين (طلاب، موظفي العمل عن بُعد).

ملاحظة: في قوائم العقارات الثانوية، هناك أنماط مختلفة. مثلا، متوسط العقارات المطلوبة في فاستو على Green-Acres (غالبية العروض لمساكن ثانوية) حوالي 186,000 يورو لمساحة متوسطة كبيرة، ما يعني متوسط سعر حوالي 492 يورو/م² — انعكاس لمساحات أكبر وعروض الموقع.

المناطق الداخلية الأرخص، أصالة مضمونة

لاكويلا ووديانها: سعر جيد للمتر المربع لكن انتبه للبنية التحتية.

عاصمة المنطقة قيد إعادة الإعمار، شهدت لاكويلا تجديد المساكن لتتماشى مع معايير الزلازل الحديثة، بأسعار لا تزال منخفضة مقارنة بالمدن الإيطالية الكبرى.

• المركز والأحياء المجددة: تقييمات متفاوتة، لكنها غالباً أدنى من المدن الفنية الأكثر شهرة.
• وديان غران ساسو وماييلا: منازل قروية في لاكويلا أرخص بكثير، أحياناً مع إطلالات خلابة.
• نقاط مهمة: معايير الزلازل، حالة الطرق، الخدمات الشتوية. 🔧

ميزانية متوقعة حسب نوع العقار

شقة على الساحل مقابل منزل قرية في الجبل.

• شقة ساحلية: استخدام بسيط، ملكية مشتركة، صيانة محدودة، سيولة أفضل عند البيع، إمكانية تأجير صيفي.
• منزل قرية: مساحات أكبر، سحر وإطلالات، لكن تدفئة، وصول، وتجديدات يجب أخذها بعين الاعتبار.
• منازل شبه منفصلة/فيلا صغيرة في الضواحي: خيار جيد لمن يريد العيش طوال السنة.

ميزانيات نموذجية: دراسة الأسعار في المنطقة لعام 2026.

• استوديو/شقة صغيرة على الساحل الثانوي: ~80–140 ألف يورو.
• شقة بغرفتين أو ثلاث في موقع جيد في بيسكارا/فرانكافيلا: غالباً ~140–260 ألف يورو حسب المساحة والحالة.
• منزل قرية داخلي: ~30–80 ألف يورو بحاجة لتجديد؛ ~90–180 ألف يورو مجدد أو صالح للسكن.
• التجديدات: خصص ميزانية تقريبية ~600–1,200 يورو/م² حسب البنية والعزل والتشطيبات.

التقديرات تقريبية لنهاية 2026/بداية 2026. العقارات الفاخرة والمواقع النادرة قد تكون خارج هذه النطاقات.

شراء للعيش أم للاستثمار الإيجاري؟

للعيش: رَكّز على الوصول والخدمات والحياة المحلية.

• قرب محطة القطار/الحافلات، مستشفى، متاجر مفتوحة طوال العام.
• تأكد في الشتاء: بعض المناطق الساحلية تصبح هادئة جداً.
• جرِّب الحياة أسبوعاً خارج الموسم قبل اتخاذ القرار. 🧭

للإيجار/الاستثمار: انتبه للموسمية وعائد الإيجار (مثلاً: STR في بريتورو).

الإيجارات قصيرة الأجل مزدهرة صيفاً على الساحل وعطلات نهاية الأسبوع/العطل في الجبال (مثال: بريتورو، بوابة منتزه ماييلا).

• اضبط العرض مع الفعاليات (رحلات، تزلج، مهرجانات) لتحقيق إشغال أفضل.
• عليك بالجودة: تدفئة فعالة، واي فاي جيد، أسرّة مريحة ودخول سهل.
• العوائد غالباً معتدلة مقارنة بالوجهات الإيطالية الساخنة، ويعوضها انخفاض التكاليف الأولية.

ملف المشترين الأجانب (بيانات Green-Acres): في محافظة بيسكارا الطلب الأجنبي تقوده بشكل أساسي مشترون أمريكيون (24% من الطلبات، سعر وسطي ~320,000 يورو، سعر وسطي للمتر ~1,217 يورو) ثم الفرنسيون (16%، السعر الوسطي ~418,000 يورو، السعر للمتر ~2,090 يورو).

في كييتي، الطلبات الأجنبية تحوي نسبة كبيرة من الألمان (16%، سعر وسطي ~110,000 يورو، السعر/م² ~786 يورو).

بالنسبة لمحافظة لاكويلا، البولنديون والفرنسيون من أبرز المشترين الأجانب (كل منهما تقريباً 13%، بمتوسط أسعار ~98–110 ألف يورو والسعر/م² غالباً أقل من 1,000 يورو) وهي إشارة مهمة لمن يريد استهداف شريحة معينة أو قياس المنافسة المحلية.

إجراءات وأنظمة ودعم في 2026

تجديدات الطاقة، حوافز الضرائب، وضع الأجانب.

• مكافآت التجديد الإيطالية تطورت بين 2023–2026؛ في 2026، توقع شروطاً أكثر تحديداً. تحقق محلياً من النسب والأهلية (طاقة، زلازل).
• التقييم الطاقي (APE)، مطابقة المنشآت، التصاريح في المناطق المحمية: دقق في كل شيء قبل تقديم عرض.
• أجانب الاتحاد الأوروبي: شراء سهل. غير الأوروبيين: قد توجد قواعد متبادلة؛ يجب الحصول على رمز ضريبي وحساب مصرفي إيطالي.

نصائح محلية (موثق عقاري، ضرائب، تكاليف).

• موثق وترجمات رسمية عند الحاجة؛ وكيل موثوق للإجراءات.
• الضرائب عند الشراء غالباً عبر imposta di registro (حسب الإقامة الرئيسية/الثانوية) أو ضريبة القيمة المضافة على الجديد.
• التكاليف: IMU (إقامة ثانوية)، TARI (نفايات)، الملكية المشتركة، صيانة التدفئة.
• عمولات الوكالة والتكاليف: خطط لها ضمن تمويلك. 🧾

اتجاهات يجب مراقبتها قبل الشراء

سوق في تراجع طفيف أم استقرار؟ (إيطاليا +2.2% عام 2026 مقابل تصحيح 2026)

أحدث التوجهات: ارتفاع معتدل في 2026 على المستوى الوطني، مع احتمال الاستقرار في 2026 وتفاوتات واضحة حسب الأسواق المحلية الصغيرة. قد تظل المناطق الريفية أكثر قابلية للتفاوض.

التمويلات، نسب الفائدة، رغبة الانتقال.

• نسب الفائدة بلغت ذروتها ثم بدأت تنخفض تدريجياً: استفد من البنوك المحلية وبنكك الأصلي.
• غير المقيمين: غالباً يطلبون دفعة أولى وضمانات أعلى؛ خطط للوقت اللازم.
• العمل عن بعد والرغبة في الطبيعة يعززان الاهتمام بأبروتسو، خصوصاً في المناطق الجبلية. 📈

هل أبروتسو مناسبة لشراء عقارك؟

لمن يبحث عن الأصالة، ميزانية معقولة، وطبيعة خلابة.

• الرغبة في هواء نقي، أصالة، ومسارات مشي قريبة.
• ميزانية متحكم بها دون التخلي عن البحر بالقرب منك.
• مشروع حياة بطيئة أو سكن ثانوي يسهل إدارته. 🌿

أقل ملاءمة لمن يريد عائداً فورياً مرتفعاً أو تصاعداً سريعاً في القيمة.

• إذا كان هدفك عائد مرتفع في فترة قصيرة، ابحث في مناطق أكثر شهرة وزحاماً.
• أبروتسو مميزة بـ جودة الحياة مقابل السعر أكثر من المضاربة والربح السريع.